號稱亞洲最大別墅區的京津新城周圍荒草叢生，一度被稱之為“鬼城”
職業經理人的變動一貫是業界關注的焦點之一，因為它總是伴隨著一家地產公司的重大戰略轉變或新目標啟航。
近日坊間傳聞，不久前辭去綠都地產總經理一職的馮勁義將加盟合生創展擔任總裁，接管住宅業務。
重利潤、輕規模、慢週轉是業內給合生創展貼上的標籤。對此番馮勁義加盟以慢著稱的合生創展，有業內人士稱，合生創展正在謀求加速變道，希望通過空降職業經理人帶領合生突圍。
馮勁義曾是龍湖地產從百億到五百億規模征程中的主要參與者。2015年從龍湖地產出來後，他輾轉升龍集團、綠都地產，不過並未能再培育出一個規模翻倍的龍湖奇蹟。
一位內部人士稱，馮勁義接管合生創展住宅業務後還被委以一個重任，就是為合生創展著名項目京津新城重新定位。這個拖累合生十幾年業績、被稱為亞洲最大“鬼城”的項目，能否在馮勁義的手下解套，註定是個艱難的考驗。
擅衝規模的馮勁義加盟合生
馮勁義加盟的合生創展曾經是中國最大的房企。早在2004年，合生創展的銷售額突破100億元，是首個銷售額過百億的房企。彼時萬科的銷售額還只有91.6億元。
2017年，碧桂園、萬科、恆大年銷售額齊刷刷步入5000億元時代，而合生創展的銷售額卻依然在百億元徘徊（2017年銷售額92億元）。今年前5月份，行業老大碧桂園的銷售額已經突破了3000億元，而合生創展的銷售額僅為41億元。
合生創展並非沒有發展的資本。2013年是合生創展土地儲備面積的最高峰，達到3345萬平方米。接下來幾年，合生創展卻並未開拓多少土地。截至2017年末，其擁有土地儲備2933萬平方米，這個數依然超過了大多數規模在500億元之上的房企。有知情人士稱，合生的發家訣竅在於拿到的土地當時位置偏僻且地價低廉，但幾乎都位於城市未來擴張的中心區域。比如廣東的天河、番禹。
合生的問題是大部分項目均進度緩慢。一位合生內部人士表示，合生創展的項目一般體量較大，開發週期非常長，甚至有的項目開發週期長達10多年。
合生創展的掌舵人，年近六旬的潮汕商人朱孟依以沉默低調著稱，最喜歡讀的書是《菜根譚》。他給合生制定的發展戰略是：“高溢價、多囤地、慢週轉”的開發模式和“超級大盤、高端精品”。
萬科、恆大、碧桂園用規模證明高週轉模式才是當今房地產業制勝的法寶。合生創展卻在這樣的定位下采取了相對保守的發展策略，並未大範圍地擴張，以致錯失了發展良機。
不過現在，無論是出於業績的考量，還是資金回籠的需要，合生創展的開發模式都不得不提速了。合生創展方面表示，下半年將根據市場變化加快新產品的供貨進度，採取靈活銷售策略和定價策略，引進經驗豐富的操盤人才，提高新開項目去化率，完成銷售目標。
於是，馮勁義來了。
馮勁義給業內的印象是擅於衝規模。
公開資料顯示，馮勁義2008年加入龍湖地產，擔任高級副總裁，主管公司投資和運營線，是推動龍湖完成從百億到五百億規模蛻變的肱骨之臣。2015年馮勁義被升龍集團高薪挖走，擔任總裁一職，但半年後雙方就分道揚鑣。2015年8月，馮勁義入職綠都地產。兩年多來，在他的帶領下，綠都地產一改之前頹勢，業績衝破百億元。
馮勁義的加盟，暗示著合生創展對於提速和擴張的渴望。
突圍拷問
合生創展這些年業績規模毫無起色的原因，除了老闆朱孟依經營地產業務的保守態度外，被稱之為亞洲最大“鬼城”項目的京津新城也是主要因素。這也是馮勁義接管合生創展住宅事業部後，將面臨的一大難題。
2003年，合生創展在天津寶坻拿下了2.5萬畝的鹽鹼地，打造京津新城。這一地價僅為78元/平方米，看似白送的項目，卻極大拖累了合生創展後續的業績和資金流。
按照朱孟依的設想，這塊面積相當於33個天安門廣場的土地上，將屹立起8000座別墅、數個超大型五星級酒店、亞洲最大的溫泉城和中英文學校。
建成以後，這將成為亞洲最大的別墅區，會有50萬人住在這裡，相當於再造一個廊坊。
可惜，京津唐、環渤海經濟圈的發展並未如他所願。在那片鹽鹼地上，朱孟依耗費了8年時間，累計投入200億元，建起了數千棟別墅，但僅銷售回款了20多億元。如今，這裡人煙稀少，被稱為亞洲最大的“空城”。馮勁義加入後需要對京津新城重新定位，助其解套。
合生創展意欲提速的背後，也是資金壓力使然。
根據合生創展財報，截至2017年底，該公司有短期債務逾150億港元，約為其非限制性現金餘額的3倍。合生創展的負債總額由2016年的765.88億港元增長至2017年的875.76億港元。其中，流動負債由2016年的347.03億港元上漲至416.7億港元；現金及等價物同比減少10.85%至53.97億港元。
國際評級機構標準普爾認為，合生創展的短期債務規模較大，且債務對息稅及折舊攤銷前利潤高達12倍，其流動性仍屬“稍欠”水平。
“雖然合生創展的資產負債率遠低於主流房地產商，但因為週轉速度太慢而流動負債又走高，資金鍊恐怕會出現問題。”有投資者質疑。
據上交所2月22日公佈，合生創展擬發行總規模不超過人民幣100億元（含100億元）的住房租賃專項公司債券。根據上交所反饋意見，要求合生創展披露債券募集資金的具體投向，包括住房租賃項目的預計開工時間，預計總投資額等。目前這筆融資的狀態更新為“已回覆上交所意見”。能否融得這筆資金對合生創展可以說非常重要。
此次挖來擅長投融資的馮勁義，相信合生創展也有期望其開拓融資渠道的考慮。
對於家族色彩一直較為濃重的合生創展而言，大老闆（朱孟依）能否放權一直是個問題。合生創展曾經歷過數輪高管人事動盪。最輝煌時期的行政總裁謝世東2003年辭職後，接下來十幾年間，行政總裁經歷了三次變更，距離第四任總裁薛虎辭職，這一職位已空缺了6年。一位合生內部知情人士稱，從謝世東到薛虎，合生創展幾任總裁的離職都與朱孟依的強勢作風有很大關係。
有市場人士提出四大質疑：這些職業經理人帶著光環而來，但合生創展低調的不為人知的企業文化能否將其聚為合力？老闆對經理人能否充分信任、放權並且制定合理的激勵機制？已經更迭多次的合生高管團隊會否繼續反覆離職？在高週轉快速開發為行業主流的當下，合生會否迎來新的增長級？
這一連串的問題是新加盟的馮勁義等人即將面臨的難題，也是對合生創展能否突圍的拷問。
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