近日，美的置業在港交所披露了招股書，美的置業近三年營收數據呈現逐年上漲的趨勢，但同時負債率也居高不下。這是否意味著美的置業存在一定的財務風險？從2004年美的置業成立至今，從單一住宅到多元發展，再到打造智慧社區，美的置業此次赴港上市是否成必然？
營收遞增與負債居高
近日，美的置業在港交所披露了招股書，這使得美的置業過往的財務數據及銷售業績首次完整曝光。
其招股說明書顯示，美的置業近三年營收數據呈現逐年上漲的趨勢。其中，2015年--2017年營業收入分別為83.12億元，119.92億元，177.16億元，2017年營業收入比2015年增長1倍多。同期淨利潤分別為3.83億元、9.93億元和18.93億元，2017年的淨利潤大約是2015年的5倍。同期毛利率分別為21.5%、22.8%和27.6%。
在迅速擴張的同時，美的置業借款總額持續增長，負債率也居高不下。據招股書披露顯示，2015年美的置業負債率為人民幣11453百萬元，2016年為人民幣24359百萬元，2017年為人民幣38255百萬元，2018年前3月更是超過人民幣43579百萬元。美的置業2015年負債率為622.1%、2016年負債率約為620%、2017年負債率為118.9%。
2017年，美的置業的負債率雖然比前兩年大幅度下降，但與地產行業平均淨負債率約50%相比，要高於行業平均一倍多。對於公司的債務，美的置業也在招股書中寫道：“美的置業目前維持並繼續相當高的債務水平，美的置業未必可產生充足的現金以履行現有及未來的債務責任。”
中國資本觀察（ID:zhongguozibenguancha）發送了採訪函給美的置業品牌負責人，對方回覆稱：“我們處於上市靜默期，不方便發聲和回應。”
從單一住宅到多元發展
“家電行業巨頭”美的集團發展迅猛，似乎使得美的置業略顯暗淡。因此，外界有人不知道美的已涉足地產行業，有的人以為美的置業是美的集團開發的新產業。
實際上，早在1980年，創始人何享健從製造風扇開始，就已進入家電行業。1992年，何享健推動當時的廣東美的電器企業集團進行股份制改造，第二年美的電器便在深交所上市，成為中國第一家由鄉鎮企業改組而成的上市公司。
2012年何享健卸任美的集團董事長，只擔任美的集團的控股股東，擁有美的控股94.55%的股權。由方洪波接任美的集團董事長，完成了企業創始人和職業經理人的交接棒。另外，美的控股是美的集團的大股東，擁有33.78%的股權，所以何享健依然是美的集團的實際控制人。
美的置業正式成立是在2004年，何享健私人回購了公司產權。美的置業對外宣稱，美的集團、美的置業是“同胞兄弟”，同屬美的控股旗下。實際上，美的建業（香港）有限公司為美的置業的大股東，出資比例60%。而神秘的美的建業（香港）有限公司，在內地可查的信息並不多。
起初，美的置業業務主要集中在廣東區域。2010--2015年，美的集團才開啟第一階段的全國佈局，在珠三角、長三角區域與環渤海區域拓展業務，從發展單一住宅到打造高品質住宅、物業服務與旅居產業等，涉足領域也不斷加。2016--2020為第二階段規模提升期，美的置業計劃以現有城市為核心，在珠三角、長三角、長中游、環渤海與西南五大區域，構建以居住為中心的產業系統。
近年來，美的置業開始加速發展，集中在一些二三四線城市發力。截至2018年3月31日，美的置業共有117個規模化的項目組合，覆蓋全國11個省份的33個城市及1個直轄市，並通過合營企業及聯營公司參與了24個項目，土地儲備總量的建築面積約3310萬平方米。
2018年，在中國房地產開發企業500強測評中，美的置業被評為“2018中國房地產開發企業50強”，名列第45位。
但是，對於負債高企的美的置業來說，赴港上市只是走向資本市場的一個開始。在整個地產行業迎來嚴峻考驗的時期，積極拓展新業務模式、制定正確的企業戰略規劃成為當務之急。
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