遷西縣
棚戶區改造徵收補償安置方案
為做好我縣棚戶區改造項目房屋徵收補償安置工作，根據國家、省市相關法律規定，結合我縣實際，制訂本方案。
一、徵收範圍及補償對象
徵收範圍：徵收公告公佈的棚戶區改造項目範圍內的所有建築物、構築物及地上附著物。（以規劃範圍圖為準）。
補償安置對象：徵收範圍內具有合法手續的房屋所有權人和土地使用權人。
二、組織方式
徵收主體為遷西縣人民政府，房屋徵收辦公室按《國有土地房屋徵收補償條例》相關規定履行法定徵收程序，徵收具體工作由棚改區域內所屬鄉鎮、街道或成立的房屋徵收工作組負責組織實施。
三、房屋徵收補償安置原則
（一）統一規劃建設，依法依規補償。
（二）被徵收房屋已取得土地使用證、房屋所有權證的，按證件登記的性質、用途和麵積給予補償安置；被徵收房屋沒有取得合法證件或其他合法批准文件的，屬歷史原因形成的，由房屋所在村（居）委會、鄉鎮政府（街道）、國土部門和住建部門，共同確認該土地使用權及房屋是否符合政策規定；符合規定的，給予補償安置。
（三）違法建築和超過批准期限的臨時建築，不予補償安置；未超過批准期限的臨時建築，按重置成本價格和剩餘使用年限給予適當補償，不予安置。
（四）已取得合法手續的企業，予以補償；未取得合法手續的企業，不予補償。國有（集體）企業由其主管部門和單位就資產處置、人員安置等提出徵收補償方案，經徵收部門審核後，報縣政府審批實施。
礦山、鐵選企業的合法性由縣礦業管理部門牽頭確認；其他企業由市場監督管理局牽頭確認。
（五）自徵收公告發布之日起，新建、擴建、改建建築物、構築物及其附屬物，改變房屋和土地用途，租賃房屋、增加設施、栽植樹木等不予補償。
四、企業補償安置方式及標準
採取貨幣補償，不予安置。建築物、構築物及其附屬物按重置成本價格結合成新評估作價予以補償。企業佔地性質為國有出讓或劃撥的，按照市場評估價格予以補償；企業佔地性質為集體建設用地的，按區片地價予以補償。
五、國有土地住宅房屋補償安置方式及標準
（一）貨幣補償
由具有相應資質的房地產價格評估機構按類似房地產的市場價格進行評估補償，不予安置。
（二）比例置換
1.獨門獨院住宅（一層）
以土地使用證記載的面積為基準置換住宅用房，出讓土地的比例為1:1；劃撥土地的比例為1:0.9。置換面積最高不得超過180平方米。剩餘土地，出讓的，按市場評估價格予以貨幣補償；劃撥的，按所在區片國有住宅基準地價上限予以貨幣補償。土地使用證記載面積內的合法建築物、構築物及附屬物，按重置成本價格結合成新評估作價，予以貨幣補償。
2.獨門獨院二層及以上的住宅
被徵收人可選擇普通房屋的標準置換住宅用房；房屋建設經過規劃審批的，也可選擇以主房建築面積為基準，置換住宅用房，比例為1:1.1。用於置換部分的房屋（不含裝飾裝修）不另作價補償，房屋所佔土地以外的剩餘土地（土地使用證面積扣除用於置換的房屋所佔土地），出讓的，按市場評估價格予以貨幣補償；劃撥的，按所在區片國有住宅基準地價上限予以貨幣補償。土地使用證記載面積內的其他合法建築物、構築物及附屬物，按重置成本價格結合成新評估作價，予以貨幣補償。
3.多層住宅樓
以房屋建築面積為基準置換住宅用房，出讓土地的比例為1:1.2；劃撥土地的比例為1:1.1。用於置換部分的房屋（不含裝飾裝修）不另作價補償，其他合法構築物及附屬物，按重置成本價格結合成新評估作價，予以貨幣補償。
六、經營性商業房補償方式及標準
（一）貨幣補償
由具有相應資質的房地產價格評估機構按類似房地產的市場價格進行評估補償，
不予安置。（二）比例置換
以合法房屋建築面積為基準置換商業用房，比例為1:1.1，用於置換部分的房屋（不含裝飾裝修）不另作價補償；有證房屋所佔土地以外的剩餘土地（土地使用證面積扣除用於置換的房屋所佔土地），按市場評估價格予以貨幣補償；土地使用證記載面積內的其他合法建築物、構築物及附屬物，按重置成本價格結合成新評估作價，予以貨幣補償。
安置用房層數高於被徵收人商業房的，每增高一層置換比例按10%遞增；安置用房層數低於被徵收人商業房的，每降低一層置換比例按10%遞減。被徵收人商業房的層數以主房為基準。
七、國有土地房屋的地下室
被徵收房屋有地下室（儲藏間）的，按房地產市場價格予以貨幣補償。
八、集體土地上的房屋補償安置標準
按比例置換方式進行補償安置。
（一）普通房屋（一層）
以宅基地使用證批准面積（實線部分）為基準，按1：0.9的比例置換安置用房。一個宅基地確定為一個徵收安置戶。宅基地使用證批准面積不足0.3畝的，按實際面積計算；超過0.3畝（含本數）不足0.6畝的，置換180平方米安置用房，超出0.3畝部分的宅基地，按所在區片國有住宅用地基準地價上限予以貨幣補償；達到0.6畝（含本數）及不足0.9畝的，置換360平方米安置用房，超出0.6畝部分的宅基地，按所在區片國有住宅用地基準地價上限予以貨幣補償。0.9畝以上的，以此類推。同時，對宅基地使用證面積內的建築物、構築物及附屬物，按重置成本價格結合成新評估作價，予以貨幣補償。
1962年以前形成的宅基地，按宅基地使用證登記的實際面積置換。
（二）二層及以上的房屋
被徵收人可選擇按普通房屋的標準置換安置用房；房屋建設經過規劃審批的，也可選擇以主房建築面積為基準置換安置用房，比例為1：1.1，用於置換部分的房屋（不含裝飾裝修）不另行作價補償。
主房所佔土地以外的剩餘宅基地批准面積，按所在區片國有住宅用地基準地價上限予以貨幣補償。同時，對宅基地使用證面積內主房以外的建築物、構築物及附屬物，按重置成本價格結合成新評估作價，予以貨幣補償。
（三）被徵收人宅基地批准面積以外的虛線內土地按區片地價予以補償，80%歸村民，20%歸村集體。宅基地以外的道路等公共設施佔地，按區片地價補償給村集體。
九、以主房建築面積為基準置換安置用房的，主房超出安置用房標準（水泥地面、牆體塗料、塑鋼窗等）的裝飾裝修部分等按重置成本價格結合成新評估予以貨幣補償。
十、利用住房從事生產經營，有工商營業執照且依法納稅的，不安置商業用房。房屋實際用於經營部分按重置成本價格結合成新評估作價的150%予以貨幣補償。
享受減免稅費優惠政策的，參照此標準執行。
十一、停產停業損失
（一）有工商營業執照且依法納稅，正在生產的企業及利用商業房進行商業經營的，根據當地稅務部門確定的經營者上年度所在行業月平均稅後利潤額，給予6個月的補償。已停產停業的企業，按企業上年度在社會保障機構登記繳納養老保險金的職工人數和金額，一次性補償12個月。
有工商營業執照且依法納稅，利用住房從事生產經營的，根據當地稅務部門確定的經營者上年度所在行業月平均稅後利潤額，給予3個月的補償。
有工商營業執照享受減免稅費優惠政策的企業和商店，月營業額按2萬元以下計算，利潤額按10%計算，正在生產的企業及利用商業房進行商業經營的，給予6個月的補償，利用住房從事生產經營的，給予3個月的補償。
（二）徵收房屋造成停產停業的，給予停產停業的職工發放6個月停產停業生活補助費；每月生活補助費的標準按我縣社會平均工資標準；停產停業職工數量按經營者在徵收公告發布前12個月繳納社會保險的月平均人數計算。
（三）生產經營者依法承租房屋進行生產經營且租賃合同未到期所租賃房屋被徵收的，停產停業損失補償費依據生產經營者與被徵收人的約定分配；無約定的，停產停業損失直接補償給生產經營者。
十二、搬遷費
（一）選擇貨幣補償的，按一次計算；選擇比例置換的，按兩次計算。搬遷費一次性發放。
（二）搬遷費以房屋建築面積為基準，每平方米10元。
十三、臨時安置費
（一）採取貨幣補償的，對住宅給予6個月的臨時安置費。
採取比例置換的，徵收人不提供週轉用房，給予臨時安置費，發放期限為搬遷之月起至發放安置房鑰匙後延3個月止。安置用房為多層的，暫定為12個月；安置用房為高層的，暫定為24個月。因徵收人原因安置房未能交付使用的，按原標準續發，在發放安置用房鑰匙時按實際月數計算。
住宅以房屋建築面積為基準，每平方米每月10元，建築面積不足100㎡的按100㎡計算。
商業及辦公用房以合法房屋建築面積為基準，每平方米每月15元。
（二）因被徵收人原因造成不能按時遷入安置用房的，停發臨時安置費。
十四、相關設施設備拆移費
（一）真空管太陽能拆移費每臺500元；
（二）有線電視移機費每末端510元；
（三）電話移機費每部160元；
（四）空調拆裝費：壁掛機每臺300元，櫃式機每臺400元；
（五）網絡寬帶服務費每套240元。
十五、地上附著物
依照《唐山市徵收土地地上附著物補償標準暫行規定》(唐山市人民政府令〔2013〕第1號)規定進行補償。未規定的地上附著物，依據法律、法規等規定經有關專業、技術評估部門評估後，予以補償。
十六、安置用房
（一）地點
在改造區域內回遷安置，也可以在徵收人指定區域安置，由被徵收人自主選擇。
（二）戶型
設計60㎡、90㎡和120㎡三種戶型。
（三）樓層差價
免費安置面積部分無樓層差價，超出免費安置面積部分找補樓層差價。高層樓或小高層基準樓層為三至五層。基準樓層沒有樓層差價，基準樓層以下每層遞減20元每平方米，以上遞增20元每平方米，頂層比次頂層少20元每平方米。多層樓基準樓層屆時確定，相鄰樓層差價不超過20元每平方米。樓層差價由被徵收人承擔。
（四）標準
安置用房標準為:室內門、水、電、暖設施齊全；有線電視、寬帶、燃氣等管線留有接口設施；地面水泥砂漿抹平；牆體及屋頂塗料刷白；廚房和衛生間牆面瓷磚到頂，衛生潔具安裝齊全。安置用房應按設計施工，建設工程質量達到合格以上標準。安置用房小區室外設計施工應符合國家規範標準。
（五）分配
按被徵收人簽訂房屋徵收補償安置協議時間先後順序，經縣公證處公證現場抽號，確定具體樓號、樓層、房號，具體辦法屆時由房屋徵收部門、相關鄉鎮、街道或工作組制定。
（六）面積差價結算
國有土地上置換的安置用房面積不足90平方米的，可安置90平方米安置用房，置換面積至90平方米之間的部分，被徵收人按房地產市場價格的85%購買。
集體土地上置換的安置用房面積不足180平方米的，可安置180平方米安置用房，置換面積至180平方米之間的部分，被徵收人按房地產市場價格的85%購買。
因房屋不可分割的原因，超出安置面積5平方米(含本數)以內部分，按安置用房房地產市場價格的85%計算；超出安置面積5平方米以上10平方米(含本數)以內部分，按安置用房房地產市場價格的90%計算；再超出部分，按安置用房房地產市場價格計算。
因房屋不可分割的原因，少於安置面積部分，按安置用房房地產市場價格的90%計算補償給被徵收人。
（七）房地產市場價格執行回遷時所在區域住宅房屋銷售均價。
十七、房地產市場價格的評估時點為房屋徵收決定公告之日。
十八、補助和獎勵
（一）被徵收人在徵收補償方案規定期限內，按時評估、簽訂協議、騰空房屋分階段予以獎勵，房屋騰空後一次性發放。
被徵收人在規定期限內按時評估的，按合法房屋建築面積每平方米獎勵20元；按時簽訂房屋徵收補償協議的，按合法房屋建築面積每平方米獎勵40元；按時將房屋騰空的，按合法房屋建築面積每平方米獎勵20元。
（二）簽訂協議後，在約定時限內完成搬遷、騰空原房屋的，可自行拆除，殘值歸被徵收人所有，並由被徵收人承擔一切安全責任、經濟責任和法律責任。逾期未拆除的，視為自動放棄，由房屋徵收部門處理。
（三）房屋徵收時享受城市最低生活保障待遇且僅有一處住宅房屋的被徵收人，實行貨幣補償的，屬於低收入家庭且住房總建築面積不足30平方米的，按30平方米補償，補償後仍符合條件的，優先予以住房保障；選擇比例置換的，安置用房面積不足45平方米的，徵收人應當提供建築面積不少於45平方米的成套住宅作為安置用房，安置用房45平方米以內的部分不結算差價，超過45平方米部分按房地產市場價格結清差價。
難以支付差價款的低收入家庭，調換的安置用房可以與縣人民政府按一定比例共有，被徵收人就保障標準內非自有產權的部分向產權人支付廉租住房租金，就保障標準外非自有產權的部分向產權人支付市場價租金。被徵收人在具備支付能力且願意購買時，可以按再次購買時的市場價格購買。
（四）符合農村宅基地批准條件仍居住一院的，安置用房面積可增加60平方米；僅有一處農宅的，本村在冊的大齡子女（18週歲以上）可增加30平方米。
是否符合宅基地審批條件及是否為大齡子女，由鄉（鎮）牽頭，村、國土部門、戶籍管理部門共同確認，確認時點為房屋徵收決定公告之日。
增加部分，被徵收人可按成本價購買。安置房為多層的，成本價按2200元每平方米計算；安置房為高層或小高層的，成本價按2300元每平方米計算。
（五）安置用房為完全產權，房屋徵收部門負責協調督導產權登記證辦理，與應置換面積相等部分免交契稅；超出應置換面積部分交納契稅。與應置換面積相等部分的住宅維修基金由縣政府承擔；超出應置換面積部分由被徵收人負責。
（六）被徵收人選擇貨幣補償的，自簽訂徵收補償協議之日起在兩年內利用徵收房屋補償款購買其他住房時，按照有關規定辦理契稅減免手續。
（七）每一個被徵收戶可按成本價（與樓房相同）購買一個車庫(位)。
十九、屬村集體所有的學校、幼兒園、村民中心廣場、道路硬化、美化、電力、水利等設施以及村委會辦公用房，按重置成本價格結合成新評估作價，補償給村集體。同時，村集體辦公用房應按照社區和村委會雙重職能進行規劃建設，以滿足辦公和服務群眾需要。
二十、被徵收人憑房屋所有權證、土地使用證（或其他批准文件）、身份證、戶口本簽訂房屋徵收補償安置協議，領取安置補償費。
二十一、徵收共有產權房屋時，由共有產權人持房屋所有權證、土地使用證、身份證、戶口本全部到場簽字。
二十二、 被徵收人簽訂房屋徵收補償安置協議的同時，將房屋所有權證、土地使用證（建設批准相關文件）及相關證明原件交由房屋徵收部門，並委託房屋徵收部門向有關部門申請註銷。
二十三、被徵收房屋的性質、用途、建築面積和土地使用用途，以房屋所有權證、土地使用證登記為準，有爭議、沒有取得合法證件及其他合法批准文件的，由住建、國土部門確認。
二十四、設有抵押權的房屋，抵押人與抵押權人應當按照國家有關擔保的法律規定，就抵押權及其所擔保債權進行協商並向房屋徵收部門提交書面協議後，方可進行補償安置。
二十五、縣直行政、企事業單位自建未房改的公有住房，依照城鎮住房制度改革有關規定可以出售的，現房屋使用人符合條件的，可以按屆時公房出售政策購買住房後，進行補償安置；依照城鎮住房制度改革有關規定不允許出售的住房，對產權人實行房屋產權調換，由承租人繼續承租，產權人與承租人按補償安置方案重新訂立房屋租賃合同。
居住公有住房的，是否符合公有住房房改政策等具體問題，經本人申請，提供相應的證明資料，由原住房產權單位或上級主管部門（單位）進行初步認定後，住建部門根據房屋權屬性質、取得方式、時間等實際情況界定。
二十六、徵收有糾紛的房屋，由房屋徵收部門將房屋有關事宜作證據保全，相關權利人與房屋徵收部門簽訂徵收補償協議後，補償款作公證提存。待糾紛解決後發放補償款（含安置房）。
二十七、在規定期限內，簽訂協議率達到95%以上，徵收補償安置協議生效，房屋徵收部門印發動遷通知，工作組通知各被徵收人開始搬遷，領取相關補償；對未簽訂協議戶，依法強制徵收。若在規定期限內，簽訂協議率未達到95%，由指揮部決定是否繼續推進徵收工作。
二十八、本方案自發布之日起執行。已批准並正在實施的改造項目按原方案規定執行。
二十九、 本辦法由縣房屋徵收辦公室負責解釋。
附件：手續不齊全房屋的認定處理意見
為做好棚戶區改造房屋徵收工作，依據《遷西縣縣城規劃區及園區農宅建設規劃審批管理規定的通知》（遷政發〔2015〕11號），參照《遷西縣舊城改造工作指揮部關於對第二片區趙豔海蔣文奎房屋安置補償問題的答覆意見》（舊改字〔2010〕16號）、2012年8月10日《遷西縣房屋徵收辦公室興城鎮人民政府關於林茂東街道路工程建設房屋徵收範圍內手續不齊全農宅認定處理意見》、《灤水新城北岸新區手續不齊全房屋認定及處理的意見》（遷政〔2012〕30號），結合實際，對因各方面原因形成的手續不齊全房屋提出如下處理意見。
一、基本原則
按照實事求是，依法依規的原則對手續不齊全房屋進行認定處理。
二、國有土地手續不齊全房屋
由手續不齊全房屋所在居委會、街道、國土局、住建局認定處理；單位自建房由房屋使用人所在單位認定處理。
三、集體土地手續不齊全房屋
（一）下列房屋，按照手續齊全房屋進行補償安置
1.1987年1月1日前（不含本日）形成的農宅。
2.因公益事業搬遷建設的農宅。
3.被徵收人不能提供宅基地使用證或其他合法審批手續的，但經查閱國土部門地籍檔案、宅基地審批檔案，證實審批手續齊全的農宅。
（二）購置學校、村址、飼養處等村集體資產在原址建設農宅，佔地面積不足0.3畝的，按實際佔地面積以1:0.9的比例置換安置用房；超過0.3畝（含本數）的，置換180平方米安置用房，超出0.3畝部分按所在區片國有住宅用地基準地價上限，予以貨幣補償。
（三）興城鎮一至六村、照燕洲村、沙嶺子村、白堡店
村棚戶區改造範圍內，下列房屋作如下處理：
2007年11月30日以前形成的違法建設農宅：已交納社會事業建設資金的，所建房屋按重置價格結合成新評估作價的100%給予補償，同時安置90平方米的回遷安置房；未交納社會事業建設資金的，所建房屋按重置價格結合成新評估作價的80%給予補償，但必須按《關於處理違法建設農宅遺留問題的參考意見》（2007年11月29日）中的相關規定扣除應繳納的社會事業建設資金，同時安置90平方米的回遷安置房。
2007年11月30日以前在合法農宅基礎上超佔土地形成的農宅院落，超佔的土地按區片地價補償給村集體；超佔土地上的建築物、構築物及其附屬物按重置價格結合成新評估給予補償。
2007年11月30日以後形成的違法建設農宅以及在合法農宅基礎上超佔土地部分，不予補償。
（四）舊城鄉龍王廟、郭溝、舊城村棚戶區改造範圍內，下列房屋作如下處理：
1.2010年3月25日以前，郭溝村和龍王廟村形成的農宅，符合農村宅基地審批條件，經舊城鄉收費、處罰或審批上報建設的農宅，安置90平方米安置用房，建築物、構築物及其附屬物按重置成本價格結合成新評估作價予以補償；符合農村宅基地審批條件，未經舊城鄉收費、處罰的，安置90平方米安置用房，建築物、構築物及其附屬物按重置成本價格結合成新評估作價的80%予以補償，但必須扣除舊城鄉應收費、處罰的金額。
2010年3月25日以前，郭溝村和龍王廟村在合法農宅基礎上超佔土地形成的農宅院落，超佔的土地按區片地價補償給村集體；超佔土地上的建築物、構築物及其附屬物按重置價格結合成新評估補償給被徵收人。
2010年3月25日以後，郭溝村和龍王廟村形成的違法建設農宅以及在合法農宅基礎上超佔土地部分，不予補償。
2.2015年4月9日遷西縣人民政府印發《遷西縣縣城規劃區及園區農宅建設規劃審批管理規定的通知》（遷政發〔2015〕11號）以前，舊城村形成的農宅，符合農村宅基地審批條件，經舊城鄉收費、處罰或審批上報建設的農宅，安置90平方米安置用房，建築物、構築物及其附屬物按重置成本價格結合成新評估作價予以補償；符合農村宅基地審批條件，未經舊城鄉收費、處罰的，安置90平方米安置用房，建築物、構築物及其附屬物按重置成本價格結合成新評估作價的80%予以補償，但必須扣除舊城鄉應收費、處罰的金額。
2015年4月9日以前，舊城村在合法農宅基礎上超佔土地形成的農宅院落，超佔的土地按區片地價補償給村集體；超佔土地上的建築物、構築物及其附屬物按重置價格結合成新評估補償給被徵收人。
2015年4月9日以後，舊城村形成的違法建設農宅以及在合法農宅基礎上超佔土地部分，不予補償。
3.是否符合宅基地審批條件、是否經舊城鄉收費、處罰的確認時點為徵收公告發布之日。
（五）上述（三）、（四）情況的農宅，在各棚戶區改造項目房屋徵收補償安置方案規定的期限內簽訂補償安置協議的，享受上述政策；在規定的期限內未簽訂補償安置協議的，按土地管理方面的法律、法規處理。
（六）認定處理單位及職責
1.宅基地合法性及是否超佔土地由國土局確認。
2.農宅院落形成時點、房屋建設時點、是否因公益事業建設搬遷、是否經過收費處罰由鄉鎮和房屋所在地村委會確認，並提出認定處理的意見，經徵收辦審核把關後實施。
四、本意見中未盡事宜和徵收過程中發現的個性問題，工作組提出處理意見，報指揮部審定。
遷西縣人民政府辦公室
2018年6月8日印發
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