“最近房企中高管流動性特別大，尤其是財務人員，更是成了香餑餑。”某大型房企的人力資源總監高明慨嘆道。
據高明觀察，房地產行業內的中高端從業人員本來就是那麼一些，在各個企業間流來流去，一下子推高了整體行業的薪酬水平，尤其是財務人員，薪資漲幅更大。
“不過拿錢多，壓力也大，在目前這種融資渠道越收越緊的形勢下，財務高管都在想方設法替企業融錢，但難度越來越大。而且很多時候融資不是看人脈刷臉或者看你的財技，而是看公司的財務狀況和行業地位了。”高明說。
“清倉式質押”
當華夏幸福地產集團財務集團總經理李斌今年年初帶著他的財務團隊從華夏幸福離職加盟泰禾集團時，他的上司——華夏幸福執行總裁兼財務總監吳中兵並沒有感到太大的擔心，因為在吳中兵看來，李斌屬於公司的骨幹員工但不是高管團隊，華夏幸福的融資並不會因為財務部門人員的流動受到大的影響。
華夏幸福融資部門的員工王斌在朋友圈裡曬了幾張華夏幸福六月份發債成功的圖，並評論道：據說最近融資比較難。
6月初，在房地產行業整體發不出債的情勢下，華夏幸福連發三筆債務：華夏幸福子公司九通基業6月2日發行2018年第二期債券，額度14億元，利率7.4%；華夏幸福2018年第一期（品種一）公司債6月7日上市，發行總額為24.75億元，利率為6.8%；華夏幸福2018年第一期（品種二）公司債同日發行，發行總額為5.25億元，利率為6.8%。
一位資深房地產策劃人士表示，華夏幸福之所以能夠順利發債，得益於它在房地產行業中的“另類”身份——產業地產，“它既有傳統地產開發商的融資手段，比如開發貸、企業債等等，又能通過產業開發運營的名義，進行園區貸款、發行PPP收益的資產證券化產品等。所以融資渠道會比純做房地產的企業要寬。”
李斌加盟的新東家——泰禾集團雖然近一年來提出多元化的發展戰略，但其主業仍是房地產，且很多衍生產業也是依附於其原有的地產業務，所以融資情形並不樂觀。
泰禾集團2017年擬發行的一筆26億元的小公募目前還在向深交所申請的流程中。2018年5月泰禾集團又打算髮行物業信託受益權資產支持專項計劃和住房租賃公司債券。
某人壽公司旗下信託公司的高級經理表示，在目前這種情勢下，泰禾通過發債和ABS來融資的週期會比較長。
《稜鏡》瞭解到，泰禾集團的物業信託正在交易所審核、住房債券那個還在發行過程中。這些融資項目正常情況下獲批、發行之後都會發公告，沒發就是沒進展或者相關工作正在進行，但是還沒有到下一個節點而已。這個主要取決於監管部門。
在上述融資方式暫時還接濟不上之時，泰禾集團另有其他融資渠道——成立產業基金，推出員工持股計劃、大股東大比例股權質押。
泰禾集團在去年推出新一輪的員工持股計劃，到目前為止還沒有正式讓員工實施買入公司股票的行動。一位泰禾集團前員工表示，此前泰禾集團就推行過員工持股計劃，當時差點讓員工被套牢，這次新的持股計劃，在泰禾股價年初因董事長黃其森關於業績期望的一番言論而暴漲之後，員工是否又會在高位套牢，可能性不是沒有。而對泰禾來說，持股計劃除了公司自稱的激勵員工之外，實際上也為公司本身籌集了資金，起到了融資的作用。
《稜鏡》瞭解到，泰禾的員工持股計劃是個信託產品，除了員工出錢做劣後，還會引入機構資金做優先級。之所以還沒開始買入，是因為找到的機構資金成本較高，出於節約成本的考慮暫未啟動買入。
在泰禾集團不斷進行併購，資金運用量較大的情況下， 它還啟用了大股東向上市公司輸血的招數。
具體而言：泰禾集團和子公司嘉興泰禾投資管理有限公司（以下簡稱“嘉興泰禾”）與泰禾集團的控股股東泰禾投資集團有限公司（以下簡稱“泰禾投資”）下屬公司嘉興泰禾永盛投資有限公司 （以下簡稱“泰禾永盛投資”）共同出資設立“泰禾產業併購基金合夥企業（有限合夥）（以下簡稱“併購基金”），併購基金總規模為不超過人 民幣200.05億元，其中普通合夥人（執行事務合夥人）嘉興泰禾認繳出資不超過 500萬元，有限合夥人泰禾永盛投資認繳出資不超過160億元，公司作為有限合夥人認繳出資不超過40億元。
通過這種方式，泰禾集團可從其控股股東泰禾投資融得資金160億元。
而泰禾集團的控股股東泰禾投資，則一直通過股權質押的方式來融資，近一兩年來，泰禾投資一直幾乎以全倉質押。
最新的公告顯示，5月25日泰禾投資又質押了35690000股，佔其所持股份的5.86%，用途為融資。泰禾投資持有泰禾集團609400795股，占上市公司總股本的48.97%，截至當日泰禾投資已質押掉股份597222168股，佔其所有股份的98%。
激進的融資之道和大量的併購，導致泰禾集團的財務一直處於緊繃的狀態。2017年年報顯示，泰禾的資產負債率從2016年的82.40%上升到2017年的87.83%。2017年，泰禾集團當年總計1355億元的負債中，利息頗高的非銀行貸款達829.74億元，佔61.24%，利率為8.67%。其中信託類的貸款達到462億元。現金流方面，2017年其經營產生的現金流為-125.52億元，投資產生的現金流為-313.23億元。
不過，今年4、5月份以來，泰禾集團資金鍊的緊張度稍有緩解。
泰禾集團2018年於3月和4月都發布了新增借款公告，公告顯示截至2018年2月末、3月末，其累計新增借款金額分別超過了上年末淨資產的20%和40%，而在5月份，其累計新增借款已降至上年末淨資產的20%以下。
房企發債“中止”潮
相比於泰禾集團的激進融資，大部分房企依然尋求發債、貸款等傳統融資方式。不過這些融資方式年初以來尤其是5月份急劇緊縮。
同策研究院數據顯示，2018年5月40家典型上市房企完成融資金額摺合人民幣共計451.17億元，環比4月的769.12億元減少了41.34%，融資總額創近1年（2017年5月至今）來最低，融資情況不容樂觀。
克而瑞研究中心數據顯示，5月，108家房企新增融資額為579.69億元，同比下跌45.3%。融資結構中，銀行貸款環比下降29.67%；受債市波動影響，房企的票據、債券發行額縮量明顯，環比下降49.9%；同期海外發債額為零。
5月下旬以來，房企擬發行的大量債券出現“中止”狀況。
龍湖地產內地實體公司——重慶龍湖企業拓展的一筆80億小公募5月24日顯示為“中止”，隨後公司修改了申報材料，重走流程，而其擬募集的金額已從80億元調整為50億元。
旭輝地產2018年4月19日擬發行一筆49億元的債券，目前募集金額也縮減為34.95億元。
碧桂園2016年就遞交材料，欲公開發行公司債券200億，在幾經反覆之後，於5月28日也被“中止”。
碧桂園方面表示，此次中止不是碧桂園一家的問題，是行業的普遍問題，是因為證監會等監管部門對房企發債的政策有了變動，碧桂園需要根據目前的政策導向來修改和調整申報材料。目前尚不清楚會不會像其他房企一樣縮減其發行額度。
不僅普通的房地產債務遭遇阻遏，連此前頗受政府青睞的住房租賃融資產業目前也頻遭堵截。
廣州富力地產擬發行的2018年住房租賃專項公司債券於5月29日中止，這筆私募額度為60億；花樣年集團擬發行的2018年住房租賃專項公司債券於5月25日中止，這筆私募額度為50億。
上述信託公司經理表示，此前政府提出鼓勵房地產企業積極進入長租公寓領域，也對這一業務的融資大開方便之門，這導致房企一哄而上，無論有沒有長租公寓都來發行住房租賃的債券，而發行之後其資金用途是否用在長租公寓上，情況是比較混亂的。
“目前市場上做得算有規模的，只有萬科的泊寓產品和龍湖的冠寓，其他房企都還是在試水當中。該經理稱，監管方面可能是覺得此前這塊有點過熱，有魚龍混雜之勢，所以需要加強一下監管，做一番甄別”。
小房企的生死之年
不過對於一些大房企來說，融資受挫對他們的短期影響並不大，因為它們依然有強勁的銷售回款來補充資金“彈藥”。數據顯示，今年前5月份，萬科合同銷售額2390億元，同比增長4.8%，碧桂園合同銷售額3345億元，同比增長37%，恆大合同銷售額2552億元，同比增長39.5%。
而一些中小型的房企，融資收緊卻直接引發其債務違規和業務停擺。
中弘股份出現大量債務逾期，其最新公告顯示，自 2018 年 5 月 1 日至6月1日，公司及下屬控股子公司新增逾期債務本息合計金額為 7998.76 萬元（其中逾期債務本金為 385 萬 元，逾期債務利息為 7613.76 萬元），全部為各類借款。截止6月1日，中弘股份及下屬控股子公司累計逾期債務本息合計金 額為 306,980.17 萬元，全部為各類借款。
中弘股份表示希望通過尋求重組、出售資產和催收應收賬款來緩解流動性壓力，以償還債務和維持公司正常運營。不過，其重組計劃卻沒有成功。
在今年年初中弘股份爆發債務違規事件之後，中弘股份董事長王永紅就長期在香港，多方尋求投資者來為中弘解決資金困境。
3月20日，中弘引資初有眉目：深圳港橋股權投資公司聯合發起一支私募股權的重組基金，募集不超過200億元的資金，幫中弘股份渡過危機。5 月 25 日，該重組計劃就宣告中止。
目前，中弘尚未有新的重組計劃發佈。
除中弘外，天津一家國有房企——中房發展也險些遭遇資金危機。5月16日，中信信託發佈的一份《中信·天房2號貸款集合資金信託計劃第二次臨時信息披露報告》提示：天房集團應於5月18日償還的2億本金及利息可能發生違約風險。天房集團是上市公司中房發展的控股股東。
隨後中房發展引來了交易所的問詢函，該問詢函稱，天房發展一年內到期的銀行借款及應付款項超過90億元，但公司貨幣資金餘額不足40億元。天房發展2017年償還債務支付52億元，其中取得借款34億，公司的償債能力在一定程度上依賴於融資能力。
天房發展回覆稱，將通過銷售回款收入來償還部分債務。
2018年一季報顯示，天房發展的短期借款已從年初的59.5億元降到一季度末的24億元，不過其貨幣資金則從39.17億元減到22.92億元。也就是說，天房發展償還債務的資金除了銷售回款之外，也動用了其大量的貨幣資金。
天房發展在天津以狂拿地王著稱，2014年天房拍下19塊地，投資超過200億元；2015年天房僅在天津就奪得十宗優質地塊，總成交價達203.96億元；而在2016年1月份，天房差點破了15年的紀錄，當月這家公司在天津拿下了濱海新區七宗地塊。不過其開發以剛需盤為主，開發高價地塊上的高端樓盤的能力欠缺。這也導致其拿地支出飆升，而相應的銷售回款則未能及時回補。
天房發展解決資金難題的另一渠道為混改，其最新公告稱，公司願意讓渡天房集團 65%股權，其中通過增資擴股讓渡 30%股權，通過股權轉讓讓渡 35%股權 （即增資前 50%股權）。
此前，曾有融創中國等多家房企試圖參與天房的混改，然而融創隨後向媒體表示，它暫時並無意願參與天房發展的混改。
在融資收緊之下，房企的應對之道何在？
融信中國資本中心高級融資總監倪翔宇開出了藥方：降低負債率、以收定支、穩妥拿地。
倪翔宇稱，在金融政策不確定性的情況下，融信採取的政策是積極降低槓桿。融信內部有一個以收定支的規定，即各位事業部在投資拿地時，要看有多少銷售還款，這個款項減去經營支出，多出來的錢才能進行投資。公司就能把不確定性集中在自己身上而不受於外部的影響。
總之，在倪翔宇看來，房企要生存，一要有錢，二要有地。
而誰手裡有地，有錢，房企也是如魚飲水，冷暖自知。在各地樓市如火如荼和房企融資不斷凍結的冰火兩重天下，開發商們還能撐多久呢？
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