2018年1月18日，蘇州市規劃局正式發佈“蘇規管[2018]1號”文件。相較於2015年版，本次出臺的規範在計容規則上更為嚴苛。
文件中3.4.5條款明確指出， 分割單元內同時滿足以下條件的共享空間可不計入容積率：
1、位於門廳、餐廳或起居廳上空；
2、至少有一個邊長與複式上層公共空間（走廊或起居廳等）連通；
3、共享空間高度小於或等於兩個自然層；
4、每個單元內的共享空間不多於一個；
5、開洞水平投影面積之和不超過複式下層總水平投影面積（包括共享部分）的20%；
6、開洞部分沒有網格梁等構件。
超出以上規定的，超出部分按水平投影面積全額計入容積率。
本條中指出除低層住宅建築以外，多層、高層建築中，凡是出現共享空間，均需要全額計算容積率，即挑高空間也要計算容積率。目前市場上的疊墅、複式高層、複式洋房等產品都屬於此類，這就意味著今後只有別墅產品才可以設計挑高空間而並不計容，前兩年大熱的疊墅、複式高層等產品在未來將不能通過挑高空間來贈送面積了。
隨著規範不斷的收緊，房企未來產品的創新和比拼將會徹底從“面積附加值”戰場轉移，其打造複式產品的動力也將減弱甚至消失，而購房者將再無緣購置“買一得二”的高性價產品。換言之，蘇州房地產市場上現有的多層及高層建築中的複式產品，已經在無形中被貼上了“稀貴”的價值標籤。
因為稀少，所以珍貴。首開如院正是在多層及高層複式產品即將成為絕唱之時，佔領了蘇州房地產市場最後一席之地。
這個千呼萬喚始出來的樓盤，不僅僅產品稀貴，我們還看到地段、市場對它的價值賦能。
壹| 區位得天獨厚，讓業主享如願生活
買房，首看地段。
暢快便捷的交通網，也是形成宜居環境的必要條件。首開如院距離軌交2號線盤蠡路站約800米，後期該站點9號出入口開放之後距離將進一步縮短；另外，項目距離正在建設中的軌交3號線寶帶西路站約1公里；距離軌交3、4號線換乘站寶帶路站大概是1.2公里。除了軌交，項目西邊就是蘇州市區南北重要交通幹道——蘇蠡路，項目北側的南環和西側的友新高架直線距離均在2公里左右，可以在半小時之內通達全城。所以居住在首開如院，無論是公共交通出行還是駕車出行，都異常便捷。
貳| 區域供應短缺已久，如院出現恰逢其時
首開如院的地段優勢決定了其站位整個吳中區城南板塊的稀貴价值，這從我們統計的市場數據上也能得到印證。
從區域整體供應量來看，2017年以來，城南中心板塊商品住宅供應面積僅為0.39萬方（多為尾盤在售），在11個板塊中供應面積處於末位，僅全區佔總供應面積的0.14%。說明城南中心板塊市場亟待補倉，而首開如院在此時恰到好處地填補了市場空白。
從土地市場來看，板塊內近兩年共有2塊宅地成交，一塊是今年2月平安競得的商住地塊，另一塊是去年9月九龍倉拿下的迎春路東側、吳中東路南側純住宅地塊，成交樓面價逼近2.7萬元/㎡，這個樓面價高出首開如院地價約1.2萬元/㎡，高地價必然會催生高房價，其一旦入市，較之首開如院，性價比已經不言自明瞭。
也就是說，作為吳中焦點板塊的城南中心在近兩年內商品房住宅供應處於低位，大量的改善需求得不到解決，使得區域內僅有的待售項目——首開如院成為了未來短時間內改善客群的“洩洪口”，項目本身承擔著“消化區域改善需求”的重大責任，在無形之中為其未來提供了巨大的增值空間。
叄| 高層集結的年代，再現蘇州人一份低密生活
對於居住者而言，產品類型決定了它的居住與投資價值。 隨著城市的發展，土地資源的日益緊張，商品房從多層主導時代演變到高層集結時代。人們對生活品質的要求卻越來越高，“低密宜居”成為當下城市人的居住理念。然而低密產品漸成了樓市中的稀貴之物而變得可遇不可求。
區別區域內樓盤主流容積率在2-2.5，首開如院約1.8的中低容積率，共規劃11棟住宅，包含高層及疊拼產品。區別於傳統意義的“低密產品”，首開如院更加註重整體居住舒適度，住戶更少、風景更好、空間尺度更大，生活品質更高，滿足生活更多美好想象。以百米的寬闊樓間距，鼎成疏朗開闊的空間格局，延伸建築間的距離，私密性、陽光感、觀景視野都達到了進一步的放大。
首開如院還充分考慮人與空間的居住尺度，力求更多公共生活空間。38%的綠化率將更多的土地贈予花草濃蔭，圍合一個同等審美與品味的圈子，藏納豐富多彩的生活趣味。佔地3600方的公共生活空間——櫻花林、太極林、親子草坪、約70米的景觀長廊，四季皆景，從鬧市迴歸自然，迴歸生活本真，不僅是對自然資源的尊重，更是對土地文化的尊重。
同時，一梯一戶作為高品質住宅的標配，確保了業主生活的私密性和安全性，更為契合現代精英階層對於家的感悟與追求。
首開如院從小區綠化到樓宇間距再到公共生活空間，都體現了人性化設計規劃，讓居者悠閒在尺寸之間。
首開如院項目效果圖
肆| 匠心戶型，成就首開如院歸心好宅
戶型，是一個樓盤的靈魂。
一個舒適的居所，往往離不開敞亮的的客廳和餐廳。作為生活中高使用頻率的區域--客廳，在很大程度上決定著居住的舒適度。首開如院158㎡疊復產品因其橫廳闊廚寬陽臺設計一亮相即驚豔市場。
餐客一體的設計市場上很普遍，但是首開如院這個戶型餐客一體卻有7.4m面寬，超長橫廳帶來視覺上的開闊感，也提升了實際居住的舒適度。其中客廳部分的開間4.2m，為65寸的大電視提供了較佳的觀看距離與效果，能充分滿足業主會客及活動的需要。該戶型的另一巨大亮點就進深2m的大陽臺，陽臺面積達到14.8㎡，14.8㎡意味著什麼呢？簡直就是一個充滿生活氣息感的多功能廳。除了日常洗衣晾曬的生活用途外，完全可以兼顧休閒娛樂用途，基本可以擺放任何健身器材，打造一個養滿綠植的花房也是個不錯的選擇。
一樓客廳挑高部分可以改造為面積達18㎡的帶衛生間的主臥套房，形成主人的專屬私密空間。二層的可改性比較多，方便居者裝修時根據自己的喜好自由改變空間佈局，並且在未來家庭結構發生變化時，空間佈局上還可進行調整，滿足了不同居者全生命週期的空間佈局改造需求。
複式的好處是上下兩層可以形成兩套獨立的生活空間，一層臥室可以供老人居住，二層供主人和孩子居住，互不干擾而又動靜分離，又很好的保護好隔代人的隱私。而錯層複式戶型的巨大優勢在於每戶的動區與靜區不在同一層，更不在同一垂直線上，這樣白天大家都在自家的一樓活動，夜裡多在二樓活動，與鄰居家互不打擾。
此外，這個疊復戶型上下兩層可以實現五開間朝南，這個戶型的各功能間在設計上均充分考慮到了生活中的實用性，空間寬敞度和使用率都得到進一步提升，近40㎡的贈送面積讓居住體驗及性價比上升了不止一個層級，實際可用面積達到203㎡，完全可以承載一個三代同堂家庭的幸福生活。
首開如院158平米疊復戶型圖
如果說158㎡的疊復產品讓我們看到了首開如院在中大戶型產品設計上的匠心，那麼其107㎡戶型讓我們看到了同樣的情懷與匠心。
據統計，近兩年的蘇州房地產市場上105-110㎡的高層產品，多打造為三房或者兩房，更多滿足首置剛需客戶居住需求。鮮見打造成四房產品的，每個功能間的面積也都大大縮小，加上高層產品的實際得房率往往僅有70%，往往因為擁擠感和狹促感影響居住體驗。首開如院這個高層107㎡的3+1戶型卻另闢蹊徑，客廳挑高設計呈現複式房型，挑高部分改造後相當於贈送一間14㎡的房間。改造後呈現四開間全部朝南，實際套內使用面積105㎡，幾乎達到100%的得房率，其功能及舒適度已經可以實現客戶改善型居住需要，而不像市場上其他同面積產品只能滿足剛需置業需求。不得不說，這樣獨具匠心的設計在蘇州房地產市場上的高層產品中十分的難能可貴，也成就首開如院成為歸心好宅。
首開如院107㎡高層3+1戶型圖
隨著蘇規管[2018]1號的落地，未來留給戶型縱向層面的創新已基本封鎖，類似與首開如院這樣的高贈送戶型將越來越稀有。鑽石因為稀少，才能成為萬眾豔羨和追逐的奢侈品；正如首開如院的疊復產品在還沒有正式開盤前，就已經低調地驚豔了市場。
如果說別墅是人們關於居住的夢想，首開如院以匠心獨運的產品特色、難能可貴的生態自然景觀、高度的私密性和優雅的空間格局，直逼別墅的居住體驗，拉近了人們與夢想的距離，確實值得我們期待。
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