創新是能否過坎的關鍵。
文／ 馬千里、吳嘉茗、周奇
緊鄰京津冀，背靠長三角，遙望日韓，位於渤海灣的山東半島的區位優勢十分明顯。然而，隨著京津冀和長三角城市群的日益壯大，西部的河南省也拉著菏澤和聊城成立了中原城市群，而夾在其中的山東半島卻顯得越發無名。為了提高整體經濟發展，山東省於2018年正式批覆了山東半島城市群發展規劃。
山東半島城市群內所涵蓋城市等級較為完全，17個地級市及其所轄縣市都被規劃進城市群內：以濟南和青島為發展核心，輻射周邊15市及所轄縣市。而本文的關注點主要在城市群的兩個核心——濟南和青島。這兩個城市各有所長，作為山東省的省會城市，濟南有著青島無法比擬的人文底蘊和政治優勢，但青島的區位優勢好，在經濟發展上後來居上，成為省內經濟發展的龍頭。那麼，對於購房者來說，這兩個城市哪個更具投資價值呢？
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經 濟 發 展
青島各方面發展實力領先內陸城市發展普遍較弱
從城市群整體經濟發展情況來看，城市之間差距較大，但無明顯的階梯分佈，主要以青島、煙臺和濟南三個城市為首，其他城市與這三個城市的經濟總量差距較大。並且沿海城市的發展情況很明顯要優於內陸城市，從經濟總量及從城鎮居民可支配收入就能窺見一斑。
與遼中南城市群的大連類似，青島具有沿海優勢、且城市知名度高、旅遊業發達，其2017年的經濟總量及人均可支配收入均位居城市群首位，2017年末的常住人口數量也超出津南近200萬。青島不僅僅是一個旅遊勝地，作為國家開放較早的沿海城市之一，青島的經濟發展一直都走在前列。在2016年，其GDP就已破萬億，是北方城市中繼北京和天津之後第三個破萬億的城市。通過打造中國藍谷、西海岸新區和財富管理金融綜合改革試驗區這“一谷兩區”，青島的工業與金融都得到了健康而良好的發展，引領青島的經濟繼續上行。因此，在2017年青島的經濟增速也達到了7.5%，在經濟總量如此大的情況下仍舊超過了省內平均值，
說明青島的經濟發展依舊保持良好的狀態。與瀋陽和大連之間的情況類似，濟南也一直不敵青島：在2017年的經濟總量為7202億元，次於煙臺，屈居第三，人均可支配收入及常住人口數量也不及青島，常住人口數量僅排在城市群中第六位。不過，隨著濟南在城市群規劃中核心發展位置的確立以及省會城市的政治和區位優勢，濟南的發展必有長足進步，經濟總量也有望在近年反超煙臺。
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配 套 發 展
省會城市濟南配套密度高
從配套總量來看，青島的配套總量是城市群第一位，達到了18.96萬間。旅遊人群的消費需求和早期工業發展，推動了青島的商圈的形成和拓展。最早出現的中山路商圈聚集了多個商業購物中心，仍為大量遊客提供了商業服務。隨著城市發展，商圈也幾經拓展，最終形成了中山路、東部、臺東、新村等七大商圈，為當地的居民和來往的遊客提供了極大的便利。
排名第二的是濰坊，配套總量也達到了17.11萬間。其次才是泉城濟南，配套總量為15.27萬間。配套總量超過10萬間的城市還有人口大市臨沂和濱海城市煙臺，配套總量分別為14.65萬間和13.75萬間。除這些城市外，其餘城市的配套總量都低於10萬間，其中僅轄兩區的萊蕪排在城市群末位，配套總量僅為1.58萬間。
雖然配套總量的多少代表了該城市的發展情況，但配套密度才真正反映出該城市的商業發展情況及當地居民生活的便利度。山東半島城市群中所有城市的配套密度都在5間/平方千米以上，城市之間差距相對較小。在配套密度上，濟南超過青島，以19.09間/平方千米的密度位居城市群第一位，省會城市居民生活的便利程度較高。排在第三位的是淄博，配套密度與青島相差不多，達到了16.75間/平方千米。其餘城市的配套密度都在15間/平方千米以下，其中排在末位的是石油城市東營，其配套密度也達到了5.41間/平方千米。
3
房 地 產 市 場
青島樓市容量更高，濟南受限較多
濟南作為山東省省會，從政治、地理地位上在山東首屈一指，但經濟方面的發展卻落後於青島較多，同時在配套發展、城市環境建設等方面青島的優勢也非常顯著，在這樣的城市背景下，青島房地產市場加速發展，在市場容量、活躍度都更勝一籌。
從兩者2010年以來的房地產市場情況來看，青島的商品住宅成交量遠大於濟南，2017年CRIC統計數據中，青島成交量達到1667萬平方米，但濟南僅有748萬平方米，不足青島的一半。
相比之下，青島的限購力度不如濟南：2016年限購取消後，2017年3月青島重新開啟限購，非本地居民限購1套，二手房及第二套住房首付比例提升至40%，隨後在一個月內連續加強限購力度，擴大限購區域、增加兩年限售要求等，2017年青島的住宅成交量有所回落，但降幅不大。
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人 口 遷 徙
青島的城市吸引力更強
除濟南、青島等幾個經濟發展較好的城市外，不少城市仍屬於人口外流型城市。通過統計各個城市在節假日後的流動人口遷出方向，可以發現省內城市仍是城市群流動人口的主要遷入城市，佔比超過半成。但由於山東半島距離京津冀、長三角以及中原城市群都比較近，因此遷入到省外城市的人口比例也達到了44%。在遷出的省外城市中，以北京和上海為主，比例達到了11%和7%。在省內城市中，濟南和青島則是流動人口的首選城市，佔比分別為13%和12%，其次是經濟發展較好的煙臺和濰坊，比例分別為6%和5%。
進一步來比較兩地外地購房客戶的不同：青島的本地客戶佔比為70%，外地客戶佔比30%，本地外地客戶達到7:3，與長三角地區的投資型城市接近；而在濟南客群中，本地客戶的佔比達到84%，與青島相差14個百分點，其客戶結構更加偏向於依靠本地內生需求型城市。
青島外地客戶佔比雖然高達三成，但其中仍以省內客戶為主，其中來自濰坊的客戶佔比高達7%，濰坊由於距離青島比距離濟南更近，且青島的整體經濟環境、房地產市場環境均比濟南更好，所以
濰坊的客戶往高能級城市發展的時候青島更加受到青睞，濟南客戶中僅有1%來自濰坊。此外青島的外來客戶中，淄博、濟南、濟寧、濱州、德州佔比分別在4%至2%之間，且淄博、濟寧等城市均距離濟南更近，但這些城市的客戶更願意前往青島購房而不是在更近的濟南購房。
與流動人口的遷徙相似，青島的購房客戶中有4%來自濟南，在外地客戶中佔比第三高，而濟南的外地購房客戶中，幾乎沒有來自青島的客戶。以此來看，濟南和青島的城市吸引力相比，青島的吸引力更強，濟南作為省會城市，本地客戶都外流至青島購房。
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總 結
城市群發展突破創新是關鍵
青島投資前景更優
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專題
目錄
《山東半島雙核凸顯，青島投資前景更優》
一、經濟發展：青島實力領先，內陸城市發展普遍較弱
1、青島成為省內經濟龍頭，濟南GDP不及煙臺
2、核心城市人均可支配最高，內陸居民購買力普遍較弱
3、核心城市對其周邊城市流動人口的吸納效應強
二、城市之間差距較小，雙核仍是發展最好的城市
1、省會城市濟南配套密度高
2、沿海城市餐飲消費普遍偏高
三、基建投資：城市發展節奏不一，整體綠化建設居全國前列
1、城市群普遍重視道路投資，青島道路基建高峰已過
2、威海城市生活環境較好，濟南持續加強綠化建設
3、高鐵以東西走向為主，濟南交通核心地位凸顯
四、濟南VS青島：青島樓市更加發達，濟南受限較多
1、青島房地產市場容量更大
2、濟南限購力度更嚴
3、青島外地客戶佔比更高
五、總結：城市群發展突破創新是關鍵，青島投資前景更優
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