最近的一系列舉措，導致房企的債務壓力更大了！
在融資不暢的背景下，房企必須依靠資金的高週轉才能活下去。
但目前，7部委的嚴查行動會嚴重影響下半年的銷售預期，進而影響房企資金鍊。
銀行的信貸也在收緊，發改委又限制房企在境外發債，房企的生存環境可以說是很惡劣了。
很多朋友們覺得，既然房企壓力這麼大，大概率會降價打折處理房子，以便完成快速回款，現在是撿便宜的好機會，這個是思考問題的正確角度嗎？
今天我來簡單說點我的理解。
1
房價目前雖不會大跌，但漲勢很明顯在變緩！
很長一段時間，大部分人對房價都有一個共同的認知：“房價永遠會漲”。
在這種觀念的支配下，絕大多數人都把房子視作投資的最佳途徑。
然而，就像某房地產觀察人士評論的那樣：“房價永遠上漲，這是一種神話，始終是要被打破”。
一線城市的房價目前已經開始出現鬆動，北、上、廣、深的商品房均價都有輕微下跌。
北京的跌幅最大，從2017年8月份開始，北京房價便開始下行。
到2018年3月，北京的房地產均價跌幅已達15%。雖然2018年5月之後開始觸底反彈，力度有限。
位置偏遠的地區受到的影響更加明顯，北京通州某樓盤距離城區較遠，該樓盤在去年10月的備案價為3.75萬元；而到了2018年6月，均價跌到了2.68萬元。
深圳的跌幅最小，但比較持久，已經創造房地產均價了連續21個月下跌的記錄。但這21個月總共下跌還不到500塊錢，平均每個月跌了一包煙的價格。
客觀的說，人口和資源的集聚是房價“穩”的唯一因素。
一線城市，有大量人口，有大量優質的大中小學校，有大量的銀行存款，有科技和創業人才、還有無數的高科技企業和獨角獸公司。
在這種情況下，一線城市的房價雖有下跌，也是“意思意思”，長期來看還是相對穩健的。
與此同時，二線城市的房價漲勢也有了明顯收斂。
先是西安、再是長沙、然後是杭州、上海，接下來還會有更多的城市不斷的出臺相關規定，限制和打擊各種炒房行為，特別是限制企業購房。
對於反炒房戰役來說，限制企業購房是決定性一步棋。企業的投資性地產不能變現了，房子砸手裡了。房地產市場成交量進一步縮小，因為剛需買房的人會越來越多，成交會逐漸成為較為平衡的狀態。
所以，這種情況下，房價漲勢變緩也是短期內的必然結果。
三線雖在漲，但是未來缺乏接盤俠。
上次，我在盤點全國城市短期房價趨勢的時候說過，“資金”想流水一樣，熱錢被一線、新一線、二線城市的樓市調控政策拒之門外，但“錢”對於不動產投資的熱情卻不會減少，總是在尋找不同地域的房產投資渠道。
限購、限售，把錢一層一層往下壓，從今年初就把錢推到了三線城市的門口。
已經漲起來的城市，像山東的煙臺、臨沂，廣東的珠海、江蘇的揚州等等。
還有沒漲起來的城市，有幾個城市的房價很有潛力，河南的洛陽、信陽、南陽、安陽，四川的綿陽、德陽，湖南的岳陽、衡陽，安徽的阜陽等等。
當然了，三線城市有70個，數量多。
再加上部分城市企業不準購房的政策有可能擴大，所以能分給三線城市的“錢”並不多。
同時隨著棚改貨幣化的收緊，未來三四線城市房價上漲的步伐也會變慢，已經漲上去的，想要變現，其實也可能存在無人接盤的尷尬局面。
2
這種形勢下，該去哪兒買房？
去哪買房，要先學會認識城市。
城市和人一樣，每天都在發展。郊區變為市區，對一個不斷髮展壯大的城市來說，是必然的。
城市規劃局搞開發，使得主城區的外拓，既是規劃的結果，更是一個自然發展的過程。
所以，郊區也有可能變成市區。
在各地的城市化浪潮中，我們應該換一種思維，重新認識郊區與市區，也能重新認識房價！房子就是城市的一個細胞，雖然很小，卻脫不了干係。城市的繁榮與否，直接影響著房價的天花板。
買房在某種程度上也在買未來！
買綿陽的房子,就是投資綿陽這個城市的未來。
一個城市本身是否有活力，是否有規劃，決定了這座城市未來的房產價格。
我建議，如果在三四線城市裡面選，就去選那些城建規模大的城市。
比如，之前我在聊三線城市房價的文章中就寫過：四川省綿陽、德陽等城市都有大規模城建計劃，以綿陽為例，綿陽有個790億的城建計劃。綿陽戶籍總人口480萬，城區人口才150萬。790億撒在150萬人口的購買力上，房價的變化可想而知！
再以廣州市為例，番禺區有個村，名叫“祈福新邨”，人稱“中華第一村”。在2014年，這個村還以“1萬元入住”吸引“新廣州人”來購買置業，然而僅僅4年，當地的房價就漲了四倍，現在已經是每平方4.5萬元的高價！
番禺區祈福新邨的這種情況不是個案，由於政府的規劃建設和大規模投資，導致一個地方繁榮，帶動了一個板塊，於是，郊區成了市區，郊區樓也賣出了市區價。
例子不再多舉，但規律顯而易見。
3
如果已經選定了城市，怎麼找到一個城市的價值窪地呢？
1.參照城市規劃
上海有個張江鎮，自從有了輕軌，張江鎮就變成了張江高科了。
地鐵、輕軌怎麼規劃？哪裡是住宅區？哪裡是商業區？哪裡是開發區？招商引資的土地在哪？
從這些規劃裡面都可以看出，三線城市發展的方向在哪、城市投資的目的在哪？這就是房價要“漲”的支撐位。
2.新建的大學城基本上是價值窪地。
蕪湖市有個弋江區，自從15年前有個大學城之後，現在的商業住宅都發展起來了，房價也都瀕臨破萬了。
有的三線城市可能經濟上不太搶眼，但在教育方面卻十分搶眼，優勢的大中專學校很多，這些學校位置相近，構建了一個個大學城。大學之間都有一定的空閒土地，有些地塊是為了大學服務區而規劃的，有些則是為了住宅建設而規劃。
這個價值鏈條往往是這樣的：
大學城建設完成→學生入學、人口彙集→大學的服務區興起、商業繁榮→住宅建設開始→房價上漲
3.參考銀行網點的佈局。
買房，如果沒趕上交通，沒買上大學城。
那要買在哪？
可以參考銀行營業廳的佈局，有些地方荒無人煙，但唯獨有一家銀行的網點，那你就要特別注意了。
銀行營業廳的佈局絕不是隨意的，是深思熟慮的。如果你買房選地段，實在拿不定注意，那就參考銀行營業廳。
PS：有時候，選擇比努力更重要！
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