這篇是海外買房系列第八彈。
一路連載看下來，真是辛苦大家了，你們期待已久的高潮，終於到了……
前面七彈都是必不可少的泰國投資背景知識，今天這篇曼谷買房地圖，會把前面提到的很多知識點連接起來。
曼谷城區地圖，看下去之前，請先牢記這張圖
因為地理決定論，泰國的政治中心只能在湄南河附近。
由於泰國在整個亞歐大陸最南部，所以在古代，國家外部壓力幾乎都來自北方（緬甸、中國、蒙古），因此首都只能沿湄南河一路向南遷移：素可泰—>大城—>吞武裡（曼谷）。
吞武裡距離大海只有20多公里，相當於陸家嘴到浦東機場的距離，實在沒法再南遷了。
河流是城市的命脈，一座城市的河濱地區往往特別繁榮，應該說整座城市就是沿著母親河兩岸發展起來的。
比如泰晤士河之於倫敦，塞納河之於巴黎，哈德遜河之於紐約，多瑙河之於維也納，伏爾塔瓦河之於布拉格，還有黃浦江之於上海，珠江之於廣州、海河之於天津……
但湄南河之於曼谷是個例外。
曼谷城市發展早期，湄南河沿岸並沒有被泰國政府特別重視，很大程度上和當時掌握實權的拉瑪王族心態有關。
拉瑪王族有得國不正的嫌疑，不能繼續在鄭信建都的吞武裡地區發展，所以只能往湄南河東岸發展。
湄南河沿岸風光
換位思考下，你是拉瑪王族繼承人，民間總有人偷偷說你祖上得位不正，是偷了對岸鄭信大帝的江山，你會怎麼做？
當然是希望離河對岸那塊晦氣的是非之地越遠越好啦。
所以曼谷的城市發展方向，一開就只能一路向東。
第六彈裡說過，拉瑪一世從零開始，在湄南河東岸大興土木，建造大皇宮和臥佛寺，打造了曼谷城市雛形。
但在農耕文明時代，泰國既不需要超級大的城市，也養不起那麼大的城市。
你想，當時北邊擁有數億人口的大清宗主國，首都尚且只有今天北京二環內那麼點地方，更別說泰國了。
直到拉瑪四世開眼看世界，意識到泰國也面臨千年未有之大變局，便主動對曼谷的城市發展進行規劃——以湄南河畔的大皇宮為最西端，往正東方向大力拓展。
這塊區域，就是曼谷歷史最悠久的，也是相對破舊的老城區。
當時正值晚晴最悲催的咸豐年間，外有英法聯軍入侵，內有太平天國作亂，中國人口損失好幾千萬，不少廣東沿海地區的中國人逃到泰國討生活，這些人就聚居在老城區南部，今天的華南蓬火車站附近，這也是曼谷今天的一個旅遊景點——東南亞最大的曼谷唐人街（中國城）。
曼谷老城區的唐人街
今天曼谷有很多叫“拉瑪N世”的道路，其中從中國城向東延伸出去的東西向主幹道，就叫拉瑪四世路（Rama IV Rd）。
這片區域主要在巴吞旺縣一帶，所以在買房地圖上，這塊區域今天被稱為巴吞旺區（Pathumwan），現在均價在5-7萬人民幣，相比國內一線城市，真沒便宜多少。
今天曼谷最繁華的城市中心暹羅廣場和泰國第一高等學府朱拉隆功大學，就位於巴吞旺區的中心。
泰國的“清北”——朱拉隆功大學
拉瑪六世即位後，繼續東擴，在巴吞旺區的東邊，建造了一個規模巨大的皇家御花園，命名為藍毗尼園（lumpini），藍毗尼是佛祖釋迦摩尼在尼泊爾的出生地。
隨著曼谷人口越來越多，1920年起，藍毗尼園開始對公眾開放。迄今為止，依然是曼谷市中心最大的一片公共綠地，堪稱曼谷綠肺，據說對標的是紐約中央公園和倫敦海德公園，因而周邊的房子極具稀缺性。
由於藍毗尼公園的存在，在買房地圖上，這一區域今天被稱為中心毗尼區（Central Lumpini），和巴吞旺區共同構成了曼谷絕對的市中心區域。
比巴吞旺區還要小的中心毗尼區已經幾乎沒有任何閒置土地可以開發，房價也是曼谷最貴的，均價在7-10萬人民幣。正對藍毗尼公園的Wireless Rd上的頂級豪宅98 Wireless，單價高達12萬人民幣，是全泰國最貴的房子。
藍毗尼公園
以距離吞武裡有一段距離的中心毗尼區為中心，曼谷城市發展出現了三個發展選項。
繼續向東，向北，或向南。
打開地圖看看，湄南河在經過曼谷老城區一路向南後，又折向東打了個彎，在藍毗尼公園的正下方，形成一個肥臀形狀的凸出區域。
這塊三面環水，一面對著曼谷市中心的區域，顯然要比另外兩個方向的地理條件更優越。
尤其到了拉瑪六世時期，曼谷王朝的正統性在經歷了五任君王，特別是五世王的傑出統治後，已得到國民普遍承認，就像到了乾隆年間，漢人都習慣被滿人統治了，“反清復明”早就沒市場了，拉瑪王室對於河對岸的鄭王廟也就不再那麼忌諱了。
所以曼谷城南的發展開始逐漸超越城北和城東。
二戰後，特別是上世紀80年代-90年代中前期，承接日本和亞洲四小龍的經濟騰飛，泰國外向型經濟也開始起飛，經濟飛速發展。
這一時期，在市場化作用推動下，城南這塊地方也自然形成了曼谷第一代CBD。
這裡高樓林立，頂級寫字樓、頂級酒店、眾多外資銀行、各國使館、喧鬧的商業街和夜市，甚至曼谷最大的紅燈區帕篷巷（Soi Patpong）紛紛聚集在此。
這塊區域，在今天的曼谷買房地圖上，被稱為是隆/沙吞區（Silom/Sathorn），現在均價在4-6萬人民幣，好的房子在6萬以上。
今天曼谷第一高樓，高77層的大京都大廈（MahaNakhon），俗稱“像素大廈”
，也在這一區域。
是隆/沙吞區是曼谷的老牌商務區，各方面相對成熟，但因為整個區域開發較早，所以雖然有些高樓林立的地方有上世紀80年代香港如日中天時的那種感覺，但邊上還是有很多看起來像貧民窟一樣的破舊街區，煙火氣特別重。
1998年亞洲金融危機過後，特別是1999年曼谷BTS（天鐵）建成後，曼谷的第二代CBD，阿速（Asok）開始興起。
從大皇宮往東出發，經過巴吞旺區和中心毗尼區，有一條全曼谷最重要的東西向主幹道，叫素坤逸路（Sukhumvit Rd），又叫“3號公路”，而BTS淺綠線就是沿著這條路，一路向曼谷東南方向延伸，所以叫素坤逸線，後來這條BTS沿線站點也都依次發展了起來。
因為阿速（Asok）是E4站（以暹羅廣場為中心，向東方向的第4站），距離市中心很近，外加2004年，曼谷MRT（地鐵）通車，和BTS素坤逸線的換乘站就在阿速（Asok），交通的便利導致人口迅速聚集，這一區域就在過去20年裡快速發展成了曼谷的第二代CBD。
今天看起來，也是高樓林立，非常繁華。
素坤逸區的豪華酒店
我三次去曼谷，每次酒店都選在Asok地鐵站附近，因為出行真心方便。
而以阿速為中心，繼續向東南方向沿素坤逸路發展的這片區域，在買房地圖上就叫素坤逸區，現在均價和是隆/沙吞區差不多，也是4-6萬人民幣，好的房子也要6萬+了。
今天素坤逸區已成為曼谷最大的商業住宅區。
相比中心毗尼區，這裡房價和物價明顯要低一點，更適合居民生活。
相比是隆/沙吞區，這裡開發較晚，起點較高，興建了大量現代化的住宅、購物中心、餐館、酒吧街等，生活便利度非常高。曼谷另外兩大紅燈區，娜娜巷（Soi NaNa）和牛仔巷（Soi Cowboy）也都在Asok附近。
所以過去10年，素坤逸區也是曼谷房價上漲速度最快的區域。
傳統意義上的素坤逸區，只是從E3站那那（Nana）開始，到E8站拍崑崙（Phra Khanong）結束，一共5站地鐵的南北兩側，其中E5站澎蓬（Phrom Phong）到E8站拍崑崙（Phra Khanong）是日本僑民聚居區，又叫富人區，以E6站通羅（Thong Lo）邊上的通羅街為中心，這一帶街區充滿日式風情，和曼谷其他區域的氣場明顯不同。
但由於過去幾年曼谷房價持續上漲，通羅一帶現在也很貴了，正好BTS不斷向東南方向延伸，所以開發商和居民也沿著BTS不斷往更偏遠的地區發展，E8站以後的素坤逸路沿線，今天被稱為素坤逸外區。
至於均價就差異蠻大了，現在BTS素坤逸線已延伸到E15三隆站（Samrong），基本上每多坐一站地鐵，均價就會低一點，從人民幣3萬多一路降到1萬多。
由於曼谷城市發展越來越快，正在虹吸來自泰國各地的年輕人，加上曼谷也沒有特別限制外國投資者買房，不可能整座城市一路往東沿素坤逸外區越跑越遠，其他幾個方向都不發展吧。
所以我們再來看看其他幾個方向的發展狀況。
其中最近幾年最熱門的是素坤逸區北邊的拉瑪九區。
前面說過，曼谷有很多叫“拉瑪N路”的，從曼谷老城區往東最重要的主幹道有三條。
南邊那條叫拉瑪四路（Rama IV Rd）；
中間那條叫素坤逸路（Sukhumvit Rd），不過在巴吞旺和中心毗尼區叫拉瑪一路（Rama I Rd），曼谷也是國內很多城市一樣，一條路在不同區域叫法不同；
北邊那條叫碧武里路（Phetchaburi Rd）。
在碧武里路再往北500米，還有一條和它並行的主幹道，就叫拉瑪九路（Rama IX Rd）。
Rama 9是現在中國人買房特別熱衷的地方。
因為這裡是曼谷市政府重點打造的第三代城市CBD，概念很好。
曼谷正在建設的未來東南亞第一高樓，高615米、共125層的超級塔（Super Tower），就在這裡。
東南亞第一高樓“超級塔”
這是啥概念呢？
現在東南亞第一高樓，馬來西亞國家級地標，吉隆坡國家石油大樓（雙塔），才452米。
而中國第一高樓，2016年剛建成的上海中心大廈，也不過632米。
上海陸家嘴的房子，動不動十幾萬人民幣。
未來東南亞第一高樓附近的房價，才3-4萬人民幣。
試想一下，和東南亞第一高樓做鄰居，是不是感覺你買的房子逼格一下子上去了？爽歪歪有木有？
另外這一帶還有泰國文化中心、泰國證交所、中國大使館等一系列國家級重要建築，泰國政府也在用政策稅收優勢，鼓勵更多國內外企業把總部搬到這裡。
現在MRT藍線就有一站叫Rama 9，已建成了地鐵上蓋的Central Plaza（Rama 9中心廣場）。
以Rama 9地鐵站為中心，北邊的泰國文化中心站（Thailand Cultural Centre）未來還規劃了MRT橙線，南邊的碧武裡站（Phetchaburi）還規劃了MRT淺藍線，同一位置的機場線未來會繼續延伸到廊曼機場，所以交通也非常方便。
如果說曼谷第一代CBD是市場自然形成的，第二代CBD是受益於軌道交通的建設，第三代CBD更多體現的是政府的規劃意志。
你可能會說，曼谷有多大啊，需要那麼多CBD嗎？
這個問題問得好，其實我也很懷疑，曼谷需不需要那麼多CBD。
但放20年前，如果有人告訴你，上海要建成7個頂級CBD，你是不是也會覺得上海人在“豁胖”（吹牛）？
但今天上海的確已建起了7個大型CBD：陸家嘴CBD、人民廣場-南京東路-外灘CBD、南京西路CBD、淮海中路CBD、徐家彙CBD、中山公園CBD、大虹橋CBD和世博CBD。
每個CBD的體量都不輸給Asok CBD。
你可以把Silom CBD理解為南京東路-外灘CBD，把Asok CBD理解為陸家嘴CBD，把正在建設的Rama 9 CBD理解為大虹橋CBD或世博CBD。
當然，這只是打比方，目的是幫助你理解，別真把曼谷想象成上海了，無論城市體量、現代化程度還是城市管理水平，曼谷還差上海八隻腳……
拉瑪九區是往北走，那沿著是隆/沙吞區往南走，到前面說的那個像豐臀一樣凸出的濱江區域，就叫拉瑪三區，一樣的道理，因為這裡有拉瑪三路（Rama Ⅲ Rd），當然你也可以更形象地把這片區域稱為南部河濱區。
這塊區域現在也蠻火的，主打概念就是河景。
這個投資思路，大家同樣可以腦補上海浦江兩岸的江景房。
上海市中心的江景房，也就是外灘、陸家嘴、世博園這一帶，早就價格飛天了，後來黃浦江沿岸發展向兩頭拓展，上游拓展徐匯濱江，下游拓展楊浦濱江。
現在徐匯濱江已經發展出樣子來了，像龍華這種過去從來和江景房無緣的地區，現在江景房也要賣10萬+。
如果用這個思路選房子的話，湄南河西岸也成了一些人的考慮範圍。
因為過去西岸屬於曼谷近郊的平民區，並沒有那麼多摩天大樓，所以有些新建的高層住宅看出去，幾乎沒有什麼明顯遮擋，能看到整個曼谷市中心，視野極佳，但房價還很低。
湄南河西岸某樓盤看向曼谷市中心
最後就是巴吞旺區北邊的城市拓展區和素坤逸區北邊的城市拓展區了。
特別值得一提的，是位於東南亞最大的小商品集市，加都加週末市場（Chatuchak Weekend Market）附近的中泰高鐵站。
官方稱謂叫Bang Sue Grand Central Station（曼谷新中央火車站）。
這個火車站是在現有的Bang Sue Junction火車站基礎上重新開發的，並把現有的MRT藍線Bang Sue站納入其中，一站式換乘，預計2020年建成，屆時這裡將成為東南亞最大的火車站。
根據規劃，未來這裡還會有機場線延伸段，機場線將把素萬那普國際機場-曼谷市中心-中泰高鐵站-廊曼國際機場全部連接在一起，另外還有MRT粉線會連接到湄南河西岸。
等到中泰高鐵建成後，昆明到曼谷坐高鐵只要7小時。
另外我在第七彈裡說的馬雲4月考察泰國後，決定建設的物流中心，也在這個區域。
這也是中國人現在特別熱衷於買房的一個區域，目前均價在2-3萬人民幣。
好啦，曼谷買房地圖講完了，那麼問題來了：那麼多區域，買哪裡的房子更有錢途呢？
我們下回再說~
相關閱讀
海外買房不是菜場買菜，一定要做足功課再下手，請務必看完前面幾彈。
第一彈
全世界哪裡房子最值得買？看完一目瞭然！
上的是地理課，告訴你哪裡的房子天然最適合人類居住。
第二彈
被限購/買不起，還想上車，怎麼破？
上的是風險教育課，告訴你海外買房沒你想的那麼簡單。
第三彈
哪裡的房子最適合中國人買？
上的是海外置業理念課，告訴你當今世界最適合中國人買的房子主要是：東南亞、日本、北美、澳洲和歐洲，不同地區，房產特點不一樣，你的買房目的也不一樣。
插播番外篇
在泰國，我愛上了一個男人
上的是泰國的風俗課，你懂的~
第四彈
原來你是這樣的泰國！
上的是泰國投資之前的背景知識課，重點介紹了泰國國內的民族問題。
第五彈
我在泰國買了套房，瞭解一下？
上的是地理課，介紹了泰國的周邊環境和主要城市的各自特點。
第六彈
“確認過合同，這房買對了！”
上的是歷史課，介紹了泰國800年滄桑變遷。
第七彈
這座城市，房價還要漲！
上的是政治課，主要介紹了2016年剛駕崩的拉瑪九世和把撕裂泰國社會的他信。
閱讀更多 力哥說理財 的文章
