對謊言這個詞，很多時候我們總是站在道德的高度非黑即白，好像楚河漢界地涇渭分明，又好像你我雙方地不共戴天。很多時候，N多被謊言定性的東西，站在客觀立場，是需要局部還原和平反的，至於定性，好像也找不出比謊言更精確的詞語，所以——不要醜化謊言，但謊言的確就是謊言。
對於上海樓市而言，微觀層面按下不表（因為忽悠的佔比實在太多無法一一反駁），但對於基本面的判斷，就像股評家一句“大勢看好，個股行情”，受眾屯於知識和思維的高低，要麼斷章取義要麼不懂辯證，反正結果承受之苦，卻又奈何不得。
所以，今天講講那些流傳廣泛的基本面：
謊言一：“北上廣深永遠漲”
其實這句話的出處在日本，句式的原話是“東京房價永遠漲”，時間背景應該就是亞洲四小龍崛起的二三十年之前，因為今天的東京房價已經實證了一切。
我們一筆帶過這句話的出處，是因為想要探討的是這句話的嫁接基礎——
1、北上廣深是中國經濟的領頭羊，東京是戰後日本經濟全面崛起的代言城市；
2、日本經濟的崛起，海外投資和優秀人才向東京的聚攏效應，帶來了居住需求的幾何級放大，所以看起來“東京房價永遠漲”至少在當年，是具備時代需求導向屬性的，今天的北上廣深想要臨摹和複製這種需求導致的堅挺無可厚非。
但事實呢？
以上分析想要得出的結論是：城市的房價及其需求，最終是由整體經濟狀況決定的，人口算是一個因素，但因為我們人口眾多就好像人口問題是房價的死結，這也不是太合理，因為中國那麼大，經濟的熱土在哪裡，龐大的流動人口群體就會隨之而去。
一定程度上說，北上廣深今天的房價高企非一日之功，是改革開放多年以來，城市發展導致的沿海及核心城市地位決定的，換而言之，今天的北上廣深房價，是過去多年經濟發展到發達的結果，而非城市發展和房價走勢的同步效應。
那麼，駁斥【北上廣深永遠漲】的理論，也應該從以上城市未來經濟發展的判斷來看，這個問題房地產從業者就算回答，也不具備權威效應。
從目前的情況而言，行政主導的限價限購限售等等措施，已經動搖了包括以上一線城市的二手房轉讓價格。
當然，我們反對看新聞聯播裡的統計局數據，你懂的。
但事實是，二手房業主的掛牌價說明了問題：
從2016年10月的各地調控升級至今已滿20個月，原來“死多頭”期待的18個月最長週期並未結束，從微觀層面可見一斑：同一套房源當時的掛牌價和如今的掛牌價比較，同樣一套房源的成交週期（調控升級前和調控升級後）進行比較。
這不是統計局需要的宏觀數據，說漲和說跌各執一詞，但這更類似於房地產的【消費者信心指數】。
又或者，個人建議可以觀測一個民間數字來看待城市經濟活力和未來房價堅挺的側面指數，即每年七月份應屆生畢業的就業城市排行，北上廣深的排名、排序和動態追蹤。
“永遠”兩個字，哪是這麼好承諾的，戀愛都不行何況是社稷？！
謊言二：“上海沒地了”
很長一段時間裡，上海市中心樓盤在標榜自己的身價時候，都是用了這一句作為開場白。
但這句話，更多時候是孤身走夜路的自我安慰。
因為，經不起推敲。
這句話不是完全沒有道理，但這句話作為一個結論的結構是不嚴謹的。
“上海沒地了”或者“上海市中心沒地了”，這句話的動機可能就是為了出位，就是為了讓人被語不驚人死不休所震懾所記住，因為就字論字，這話太牽強了。
上海特別是市中心，住宅用地原本有限，不僅是市中心被賦予城市商務功能集群的定義。
原先城市擴容之前，佔據市中心位置的新村和城中村，因為產業結構的一再調整，今天已經被城市發展所嫌棄——因為這些低則30年高則50年房齡的新村片區，擠佔的是新房15-20萬㎡單價的開發空間。
舉目而言信手拈來，上海市中心那些“佔地大、系列開發、人口密集、動遷成本高”的新村歷歷在目：曹楊、鞍山、中原、管弄，云云。
為什麼會被曲解或偏激為“上海市中心沒有地了”？
是因為大量的人口密集的老住宅片區，因為動遷成本（巨）高讓開發商在成本前置上猶豫不定，如果市場消化還是如前些年動輒日光，那開發商還有動力。問題是如今，房子不好賣了？
所以，連動遷的積極性也連帶著受影響或打擊。
所以，這句話的正確表述，應該是“上海市中心待開發淨地鳳毛麟角”。
當然，改變“產出率低、人口消費能力有限”的區域更新，是一個綜合複雜的話題暫且不展開，但至少下一次聽到諸如“上海已經沒有地了”的初級忽悠，該知道這其中主觀佔比更多。
謊言三：“全世界向上海輸送客戶”
上海樓市旺銷那些年，開發商有個對未來充滿信心的觀點，即：上海客戶是消費不完的，因為全國乃至全世界都想成為新上海人。
這個觀點在某些邏輯的幫襯下，顯得名正言順，比如所謂【過膝理論】：“上海房價不僅永遠上漲，而且是大幅度上漲，因為一旦上海房價和二線城市的差距縮小，部分有購買力的（二線城市）購房者，就會嘗試一步到位的方式，跳過二線直接置業上海”。
在此理論掩護下，“上海房價永遠漲、高速漲、不得不漲”好像是一種剛性需求，不漲反而搶奪了南京杭州等二線城市的高端客戶，反而是一種犯罪。
只有保持“南京杭州對上海不過膝蓋的差距”，才能實現“上海人買上海、南京人買南京、杭州人買杭州”的各取所需，各自安居。
但是，今天之於購房者的形勢如何呢？
今天首先是限購，所以只要有一點購買力的消費者，都會珍惜並謹慎用好屬於自己的那一張房票；
其次是限價，今天的市場出現了兩極分化，一方面市中心因為被限價所以“性價比凸顯”，日光又回來了，但對於嗜血的投資型消費者而言，“市中心撿漏”成為血腥所在的地方；
另一方面，從三月份上海開始逐步發放預售許可證開始，外環外樓盤儘管也被限價，但因為房價基數有限，其被打折的絕對數優勢（想必高價樓盤）不夠吸引人。理解消費者的算賬經：8萬的9折，是便宜了8000元每㎡，但2萬的9折，卻只便宜了2000元每㎡，一個有5萬單價承受能力的消費者，如何選擇？
一目瞭然。
那些前兩年還是當紅炸子雞的低價樓盤，在今天限價和限購的雙重影響下，“折扣不夠吸引人&一張房票就這麼輕易浪費了”的小九九，完全可以理解。放到案場反饋，就是“區域客戶用完了，外區客戶沒有導入進來，因為但凡有一點購買力，都蠢蠢欲動地向上一個臺階的項目靠攏了”。
剛需流量樓盤的風光不再，其實不是因為自身，而是外部競爭環境和格局發生了顛覆性的變化，一如來自貧寒的男子，曾經因為實惠和憨厚，在婚戀市場上吃香；但在經濟能力高於一切的如今，他們在同樣的婚戀市場上，只能吃翔！
於是，前兩年戰無不勝的盆地理論，在今天的市場上，怎麼吃不開了？！
【本地客戶用完了】的聳人聽聞，就是建立在這樣一個外部格局異化導致的購房者流動停滯，同樣是外部環境改變了內在格局。
以上三個被稱之為至理謊言的觀點，在市場流傳已久，也流毒已久。
很多客戶的盲目就是受到這些宏觀基本面的蠱惑，當然上海房價的一路上揚之路，導致他們當年的被蠱惑，現在因為收益頗豐，反而要謝謝那些忽悠的置業顧問！
但忽悠本身還是忽悠，不能因為結果是好的，忽悠就變成了聖經。
反之，不準確很正常，為什麼還稱之為謊言，就是已經造成了事實結果。
謊言，若追究出處，很多時候是以訛傳訛地“當事人自己也不清楚”，所以謊言若被追責，99%的人都是流通領域，只能是從犯，而因為擊鼓傳花的關係，且這三句話的始作俑者，已經根本查無此人了。
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