最近市場又熱鬧起來了。
人心惶惶都想買房。米多的朋友不嫌麻煩，500萬元的認籌金，人家一次性凍結認籌8個號。餘糧稍微少一點的朋友，也不甘寂寞。最近頻繁出擊臨深市場的案例明顯增多。
一位樓兔子小密圈的粉絲朋友提問：我手上有170萬元閒錢，但沒有深圳房票。1，中山或者惠州，一次性付款買一套住宅？2、深圳200至300萬，買一套公寓類產品？3，握在手上理財等年底錢多一點，明年再投資？
怎麼選？拿錢在手怕貶值，更怕錯過粵港澳大灣區的上車機會。出手買房資金量又有點尷尬，更不清楚買臨深住宅還是深圳公寓好。相信很多人都有這種困惑。
我給她的建議是：如果短期內個人收入有大筆收入預期，不妨稍微等等。拿到更多錢再說。重點關注前海中心、大運中心的品質小面積產品，佈局深圳核心資產。等待期間，不太建議做理財產品。如果短期內個人收益很難有大的突破，那麼第一選擇是精選深圳好的公寓類產品。如果確實有自住或者孩子教育的需求，那就優選臨深超級大盤。
核心就一點：如果是純投資，依然建議紮根深圳。
01 沒房票 選深圳公寓類產品能賺錢嗎？
限購之下，幾乎所有的熱錢都在琢磨這個問題。我給大家三個思考維度：
1、大宗交易基本集中在公寓類產品
從去年開始，深圳樓市頻繁出現大宗交易個案。撇開機構整購寫字樓不說，大家都知道的個案，比如筍崗招商中環、龍華招華紅山6979、西麗塘朗城、寶安老城的華聯城市全景、羅湖的萬科深南道68號，以及龍華的龍光玖鑽等等。熱點整棟整層購買的事件，基本上都是在深圳公寓類產品市場。
2、典型如留仙洞總部基地樓盤賺錢
去年是深圳的公寓大年，很多進場的買家，到目前看都沒有賺錢。但地產深喉告訴樓兔子，招華紅山6979的大宗交易，目前正在進行內部整理裝修，未來上市的銷售價格，很可能單價突破每平米10萬元！相比傳言中大約5萬多元的整購進場價，那可是幾乎翻番的盈利。
再比如留仙洞總部基地的公寓盤。早期推售的小面積公寓類產品，起步價就是5萬多，不到6萬。去年上半年，樓兔子粉絲朋友購買的51平米公寓，單價每平米6.2萬左右。現在的市場行情是怎樣呢？我們可以去看一下鏈家網的業主報價，一共5套房在售，報價基本上是每平米7.7萬至9.2萬元！66平米的小戶型，基本上在每平米8.5萬以上！如果以這個價位成交，那這種公寓類產品投資應該算是很好的收益了。
3、4個月一共成交5979套公寓類產品
綜合中介結構的報表，我做了一個簡單統計，深圳樓市今年1月至4月，一共成交了商品住宅7535套，公寓類產品5979套。顯然，公寓類產品已經成為了深圳樓市的主力成交產品之一。不管你買還是不買，公寓類產品都已經矗立在這裡了，而且還吸引了實實在在的成交。大部分人或許還在猶豫，但一部分資金確實已經在買進了。這就是客觀事實。
能不能賺錢呢？我個人預判一定能！莫為浮雲遮望眼，風物長宜放眼量。
02 你別無選擇！房不夠用，你只能買公寓類產品了！
為什麼很多人對深圳公寓類產品懷揣迷惘，卻依然在買進呢？
我想套用一下中國現代文學史上的名篇來解釋。作家劉索拉寫了一篇小說叫做《你別無選擇》。主角是音樂學院的一批學生和老師，每個人內心都有莫名的狂躁或不安，但終究要回歸主流。劉索拉憑這一篇文章奠定了自己在中國文壇的地位。很多人說，這篇小說是沒有明確思想意義的荒誕閒扯。但我認為，僅僅是《你別無選擇》這個標題，就已經說明了一切。
買深圳公寓類產品，也是你別無選擇的選擇。任先生說，我們的房子不是太多了，而是不夠用。這句話放在深圳，那絕對是無可挑剔。
最近，深圳公佈了2018年的住房供應計劃。這個文件首先告訴我們，從2016年至2020年是我們的十三五發展規劃，在這5年裡，我們預計要提供的商品住房總量是35萬套。2016年至2017年兩年時間，我們實際完成了14.2萬套。平均每年7.1萬套。接下來的三年，任務是20.8萬套，平均每年大約是6.9萬套。
但是2018年我們的預期供應計劃是多少呢？5萬套！這說明什麼？說明今年的商品住房供應是極度緊缺的！遠遠低於十三五規劃每年供應的平均水平！這個太危險了。
更可怕的是，即使是在接下來的2019年和2020年，深圳把短缺的商品住房供應計劃缺口補上，對於全市的住房需求缺口來說，依然是杯水車薪。
按照深圳的十三五住房安排，我們5年內總住房需求缺口是115萬套！如果以每套房住4人計算，5年內大約會有450萬人四處尋找房子。
另外一個很重要的信息是：深圳十三五住房發展規劃綱要告訴我們，未來深圳最主要的商品住宅供應是舊城改造。然而，深圳最新的棚改政策告訴我們，未來深圳1997年以前建成的小區大概率是棚改，而不是舊改了！
未來老舊住宅區棚改的最大特點是政府主導、房企代建，將不會再出現傳統意義上的“可公開銷售的商品住宅”了！棚改後的產品就三類：原業主的返遷樓+人才住房+公共租賃住房。
深圳老舊住宅區大面積棚改的直接後果是政府將主導住房資源，“以租為主、租購併舉”的體制下，商品住宅的供應將急劇萎縮！ 具有私人產權的物業將越發稀缺珍貴。
因此，可以預想深圳樓市商品住房的需求缺口將越來越大！只要你想紮根在深圳，就只能曲線救國買深圳公寓類產品了！這就是深圳人別無選擇的住房現實。深圳人購買私有產權物業的主流選擇將轉移至商業物業！
03 躺著賺錢的時代過去了 買公寓類產品的三個選房標準
很多人一定會說，政府不是一直在修地鐵，引導深圳人住到周邊去嗎？可以去臨深買啊。沒錯，臨深是一個很好的選擇。但每個人的具體情況不一樣，如果你想紮根在深圳，在沒有房票的前提下，我依然會建議你優先考慮一下深圳的公寓。
一定還有槓精會挑逗，深圳公寓類產品都很難賺錢啊。我只能說，整個深圳的公寓類產品市場確實分化極為嚴重，公寓類產品的外衣之下，裹挾著金玉珠寶，也可能是破絮草包。買公寓賺錢，確實需要一點專業眼光。這就是樓兔子經常和小密圈粉絲說的那句話：房住不炒，阿貓阿狗躺著賺錢的時代真的過去了。
我推薦有意向的朋友去看看龍崗大運中心的天安數碼城T4全時空間。項目正在推售建築面積53至63平米產品。我認為，這個項目吻合深圳樓市投資的三個賺錢標準：
1、必須有良好的產業配套
儘管具有完備的居所功能，但公寓類產品畢竟不是完全傳統意義上的住家產品。因此，它一定要充分考慮是產業配套基礎上的租賃需求。
上述留仙洞總部基地的公寓盤當年開盤起售價就不低，最近二手房價更是飆漲比較明顯。這首先是因為區域的基石非常牢靠。留仙洞總部基地，南山的新一代高科技產業園區，這是項目房價的基石。
最近深圳灣超級總部基地通過了最新的規劃修改，超級總部基地裡萬科恆大招商中信碳雲等等世界500前企業總部的扎堆進場，就是這個片區房價的基石。萬科據說很快要推出一批89平米的商辦物業，單價在每平米13萬左右。價值根源就是深圳灣超級總部基地。
天安數碼城T4全時空間53至63平米產品，價值基石就是整個大運中心的科技創新產業和產學研一體的大運大學城。
根據規劃，大運中心創新產業集群項目總部體量400萬平方米，將打造成為深圳高科技創新產業航母。重點旗艦項目就有龍崗天安數碼城、大運軟件小鎮、龍崗城投大廈、啟迪協信科技園、益田硅谷新城 等多個創新產業集群項目。
其中，天安數碼城T4現有360家創新企業，園區辦公人群20000餘人，17家上市企業，未來將達到800家企業進駐。這裡已經成為深圳諸多前沿科技的誕生地，培育了一批最具成長性的創新企業，片區有柔宇科技、銳越微、大普電子、雲天勵飛、萊恩精機(深圳)、烯灣科技等名企，以及多家孔雀團隊及國家千人計劃專家。
全國中外合作大學數量最多、水平最高的國際合作大學集聚區，北理莫斯科大學、港中大等及未來10餘所高校雲集在大運中心。
天安數碼城和大學城，兩大核心引擎可以為項目帶來長期穩定的用家。租金不需要擔憂，房價也會穩步上行。
深圳北理莫斯科大學
2、必須佔據軌道交通樞紐
樓市投資性產品，最需要的就是高智人群的集中。而軌道樞紐換成站點，就是聚集人流的最好抓手。
留仙洞總部基地的公寓享有深圳地鐵13號線的紅利，同時可以搭乘西麗高鐵站的便車。這就是區域高新科技產業基礎上的加分。
天安數碼城T4全時空間的53至63平米產品也一樣。已經正式開工、預計2022年通車的深圳地鐵16號線，我不止一次說過這條線非常非常重要，在天安數碼城附近就設立了站點“數碼城站”。幾乎是零距離連通天安數碼城這次推售的兩棟樓。
更關鍵的信息是，數碼城站還是3條地鐵線交匯的軌道樞紐換乘站。未來這裡將是深圳地鐵10號線和21號線的轉換站點。其中21號線是直通前海的快線。而10號線是經過東莞鳳崗進入平湖坂田最終連接福田的中軸線。
也就是說，未來在整個龍崗大運中心，只有大運站和數碼城站，是最近的兩個軌道樞紐換成站，一個是大運中心南側，一個是在大運中心北側。將承擔大運中心人流進出的主要任務。這種站點附近的資產，現在平層單價大約
每平米3.6萬元，5.1米層高的產品大約每平米4.6萬元。放在全市看，真的可比配產品不多了。3、必須有持續的利好跟進
買房最怕的就是一杆子買賣。今天賣完房從此銷聲匿跡。那這類房子就沒有繼續增值的故事可講了。
萬科雲城是整個留仙洞總部基地僅有的住宅和類住宅產品，已經全部賣完了。為什麼依然在增值？原因是整個留仙洞總部基地在逐步實現增值！最近的消息就是大疆無人機要進場了。
除此之外，更大的利好消息，我一個月前已經在樓兔子小密圈裡說了。由萬科代建的留仙洞學校，原本說是要引進清華附屬學校的，非常可靠的消息說，現在要改成深圳中學南山分校了！這種後續的名校價值添加，就是萬科雲城二手房價繼續上行的推手。
天安數碼城T4全時空間的53至63平米產品，後續增值價值點同樣很多很多。
最近的消息是說，在龍崗區政府的支持下，北大光華管理學院的華南區總部已經進駐天安數碼城，臨近正在推售的2棟產品。北大光華管理學院可以說是地鐵軌道樞紐之外，區域價值的又一加分項。
當然更大的賣點還是整個大運中心的不斷成熟。目前，世茂集團拍賣拿下的東部深港中心700米大樓，已經開建。別看羅湖規劃了一大批世界第一的摩天大樓，但深圳第一高的摩天大樓，真的很可能在5年內就移位給大運中心。
再加上地上地下一共31萬平米的旗艦商業 ，萬豪酒店和哈羅公學等資源的疊加。地標所在，絕對中心。這些資源註定了在未來的5年時間內，天安數碼城T4全時空間53至63平米產品周邊，每一天都在質變，每一天都在加分增值。而在某一個時間點，也許就是5年後地鐵開通、700米大樓建成之時，忽然來一個大爆發！這就是潛伏的機會。
我去天安數碼城T4全時空間的53至63平米產品實地踩盤過，一個非常深刻的印象是，兩棟大樓和深業上城有些類似，都是退臺式塔樓空間。容積率很低。同時可以做到4.25米至8.5米的開間，整個房子的外視景觀面非常奢豪。一點也不比深圳灣的某個在售尾盤豪宅差。但我最近去看過，深圳灣的那個豪宅，如今銷售單價大約是每平米19萬元至25萬元！太震撼了！
閱讀更多 樓兔子 的文章
