前段時間，宜賓發佈了主城區6月份待上市商品住房信息，可以大致看出“可售房源很多，在售房源很少”。也就是，目前市場上可以用於交易流通的新房源少，而預期未來能入市緩解供給不足的房源還有很多。對於購房者來說，買不買，又成了一個大問題。
在解答這一問題之前，一個有意思的現象浮現了，就是現在正在高歌猛進的“臨港”，為可預見的未來，將成為宜賓房源供給的“主戰場”了……
剛需：no！剛改：yes！
從數據來看，從在售到明年初入市的房源數量來看，臨港有白沙翡翠城（4637套）、國際會議中心項目（4730套）、掛弓山項目（2000套）、白沙鷺島（1106套）……總量大概在1.2w套，而主城區月均備案約為1033套，即便是粗略的計算，光是這些臨港這些新房源都夠主城消化10到12個月了，基本上是能夠能解決供給不足的問題。
然而，光看數量而不看房源條件，都是耍流氓。
分析一下這些樓盤的定位吧，先從產品來看，已經入市的白沙翡翠城和白沙鷺島，都是高層產品，如果比照之前的邦泰國際社區的話，應該是剛需樓盤，但是從產品面積區間來說，似乎也不大符合剛需，“小戶型大贈送，追求功能性”的居住需求，更多還是圍繞著“舒居”生活來展開。
倒也是，過去市場常見的60—80平米的剛需小戶型產品，如今都成了稀缺，取而代之的是以90平米起跳的“三房”產品。
這類產品的特點在於，既在某種程度上貼合了剛需客群，希望更小的建築面積而享受到更大的居住空間，得房率高，面積浪費少的訴求，同時也通過各功能區域較為寬敞的面積劃設，使得居住感提升，減少了緊湊和逼仄。
換言之，這種介於剛需和改善之間的產品，成為了當下臨港在售房源的主流，也就是所謂的剛改。這種類型產品的出現，其實並非是購房者需求的變化，更多在於開發商的順勢而為，顯然這種市場話語權和把控性不會以相對弱勢的購房者需求為轉移，更多是樓盤在引導市場，即“我提供什麼產品，你就只能買什麼產品”。
嚴格意義上說，剛改產品確實能實現購房者一步到位的購房願景，而不用從剛需到改善的過渡，只是問題在於價格，目前臨港在售的這兩大房源，價格雷同（7500元/㎡），以一套90平米的房子來計算，總價大概在67.5w（沒有加車位的前提下），以最新出爐的公積金政策來計算（個人貸25w，夫妻貸40w），首付就是在42.5w（個人）、27.5w（夫妻）……
當然，也可以去辦理還貸成本更高的組合貸款或者商貸。而在過去，剛需客群所能接觸的產品面積區間60—80平米，相對的購房成本就要更低一些。
1.2w套，改善要唱主角？
除了目前提到的，臨港房源以剛改為主之外，等待入市的兩大項目（掛弓山和國際會議中心）可能產品定位上又有不同。拿地的時候，臨港麗雅曾表示，“（要在掛弓山）建一個人居高地，為宜賓帶來更高品質的居住、生活空間，產品是低密高層。”
而鐵投相關負責人在競拍的時候，也曾表示，“臨港國際會議中心項目將會成為宜賓最高端的，要拉昇宜賓城市形象，引領市場品質。”按照鐵投之前在其他城市的開發經驗和對宜賓的城市調研情況來看，任何一座城市居民的居住習慣和對產品的偏好，和城市業態分佈有很大關係。宜賓的城市發展有希望，鐵投對宜賓市場有信心和期待，更追求的是產品品質，而不是完全為了追逐利潤。”
仔細推敲一下就能看出，門戶區域，高端產品，自然是更適合改善客群的（高價）產品了。換言之，臨港接下來入市的產品，將很有可能主打“改善”路線，只是由於打造思路不同，可能呈現出的效果有所差別。
當然，這也是自然而然的事情，畢竟從位置來看，一個和三江口隔江相望，一個坐擁臨港門戶，定位高端，也是順理成章的事情。
換種角度來說，臨港以“剛改、改善”產品為主，這種變化趨勢，是市場向好後，房企追逐高利潤的結果，但同時，也是要改觀過去舊有印象裡，臨港只能是“剛需”的標籤，這對於臨港要提升自身區域形象，進而在城市發展中佔據更為重要的地位是必不可少的一環，也就是說，從市場供給方到外部調控市場的那隻手，都在鼓勵臨港多修“改善”產品，對於想要在臨港置業的購房者，下一步如何買房，可得要想好！
最後說幾句》》
以樓市觀區域，臨港這幾年的發展速度是有目共睹的，其想佔據宜賓城市的“C位”似乎也是不爭的事實了，不然從主城待售房源規模來看，共計3.2w套，臨港就佔據了三分之一有多。那麼，現在問題來了，臨港這一波房源來了後，到底能推著樓市往哪走呢？
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