連續兩年業績增幅近100%的成長奧秘
文／沈曉玲、楊燕
7月6日晚，新城控股發佈6月份及第二季度經營簡報，報告顯示，6月份公司實現合同銷售金額280.97億元，銷售面積235.70萬平方米。1-6月累計合同銷售金額約953.11億元，同比增長94.17%，累計銷售面積約774.56萬平方米，同比增長118.25%。據6月底發佈的《2018年上半年中國房地產企業銷售TOP200》排行榜顯示，新城控股上半年的銷售業績已位列行業第8，這也是新城從4月首次進駐10強後，6月再次將名次提升至第8位，表現亮眼。且按照我們監測的情況來看，截至目前，新城今年的銷售額已經突破1000億。
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上半年銷售金額及面積雙雙創歷史新高
根據7月6日晚新城控股發佈的6月份及第二季度經營簡報顯示，1-6月累計合同銷售金額約953.11億元，累計銷售面積約774.56萬平方米，雙雙創歷史最佳上半年銷量。其中銷售金額為去年同期的近兩倍，月平均銷售金額達到近160億元。
作為一家厚積薄發的房企，新城用了1年時間從600億房企上升為1000億元房企。 在此前，從2010年的100億到2015年的300億，新城用了5年時間，從300億到2016年的600億，再到2017年1000億，時間跨度均只有1年，可以看出新城在近兩年銷售上強大發力。
在近8年的成長過程中，新城的行業排名也一直穩步在前13-20之間。從2010年19名、2015年21名、2016年的15名、2017年的13名，再到2018年跨入前十名的銷售目標，這一目標的底氣，除了來自穩步的銷售外，充裕的土地儲備、“商業+住宅”的雙輪驅動、以及較高的週轉效率均助推了這一目標的完成。
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充足的土地儲備、前瞻佈局長三角奠定增長
充足的土地儲備和前瞻性區域佈局，夯實了持續成長之路。在新城歷年業績報告中，長三角區域可謂立下汗馬功勞，以2017年合同銷售分佈為例，2017長三角區域以1003億，79%的貢獻率遙遙領先。實現2017年千億銷售目標的背後，是新城深耕“長三角”的戰略佈局。
新城從長三角起家，在這片區域耕耘多年，2016年，初步完成了“以上海為中樞，長三角為核心，並向珠三角、環渤海和中西部地區進行全國擴張”的“1+3”戰略佈局。2017年、2018年長三角區域的新增建面仍是土地擴充的主力。從近幾年市場表現來看，長三角作為中國最強城市群之一，人口聚集能力強，隨著三四線城市去庫存，落戶等人才政策的利好，市場需求相對較熱，未來仍會是佈局以長三角為中心的各大房企的銷售主力。
新城除了在區域佈局上佔據利好，
其土儲備量也比2017年銷售排名9-12位的其他房企更多。根據《2017年末中國房企總土儲貨值排行榜TOP100》，截止2017年末，新城控股總土地儲備貨值為7245億元，排名第11位，總儲備面積為6005萬平方米，排名第8位。較多的土地存貨也給新城未來的銷售發力奠定了良好的基礎，在土地量充足的情況下，整體土地的佈局也相對不錯，除了在區域上以長三角為重點外，在調控政策相對寬鬆的三四線城市，新城的土儲擴充量也在進一步加強。
03
“住宅+商業”雙輪驅動，共築千億時代
作為行業內少有的將商業及住宅置於同等戰略地位的房企，新城銷售業績的快速提升離不開“住宅+商業”的雙輪驅動模式。這種模式運用商業帶動社區、片區發展，同時讓住宅人口反哺商業，實現銷售物業和自持物業價值雙贏。
在南昌、西安等城市進入上，新城採取了商業綜合體先行，住宅其後的策略。先獲取商住地塊打造吾悅廣場，在積累了品牌知名度及市場熱度後，再獲取住宅地塊。如2017年進入西安市場，3月新城首摘一塊商住用地，在吾悅廣場商業項目積累了當地的品牌影響力後，同年7月接連拓展了西安灃西新城和臨潼區兩幅優質居住地塊，打造高端住宅項目，前期“吾悅”品牌的商業擴張無形中給住宅拿地、宣傳等方面提供了很好的助力。
目前新城吾悅廣場的品牌效應已經打開局面，尤其是在一些二三線城市，政府相對歡迎大型商業綜合體的進入，這也為新城商住用地的獲取提供了利好。
在2017年千億銷售額構成中，新城控股住宅開發事業部與商業開發事業部所佔比例約為7:3。截至2017年底，新城在國內擁有68個吾悅廣場，除了已竣工有租金貢獻的23個吾悅廣場外，西安、徐州等城市仍有多個項目在建設中，預計到2018年底，吾悅廣場開業數量將達到41個。隨著2018年更多吾悅廣場項目完工，預計吾悅廣場在企業整體的銷售貢獻度會有進一步提升。04
運營能力強，存貨週轉率維持在0.5左右
高週轉是企業做大規模的重要策略，新城也不例外。在運營策略上，新城堅持高週轉，快銷售。在過去的六年（2012-2017），新城的存貨週轉率一直維持在0.5以上，高於行業平均水平。以2016年-2017年為例，CRIC監測的170家房企的存貨週轉率，整體平均水平分別是0.39、0.35，新城控股則實現了0.51、0.61。
存貨週轉率優於行業平均水平，一方面得益於銷售與存貨供應策略相匹配，另一方面也是企業在拿地成本和建安成本等的有效控制。 新城控股操盤的住宅項目一般從拿地到開盤平均週期為6個月，一年內會實現現金流回正。商業項目從拿地到開業平均不超過24個月。
更值得一提的是，新城的高週轉率是在存貨總量快速上漲的背景下實現的，更體現了企業的運營能力。對比2017年實現千億的17家房企來看，新城17年的存貨同比增長速度位列第二，2016年存貨總量達到395億元，2017年則快速上升到764億元，同比增長93%。
總結：作為2017年千億俱樂部的新貴，新城提出了2018年1800億元的銷售目標，上半年已完成54%，成績斐然，預計下半年新城會進一步加大推貨量來保證銷售目標的完成，在區域聚焦、快速週轉、住宅+商業雙輪驅動的策略下加速奔跑。
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