昨日（7月2日），滬指收跌2.52%，創兩年半新低。地產股成了近期下跌主力，申萬房地產指數下跌4.68%。從個股來看，保利地產盤中一度跌停，最終收跌9.75%，華夏幸福、泛海控股、招商蛇口、萬科A跌幅超過7%。市值方面，萬科A、招商蛇口和保利地產三大地產股市值蒸發均超百億。
值得一提的是，這已不是地產股下跌的第一日，從上週一棚改政策收緊消息一出，地產股就進入了下跌態勢。數據顯示，申萬房地產指數在最近6個交易日內下跌11.25%。而上述117只成分股在近6日整體市值蒸發了2465億元。
而在稍早之前，在港上市的內房股上週也出現集體下跌。從上週數據來看，中國建材、佳兆業集團、碧桂、中國奧園、嘉裡建設、融創中國、華潤水泥控股等一週跌幅均超過10%，招商局置地、中國恆大、西部水泥等跌幅均超過6%。
對此，專家們認為，近期滬港兩市地產股的大跌，主要是棚改增量資金收緊，導致了市場的過度恐慌。因為目前上市房企大多在三四線城市有佈局，如果棚改貨幣化安置收緊了，三四線城市房地產就會降溫。
眾所周知，去年上市房企在佈局三四線城市後，恰巧遇到三四線城市想通過棚改貨幣化安置來去庫存的機遇，所以房企業績出現大幅上漲，並且獲得了歷史新高的佳績。
而現在三四線城市貨幣化安置要收緊，勢必會影響房企今年的銷售業績，況且今年下半年房企集中還債期即將到來。地產股下跌應該也在情理之中的事情。
通常在棚改項目中，主要分為實物安置和貨幣化安置兩種方式，後者通俗講，就是政府出錢補貼居民讓其購買商品住宅，或政府直接出資購買商品住宅。自2014年開始，棚改貨幣化安置比例逐年提升，2017年估算在60%或以上，而到今年上半年高達80%以上。因此說，棚改貨幣化安置成了當前棚改的主要手段。
那麼，這次棚改新變化將從哪能幾個地方改變呢？其一，國開行近期在重新全面梳理授信白名單，棚改項目也受到影響。目前棚改項目的審批權限上收至總行，且新上報的棚改項目已經處於暫停狀態。但已放款的存量項目會繼續進行。
其二，國務院去年制訂的未來三年棚改計劃不會變更，但是後續的棚改貨幣化安置將會減少，可能會由今年上半年的80%直接降到30-40%甚至暫停。面對房價上漲過快的三四線城市棚改貨幣化安置將被實物安置取代。
其三，現在人們普遍認為PSL作為棚改貨幣化安置的重要資金來源，在釋放大量基礎貨幣的同時，也推高了三四線的房價。未來棚改將由發佈專項項債來擴容，承擔部門PSL的供血職能。這樣由原來的提供大量增量資金，變為通過發債的方式盤活社會存量資金。
實際上，導致近期地產股下跌的主因，乃是國開行對棚改貨幣化安置的權限上收。其實，國開行上收權限主要是基於兩方面的考慮：
一是，這些年國開行分行在審批棚改貨幣化安置項目時，發現違規現象非常嚴重，國開行總行擔心後期的風險隱患難以控制。
二是，棚改貨幣化安置在一定程度上推高了房價，現在地方政府的去庫存已經結束，就沒有必要再拿真金白銀去進行安置了，未來嘗試發行棚改專項債就很有必要。
現在問題是，將棚改貨幣化安置收緊，對於當地的房地產市場走勢有多大影響呢？對於房企來說，棚改貨幣化安置本身就是借了政府“去庫存”的政策，這相當於政府出資鼓勵群眾去向開發商買房。
藉此利好，開發商在三四線城市房產銷量肯定非常不錯。而如今貨幣化安置將退潮，在缺乏產業支撐的三四線城市，房地產銷售肯定是不可持續的，未來棚改貨幣化對房地產銷售的推動將會減弱。
對於三四線城市房價來說，本來樓市長期處於低迷中，近兩年因棚改而被助推的房價上漲，隨著棚改貨幣化見頂回落。預期後市三四線城市房價上漲乏力，而且三四線城市人口的淨流出現象嚴重，並不足以支撐當地房價的持續上漲。
棚改政策變化，不僅使地產板塊整體下跌，而且下半年三四線城市房價也會出現下跌。房企股票下跌主要是棚改政策有變，預期下半年三四線城市上市房企的銷售業績將大幅回落。而棚改貨幣化安置結束，將導致三四線城市各路炒房者逐步冷靜下來，退出市場，這恐怕會使三四線城市房價出現較大調整。
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