昆明的平均房價早在2018年2月份就已經突破“萬元”大關，拿四千的工資，買一萬塊多一平的房子，還不買“剛需盤”，專挑“改善型”，大家是不是都“瘋”了？
如果把吃飯、睡覺分類為人的生理需求的話，那穿衣、化妝就可以理解為人的精神需求，那人結婚買房、生孩子買房，窮極一生努力工作，賺錢買房應該就算是生活的附加需求吧？
在住宅的類型選擇上，一般分為剛需、改善、別墅等。工資不高，但房價奇高的昆明人現在買房卻喜歡跳過剛需，買改善，這又是為什麼？
據瞭解，最新公佈的2018年昆明市薪資水平報告顯示，昆明的平均工資為4118元/月，而佔據中等水平薪資的人群是佔比比較大的，根據安居客統計的數據顯示，昆明2018年6月的平均房價是10887元/㎡，昆明的平均房價早在2018年2月份就已經突破“萬元”大關，拿四千的工資，買一萬塊多一平的房子，還不買“剛需盤”，專挑“改善型”，大家是不是都“瘋”了？
關於昆明現在房地產市場改善型住宅“熱賣”，“剛需盤”賣不出去的現象，我們從多方面來研究一下。
以上的觀點，也是現在大部分購房者（忽略不差錢的炒房客）在買房時會考慮的問題，昆明的房價動輒就是13000~15000元/㎡，工資積蓄怎麼夠全款買房。按照常理來看，確實應該選擇買“剛需盤”。面積小一點，但也能應付現在的居住要求，關鍵是面積小，購房金額也就少，首付也會少，暫時的還房貸壓力會小很多。
但如果從長遠來看，隨著你結婚生子，組建家庭，你就要考慮換大房子，而這個時候，你的第一套剛需房的貸款一般還沒還完。現在全國各地都出臺了限售限購政策，針對二套房都會有利率提高、首付比例提高等方面的要求。昆明在2018年3月份出臺“昆十條”之後，雲南省市場利率定價自律機制秘書處也向其成員單位（所有的商業銀行）下發了《昆明市商業性個人住房貸款最低首付款比例調整方案的通知》，要求所有的成員單位提高住宅二套房首付比例從原來的30%提高到45%，並對擁有2套及以上住房的居民家庭，暫停發放商業性個人住房貸款。
對比原來的的住房商貸政策，新政策中首套房貸款首付比例未變，仍為總房款的兩成。而二套房商貸則上調了首付比例，從原來的30%（少數銀行此前為40%），上調到了45%，這意味著，如果市民在已有一套房的前提下，再購入一套住房（以100萬總房款為例），原來只需首付30萬，3月2日起，則要首付45萬，足足增加了15萬，對資金無疑是個考驗。由此可見，依照現在昆明的高房價，你換一套房子的代價有多大。
另一方面，房地產開發商們也不願意做剛需樓盤項目，現在昆明的房地產市場，賣剛需盤的項目就非常少，這又是什麼原因呢？
反觀現在的土地市場，土地拍賣的價格那麼貴，溢價率那麼高，特別是一二線熱門城市，樓面價少說也有幾萬，最終造出來賣每平米5萬+，這麼貴的房子，你做剛需？誰來買？
整體來說，這兩年地產市場最大的變化，是存量房時代來臨了。二手房交易量越來越大，用存量房改造的各種公寓，成為租賃市場的新寵。剛需房最大的優勢，在於價格。可是，現在地價這麼高，你做的新剛需房的價格能便宜過二手房嗎？
從開發商的經濟利潤方面來看，在國家調控政策的引導下，很多地方都發布了限價政策，像之前的海南限購政策中，就提出了開發商在預售之前，需要向政府報備價格，一旦通過報備價格，就不準隨意更改。房子的售價=土地價格+開發成本+一定比例的利潤，開發商要想能夠報高價，除了土地價格要高之外，只能從開發成本入手，那就是拋棄剛需做改善，拋棄毛坯做精裝。這也就是為什麼現在昆明市場上剛需盤很少的原因，因為剛需盤沒有改善型住宅更賺錢！
而對昆明本地的居民來說，剛需房更是提不起他們的“興趣”。本地人一般都會有一至兩套房子，最不濟的也是在城郊有一套房子，如果你賣的房子還沒有他們現在的房子好，那他們怎麼會“買賬”？所以不管是在一線城市，還是二三線城市，剛需房“已死”，改善型住宅才是大家的“傾心之選”。
針對現在昆明改善型住宅如此火爆的現象，我們請教了昆明理工大學房地產經營管理教研室主任鄧曉盈，鄧曉盈女士認為這種現象一方面是由於市場需求不平衡造成。
在2006年，建設部等九部委推出雷霆手段，聯合制定了《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》。其中規定“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。”這就是俗稱的90/70政策。
這就導致了後面的5到10年內市場上大量的90平米以上的“剛需房”，但消費者並不是全都需要購買這種小戶型的“剛需房”，但由於市場上改善型住宅量少，所以只能先買“剛需房”，經過了十幾年的經濟發展，這項政策已經在逐漸淡化，所以現在昆明改善型住宅能賣這麼火熱，大都數購房者都是“二改”群體，賣掉老房子，買改善型住宅。
還有就是國家開放了“二胎”政策之後，之前的“三口之家”現在就變成了“四口之家”甚至更多人口，那之前的小戶型就承載不了，換140㎡左右的改善型成了必然的選擇。
另一方面，昆明的房地產市場70%的購房者都是省外消費者，他們既然選擇在昆明買房，說明對他們來說，現在昆明的房價是價值窪地，那他買舒適的改善型住宅，不管是自住還是投資都是最好的選擇。
還有就是狹小的塔樓式“剛需房”只能作為市場的“過渡產品”，不適合作為長久居住的最終選擇，這也是為什麼大家願意首選改善型住宅的原因。
網易雲南 盧晶
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