深圳到底有多少套房子

01、

深圳的“二次房改”新聞通稿發出來後，很多人都跑過來問安靜同樣一個問題：未來深圳將供應170萬套房，深圳的房價會漲還是跌？

對於這樣的問題，安靜已經見怪不嶧了。而且，每當樓市有一個新的政策發佈出來，大家問的問題基本也都一樣。

問的對嘛？其實沒錯，但是，很多人也許忽略了這個時間週期：2035年。也就是說，這裡面的170萬套房的實現，是一個長達17年的過程，短時間來說其實可參考的意義並不大，過多關注而過渡到深圳房價要漲要跌的疑問，反而是自尋煩惱。

很早之前，安靜就講過一個邏輯，那就是：很多人喜歡把樓市當股市研究，喜歡關注樓市的細枝末節，甚至喜歡把房價的周漲跌作為評判樓市漲跌的標準，看一個樓市的K線圖比看股市的K線圖還糾結。

照我看來，其實這是非常沒有必要而且是非常痛苦的。因為樓市的規律性比股市要強，而且，股市的變化通常是以天為單位、甚至是以秒為單位週期來計算的，但樓市不一樣，它是以月乃至於半年、一年為單位為週期來計算的。

因為你抓住的不是不是樓市的核心。深圳樓市漲跌的核心是什麼？其實你記得下面這個邏輯完全夠了——

深圳只有1996.85平方公里的總面積，只是北京的1/8（北京16411平方公里），約為廣州的1/4（廣州7434平方公里），是上海的1/3（上海6340.5平方公里）。也就是說，深圳是四個城市中最小的一個城市，

但是，深圳的爆發力呢，卻是四個一線城市當中最強的。數據顯示，從1980年到2017年，上海的GDP翻了97.8倍，北京201.8倍，廣州380.1倍，而深圳非常誇張，達到了8078.9倍，數據非常的誇張，但確是事實。

分子非常大，分母最小，非常大的分子除以最小的分線，這裡面的邏輯就不用多說了吧。

02、

當然，這個問題也引發了一連串的解釋，比如說這項住房政策會稀釋掉原本供應少的份額，加劇商品房的稀缺性。真相到底是不是這樣？說實話，在寫這份報告之前，我心裡仍然是個問號。因為我在找可以對比的座標系。

什麼座標系？比如說：在這項報告出來之前，深圳到底有多少套房子？比如說，深圳的商品房每年供應是多少套？保障房又是多少套？商品房被壓縮，但壓縮的比例又是多少呢？...

為此，安靜查閱了很多的數據，為了更有說服力一點，安靜甚至翻到了官方的版本，諾，就是下面這份文件《深圳市住房保障發展規劃（2016-2020）文本》——

這裡面對於2012年底深圳的存量住房有一則很清晰的表述：深圳全市住房總量為5.2億平米、1035萬間套，其中——

商品房11941萬平米，約128萬套；

政策性保障性住房2793萬平米，約34萬套；

單位及個人自建住房，4721萬平米，約55萬套；

工業區配套宿舍及其它6549萬平米，168萬套間；

原村民集體經濟組織自建、合建房26006萬平米，33.44萬棟，約650萬套間。

從住房比例來看，我們很容易得出的一個結論是：深圳的商品房的存量僅佔到了12.4%左右，而原村民自建房（即“小產權房”）達到了62.8%左右。說深圳的住房結構其實大半是小產權房的天下，相信這應該沒有人質疑了吧。

當然，這只是2012年底的數據。那麼，2013-2017年底期間，深圳的存量住房發生了什麼結構性的變化呢？我們來好好算一算。為此我翻出了上一年的年鑑——

可惜的是，年鑑上的數據都是截止到2016年年底。不過這也無關大雅，安靜找到了另一份由廣發證券關於深圳目前存量住房的估算報告。報告太長，而且涉及到的數據太多，安靜就不一一列舉，只挑了關鍵一部分出來。

報告指出，僅以2013-2016年間竣工的存量住房來估算，截止2016年年底，深圳存量住房約4.57億平，856.8萬套。其中——

商品住宅1.29億平，138.5萬套；

保障房0.36億平，46.5萬套；

工業區宿舍0.67億平，171.6萬套；

“小產權房”1.78億平，445.2萬套；

單位及個人自建房0.47億平，55萬套。

進一步的，再計算了包含在建部分後的住房存量。2016年年底商品住宅和工業配套宿舍推算套數分別為31.1萬套和7.65萬套，而保障房在建套數約14.93萬套。

最後得出的結論有點讓我驚訝：截止2016年年底，包含竣工同時考慮在建項目的深圳住房總量，僅為4.98億平，約910.48萬套。也就是說，到2016年年底，深圳有910.48萬套的房子。

那麼，這裡面可流通的房子大概是多少呢？根據估算，截止2016年年底，深圳可上市流通的住房面積為1.52億平，約166.6萬套。這其中——

商品住宅1.29億平，138.5萬套，

可流通的保障房0.12億平，15.1萬套，

可流通的個人自建房0.11億平，約13萬套。

03、

好了，看完這則估算，結合此次的深圳“二次房改”，安靜試著再次運算，從上面圖表中解釋其中的包含的疑問——

1、大拆慢建，深圳住房存量下降125萬套

對比2012年年底深圳存量1035萬套的數據，我們清晰的發現，現今深圳的存量住房，實際上是少了大概125萬套。怎麼會越算越少了呢？因為這裡面有一個拆遷面積。

據數據統計估算，2013-2016年期間，房屋拆遷的累計建面為8192.2萬方。這其中，截止2016年年底，原村民集體自建住房約1.78億平，445.2萬套。也就是說，僅“小產權房”的量，就減少了大概204.8萬套。

拆的比建的快，這是事實。

2、過去幾年，深圳每年新供應多少套房子？

按照總量來算，除去拆遷部分，按照已經竣工的項目來看，4年時間，商品住宅新增了10.5萬套，每年新增2.6萬套左右；保障房12.5萬套，每年新增3.1萬套左右；

工業住宅新增3.6萬套左右，每年新增0.9萬套；小產權房4年時間共減少204.8萬套，每年遞減51.2萬套；

也就是說，除去拆了的，深圳每年竣工的房子大概6.6萬套左右。

而且，對比裡面的數據，這裡面有一條線路很清晰的表示出來了：雖然商品住宅的供應在不斷加大，但保障房的供應力度更大，其速度差不多超出了20%。也就是說，保障房的供應速度，比商品住宅快20%。

房住不炒，步子在說話。

3、深圳“二次房改”的背後邏輯

我們再來看看深圳的“二次房改”，裡面提出：到2035年，深圳將供應各類住房總量170萬套。下面是這170萬套房的分配比例，業內稱“4：2：2：2”——

18年時間，新增170萬套房，相當於一年增加9.4萬套房。過去幾年，加上工業住宅的供應，深圳一年才供應6.6萬套房子，到2018年之後，一年要供應9.4萬套房，很明顯，住房供應又加快了，因為整整提速了42%！

再拆解一下，這裡面每年商品房每年要供應3.76萬套，往年只有2.6萬套，相當於每年額外提速增加1.16萬套商品住宅的供應!整整加速了44%！

那麼，在未來18年的整個供應體系中，商品房的份額被壓縮了多少呢？安靜算了一筆帳，按照估算，深圳每年新增6.6萬套住房（除去小產權），其中商品房大概是2.6萬套，保障房大概是3.1萬套，那麼，商品房佔整個供應體系的39.4%左右，而保障房佔到了47%左右。

安靜不知道算的對不對，不過，從這個估算的數據來看，你可以判定的一點是：商品房的供應其實與之前沒有太多的差別，甚至還有略微的提高，因為“二次房改”中明確指出，170萬套房中，商品房的比例是40%。

當然，最大的變化是關於低端市場這塊，因為佔比達到了60%。也就是說，根據這則推算，

而且，對於普通人來說，真正應該知道的是，“二次房改”的意圖，是深圳的商品房和保障房的供應在加速，這就是所謂的“高端有市場、中端有支持、低端有保障”。

04、

當然，需要特別強調的是，安靜不是科班出身，上面這些數據也不知道算的對不對，如有錯漏，歡迎指正（這帳算的實在太辛苦）。

但是，按照整體來算，到2035年，910萬套+170萬套=1080萬套的住房存量，可能還是不太夠。因為深圳目前有2100萬的人口，而且，這還沒加上不斷湧入的增量入口。

2017年，深圳常住人口猛增62萬，這只是一年的時間，如果週期放大至18年，動態的增量又是多少呢？安靜不想去算，因為...太恐怖了。

2015年，深圳統計局發佈了一則數據：

還是要強調的是，決定商品價格的，永遠是供求關係。甭管那麼多大政策小政策，其實都是隔靴搔癢，難以根治。目前來看，想要讓深圳房價降下來，答案還是無解。

PS: 安靜知識星球“深圳買房”最新開放中。不做磚家，以深圳跑盤為主，持續更新中，節省你的寶貴時間。看房300套，自有你喜歡的。還是那句話，買房路上，我們不孤單~

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