百強中50%的土地被TOP10拿走
上半年拿地力度同比減弱
卓越、中駿本輪黑馬
重慶、鄭州等中西部二線成投資熱門
榜·單·解·讀
上半年，金融收緊趨勢未變，城市調控不斷加碼，融資難、資金緊是所有房企面臨的最大問題，並充分反映在投資拿地上。第一，土地資源向資金充足的規模房企傾斜；第二，整體拿地節奏略有放緩，保證現金流是多數房企共識。但仍有部分企業拿地積極，主要集中在衝刺千億及1500億房企當中。此外，從投資區域上看，中西部二三線最受關注。隨著房企融資多渠道收緊，去槓桿持續進行，預計下半年土地投資仍然會保持羸弱趨勢，主戰場仍聚焦在三四線。
百強中50%的土地被TOP10拿走
對比上半年各梯隊房企的銷售、新增貨值在百強中的佔比來看，土地資源正逐步向規模房企傾斜，未來TOP100房企的規模還將繼續分化，中小企業差距將越拉越大。TOP10房企銷售在百強中佔比達到43%，而對應企業的新增貨值佔比卻達到了53%，未來規模上升空間巨大，強者恆強持續發酵。其他梯隊而言，TOP30以後房企動力稍弱，銷售金額集中度顯著高於新增貨值。
備註：銷售金額百強內集中度=各梯隊房企銷售金額/TOP100銷售金額之和；
新增貨值百強內集中度=銷售百強各梯隊房企新增貨值/對應銷售百強房企新增貨值之和。
新增貨值榜單中，旭輝、中南表現格外搶眼，分列排在第7和第10位。對比第17和19的銷售金額排名，躋身前十的兩家企業在衝刺規模上已經領先一步。此外，還有一些銷售百強企業如合景泰富、越秀、路徑等並未上榜，新增拿地的放緩很可能影響其全年業績排名。可以看到，百強房企分化正在加速，規模之爭愈演愈烈。龍頭房企規模效應顯著，中型房企依靠土儲衝刺更高排名競爭激烈，而小型房企差距則被越拉越大。
拿地銷售比下降到0.45上半年拿地力度同比減弱
融資多渠道收緊、去槓桿持續進行，已然成為部分房企衝刺規模、擴大土儲的“攔路虎”，控制土地投資強度、保證現金流成為多數房企的共識。
拿地銷售比來看，上半年土地投資力度整體弱與去年。1-6月銷售百強房企平均拿地銷售比為0.45，相比2017年0.53仍有一定差距。分梯隊來看，TOP30的房企拿地銷售比均較2017年有大幅下滑。僅銷售排名在50以後的房企，拿地依然相對積極，拿地銷售比達到0.6，高於2017年的0.48。可以看到，在資源逐步被規模房企壟斷下，小企業也在做最後的衝刺，希望通過擴大土儲來衝刺行業規模的“生死線”。
拿地完成度而言，不管是新增土地價值TOP100，還是新增土地建面TOP100，截止6月末的新增土地規模均不足去年全年的45%， 一方面是土地供應節奏所致，另一方面也能顯示出當前房企在融資收緊的情況下，投資相對謹慎。此外，從拿地節奏看，房企一季度、二季度新增土地建面佔比分別為49%和51%，相差無幾。
總體而言，行業政策、金融政策雙雙收緊情況下，無論從拿地銷售比還是拿地完成度來看，房企對於土地投資仍然保持相對謹慎的態勢，強調現金流將成為下半年的主旋律。
卓越、中駿本輪黑馬
整體拿地節奏在放緩，但各梯隊仍在分化。第一梯隊中今年銷售超過千億的企業如萬科、綠地拿地銷售比僅為0.3，土儲充裕之下新增拿地相對保守。對於追求規模、鞏固地位的第二梯隊來說，分化最為顯著。新城、金茂、綠城等企業上半年拿地稍顯謹慎，拿地銷售比較低。而旭輝、中南、華潤、中梁等企業拿地熱情依然高漲。
上半年土儲相對充裕的企業中，卓越、中駿無疑是本輪最大的黑馬。貨值充足仍然積極拿地，上半年拿地銷售比分別達到1.5和1.3，領先百強房企。快速充實土儲，也為未來業績持續爆發、衝擊更高規模打下夯實基礎。當然，在依靠土儲衝擊規模的飛躍期內，也對兩家企業的操盤能力和運營機制提出了更高要求，完善和優化機制、體制，協同發展，通過踩準節奏、控制風險等一系列戰略思維，一到兩年內業績突破千億問題不大。另外，如旭輝、龍湖、金地、陽光城等老牌企業上半年拿地意願較足，積極擴充土儲來鞏固自身行業地位和衝擊更高規模目標。
備註：土地去化週期=房企2017年末土儲貨值/上半年銷售金額；篩選房企為土地去化週期高於3.5年。
就土儲相對薄弱企業而言，上半年仍在加速拿地。典型如中梁、濱江等，土儲消化週期均不足2.5年。兩家企業對土儲的渴求也充分反映在上半年拿地上，前六月拿地銷售比在0.7和0.5，高於行業平均。對比去年全年，中梁、濱江上半年新增貨值已完成去年的155%和81%。
備註：土地去化週期=房企2017年末土儲貨值/上半年銷售金額；篩選房企為土地去化週期小於2.5年。
重慶、鄭州等中西部二線成投資熱門
上半年房企拿地的聚焦點主要在三四線城市，搶收棚改紅利讓核心城市周邊三四線更受房企青睞。數據顯示，TOP100上半年在三四線新增拿地建面佔比達到60%，比二線城市高出23個百分點，且主要分佈在長三角和中西部，兩者上半年建面佔三四線總建面近7成。
佛山、徐州、南通是上半年房企在三四線拿地最多的城市，總體而言，核心城市周邊經濟基礎好、需求充足的三四線是房企爭奪的主要戰場。房企一方面是緊抓三四線棚改的最後一波紅利，擴大土儲衝刺業績；另一方面隨著政策逐步收緊，三四線不確定性加大，房企也在收縮三四線選擇範圍，加大對優質三四線佈局。
區域來看，中西部城市市場火熱也帶動上半年土地市場熱度上升，新增土儲建面佔比達到40%，領先於其他三個區域。值得關注的是，中西部二線高能級城市成為房企佈局的要塞，新增建面佔二線總建面近6成。重慶、鄭州排在前兩位。我們認為政策相對寬鬆、本輪週期房價啟動慢、需求充足等原因是房企看好的中西部主要因素。
拿地方式仍趨向多元化
2017年房企拿地高峰過後，伴隨金融緊縮，2018年上半年房企整體土地投資強度有所減弱，但規模之爭仍在上演。房企在銷售上競爭激烈，在土儲搶奪上也逐步進入白熱化。
預計下半年拿地總量和新增貨值集中度將進一步提升，現金流將成為左右房企投資的主導因素。投資區域上看，三四線城市棚改貨幣化安置收緊難改短期整體市場高熱走勢。短期房企拿地熱點仍聚焦三四線。隨著中西部政策收緊，市場風險加大，房企投資也會逐步趨於理性。我們認為，隨著近一年市場的降溫，東部二線城市土地市場也從高位回落，由於整體經濟發展基礎好、人口需求充足，房企可以適當考慮加大對東部優質二線城市的投資力度。
另外，儘管上半年收併購拿地有所降溫，但考慮到土地成本不斷上升、三四線市場風險加大的等因素，未來收併購仍將是部分房企拿地的主要方式。為了應對當前金融緊缺的情況，聯合拿地、合作開發仍是市場的主流選擇。
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