對於商業銀行信貸業務來說，抵質押品（以下簡稱押品）是商業銀行緩釋信用風險的重要手段，而如何做好押品管理一直是商業銀行面臨的重要課題，但是就目前來說，我國商業銀行的押品管理仍然存在著一些問題，押品風險緩釋的功能沒有得到充分的發揮。因此，房地產估價機構如何深度參與到商業銀行押品管理中來並在押品管理中發揮應有的作用是房地產估價機構需要認真考慮的重要問題。
政治背景
>>巴塞爾協議
2010年9月12日，巴塞爾銀行監管委員會（BCBS）在瑞士巴塞爾召開央行行長和監管當局負責人會議（GHOS），就巴塞爾協議新框架細節達成一致意見，並在11月的二十國集團（G20）首爾峰會上獲得簽署。巴塞爾協議III的內容主要為，提高了資本充足率的要求，嚴格資本扣除限制，擴大了風險資產覆蓋範圍，引入槓桿率，加強流行性管理。
>>《商業銀行資本管理辦法(試行)》（中國版巴塞爾協議）
中國銀監會2012年6月8日發佈《商業銀行資本管理辦法(試行)》，管理辦法分別對監管資本要求、資本充足率計算、資本定義、信用風險加權資產計量、市場風險加權資產計量、操作風險加權資產計量、商業銀行內部資本充足評估程序、資本充足率監督檢查和信息披露等進行了規範。
>>《商業銀行押品管理指引》
《管理指引》對押品管理作出了全面規定，不僅明確了崗位責任，完善了信息系統，規範押品管理業務流程，同時，對押品分類、估值、集中度管理、壓力測試等也提出了明確要求。
押品管理及現狀
>>我國信貸業務發展現狀
信貸規模
隨著我國經濟建設的快速發展，我國金融機構的信貸業務也在快速發展，信貸規模逐年增加，根據人民銀行統計數據顯示，截止2017年6月末，金融機構人民幣各項貸款餘額114.57萬億元，同比增長12.9%，增速比上季末高0.5個百分點；上半年增加7.97萬億元，同比多增4,362億元。2000年至2016年末銀行業金融機構人民幣信貸變化情況如下圖：
不良貸款情況
從不良貸款方面來看，根據銀監會披露的數據顯示，2016年末，我國商業銀行不良貸款餘額達1.51萬億元，較2015年末增加2,379億元；不良貸款率1.74%，較2015年末增加0.07個百分點。從銀行個體來看，五大國有銀行不良貸款率除中國農業銀行（2.37%）外均低於平均水平；股份制商業銀行中除上海浦東發展銀行、招商銀行、恆豐銀行略高於平均水平外，其餘均低於全國平均水平；而相對於股份制商業銀行，城市商業銀行和農村商業銀行的不良貸款率明顯較高，前十名均高於全國平均水平，各類銀行不良貸款率排名統計如下：
五大國有銀行2016年不良貸款餘額及不良貸款率
股份制銀行2016年不良貸款餘額及不良貸款率
城市商業銀行2016年不良貸款餘額及不良貸款率
農村商業銀行2016年不良貸款餘額及不良貸款率
從上述數據不難看出，在信貸規模逐年增加的情況下，商業銀行不良貸款率也在逐年增加，特別是一些中小型商業銀行的不良貸款率相對較高，在此背景下，具有風險緩釋作用的押品管理的重要性進一步凸顯。
>>商業銀行押品管理存在的問題
由於押品管理貫穿著銀行信貸業務的貸前、貸中、貸後、不良貸款處置等不同階段，在銀行內部涉及到不同的業務主管部門，流程繁多。因此，就目前階段來說，我國商業銀行的押品管理仍然存在一些問題，具體如下：
- 在貸前審批階段，押品選擇把關不嚴。
- 在貸前審批階段，對評估價值審核不嚴，從而導致押品評估價值虛高。
- 在貸中管理階段，抵質押權設立不規範。
- 在貸後管理階段，押品管理不規範，價值動態監測不到位，誘導押品風險隱患。
- 在不良貸款處置階段，由於對押品的評估等管理不當，造成處置價值偏低。
評估機構在押品管理中的定位
從上文統計數據及論述不難看出，目前，房地產抵押貸款仍然是商業銀行的主要業務類型；另外，不良貸款率的高企及新的監管政策的實施都促使銀行內部進一步加強對押品實體及價值的管理，這些對於房地產估價機構而言，都意味著大量的業務機會，但同時也存在著風險。因此，如何確定機構本身在押品管理中的定位是估價機構首先需要考慮的問題。通過房地產估價機構目前給商業銀行提供的服務內容及發展趨勢進行分析，我們總結可以主要從“角色定位”及“功能定位”兩個方面去考慮。
>>角色定位：公正、獨立的第三方
《資產評估法》及《房地產估價規範》均強調了估價應遵循“獨立、客觀、公正”原則，《資產評估法》對評估機構及評估人員的法律責任也進行了明確規定，《資產評估法》實施後已經出現了對估價人員和評估機構處罰的案例，因此，無論從規避法律風險、估價機構的長遠發展及估價職業道德等方面進行考慮，房地產估價機構的角色定位應確定為“公正、獨立的第三方”。
>>功能定位：價值評估、價值審核及諮詢
在信貸業務的貸前、貸中、貸後及不良處置階段，房地產估價機構均提供著不同的服務內容，但總體來看提供的服務主要為押品價值評估、押品價值的審核、押品價值的重估、押品管理建議諮詢等，總結起來就是價值評估及諮詢。
價值評估
房地產估價從某種意義上來說是發現房地產的價值，但對於房地產估價機構及估價人員而言，作為“公允價值提供者”，需要嚴格按照房地產估價的獨立、客觀、公正、合法性、有效性、謹慎性原則等估價原則，並遵循房地產估價規範及房地產估價人員職業道德，合理選用估價方法及估價參數，做到取值有理有據，並嚴格按照內部審核流程進行審核，審慎確定押品的抵押價值並出具抵押價值評估報告，以確保押品評估價值的公允性。另外，估價人員在評估過程中還應對押品的權屬狀況、使用現狀、他項權利等進行調查和核實，找出押品存在的如權屬是否完善、是否涉訴、是否閒置或停工、是否存在抵押等問題，並在評估報告中進行提示說明。
價值審核
考慮到目前一些大型央企資產評估報告採取外部評估機構進行審核的模式，未來商業銀行必將會對於一些貸款總額較大、較複雜或預計風險較大的項目，委託第三方評估機構進行審核。另外，在押品重估過程中，由於不可避免的會出現部分押品評估值與重估值存在較大差異，為核實差異原因及發現問題，此時就需要對原評估價值的評估報告進行審核，找出評估過程中在價值類型確定、評估範圍確定、評估方法選擇、估值參數選取等方面的問題，為銀行加強押品管理提供參考。
管理諮詢
商業銀行管理人員專業技術能力普遍不高，銀行迫切需要提高押品管理人員的專業技術能力，而目前其主要方式為對押品管理人員集中進行培訓，此時，房地產估價機構的專業能力就充分體現了出來。其次，押品貸後重估一般為批量重估，涉及押品基本上在1,000筆以上，此時，除了對每個押品進行價值重估外，還需對重估的押品的類型、價值變動情況等進行統計分析，發現其中存在的問題，並給出意見建議，為銀行規範押品管理提供參考。另外，貸後重估項目實踐過程中，還發現商業銀行的押品管理信息系統也並不完善，房地產估價機構可以根據商業銀行的管理需要，結合房地產估價專業知識，對管理系統在數據標準化、統計分析、風險預警等方面提出改進建議。
結語
房地產估價機構已在商業銀行過往的押品管理過程中特別是貸前階段發揮了重要的作用，隨著《商業銀行押品管理指引》的實施及行業監管力度的進一步加強，房地產估價機構必將會更深入的參與到押品管理過
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