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買房，純粹只考慮居住的，有嗎？
即使是身邊那些純粹的剛需，買房的時候也會考慮是不是增值潛力大的板塊。對於廣大買房人而言，增值、回報率高，是考量一個房子值不值得買的首要因素。
”
2018上半年，樓市風起雲湧，充斥著諸多不確定性。“房住不炒”、“剛需限購”、嚴禁違規“首付貸”等政策相繼出臺，武漢、成都、杭州、西安、海南、南京、天津等地“人才新政”的頒佈，樓市再添波瀾，投資房產更應理性。
近日，雲房數據研究中心聯合鳳凰網房產共同發佈《2018上半年中國房地產投資回報率調查報告》。全方位解析2018上半年，北京、上海、深圳、廣州、武漢、鄭州、瀋陽等25座重要城市的房價走勢，並預判樓市未來。
通過大數據分析，幫助購房者理性運用前瞻性視角，更為精準有效地發現樓市泡沫，掘金價值窪地。
人才引進來
房價漲上去
當下，中國越來越多城市加入“搶人大戰”，把“人才”視作撬動房價上漲的“財富工具”。 搶人大戰最核心的要素就是實施人才引進政策，通過購房補貼或者放寬購房限制，拉低了限購門檻，同時也帶來市場的上漲預期。其中二線城市尤為明顯，一方面是由於人才政策導致人口數量增加，另一方面則是城市產業發展提高助推房價上漲。在雙重政策利好的刺激下，2018上半年，杭州、福州、長沙三大城市房價大幅上升逾20%。
此外，各城市均價皆呈不同程度的波動。廣州經歷了2017年的高價地塊、房價飆漲、最嚴限制令、租購同權、雙合同、房貸利率全面上調等波動，需求得到抑制，而今年上半年政策略微寬鬆且價格上漲動力強勁，同比漲幅19%。然而，受政策調控影響，北京價格同比下滑5.8%，深圳和上海價格同樣受限，增幅在5%以內。
租金增長分化顯現
三城市沒跑贏銀行定存
進入“存量房時代”，與房價形成明顯倒掛的是，北京租金不僅領跑全國，且依舊在“小步慢跑”。預計未來北京房價走勢趨於穩定，房租仍有上漲空間。
放眼全國，2018上半年，整體租金漲勢分化明顯，並分為三大梯隊。如果說北京是當仁不讓的第一梯隊，那麼半數城市上漲幅度集中在第二梯隊，漲幅在3%到6%之間。租金漲幅較大的依舊是熱點城市佛山、蘇州和杭州，主是17年下半年的搶人大戰導致城市租金遭遇熱炒。
第三梯隊中，有三個城市租金進入下降通道，租金收益為負，分別為天津、鄭州和太原。這意味著在“房住不炒”的主旋律下，較央行存款半年基準利率1.3%相比，2018上半年，三大城市租金收益皆未能跑贏銀行定存。
熱點二線城市值得“入手”
部分一線需要5年解套
受2017年調控政策收緊影響，全國整體租金、房價漲幅均有大幅回落，靜態和長期租賃回報率開始走低；歷史五年轉售回報率（2013-2018）在2017年下半年產生拐點，至2018年上半年開始下行，為11%，高於房地產信託平均年收益率8.05%。
放眼未來，在“房住不炒”的基調下，全國房價不存在大幅上漲的空間。但隨著熱點二線城市“人才引進”及城市快速發展的利好，人口吸引力將逐漸增強，購房需求增加，房價或將緩慢上行，導致未來五年轉售回報率小幅上升。
一線城市來看，受政策調控影響，北京價格同比下滑 5.8%，深圳和上海價格同樣受限，增幅在 5% 以內。廣州經歷了 2017 年的高價地塊、房價飆漲、最嚴限制令、租購同權、雙合同、房貸利率全面上調等波動，需求一度得到抑制。
長期來看，經歷了一輪政策的打壓,導致當前整體市場遇冷。而北京、上海未來五年投資回報率開始回暖，僅廣州投資價值下跌。北京作為祖國的“心臟”，價格走勢一向備受關注。在經歷了史上最嚴調控，北京房價出現一輪暴跌之後，雲房數據研究中心預測到，北京未來五年投資回報率開始回暖，從轉售預測走勢圖中可以看到，北京房價或將於2022-2023年觸底反彈，並迎來大幅上漲。
樓市投資4宗“最”
2018上半年調控密集，半年之內全國多個城市陸續出臺150多條樓市新政，一二線熱點城市首當其衝。受限購政策嚴厲程度不同的影響，四個一線城市2018上半年的靜態租賃回報率合併迴歸至1.5%-1.8%區間。北京、上海未來五年投資回報率已出現回暖跡象，僅廣州投資價值下跌。
雲房數據結合25個城市普通住宅的未來轉售及長期租賃回報率，對房地產投資方案進行評估，製作出了普通住宅房地產投資價值導向圖。評估結果顯示，最適合投資的城市是鄭州和武漢，適合長期持有租賃的城市是重慶，適合短期持有售出的城市是廈門和石家莊，最不適合持有的城市是寧波。
從靜態租賃回報來看，上半年最大的熱門是天津。天津落戶新政吸引大批剛需客群湧入，繼而導致整體成交量升價跌，回報率上升1個百分點至1.7%。銀川因為租金漲幅明顯，房價波動較小直接拉高了靜態租賃投資價值，回報率為4.3%。
長期租賃方面，最具投資前景的城市是重慶和鄭州，回報率在5%以上。至於投資客最為關心的租轉售回報率，僅瀋陽一城呈上升態勢，原因是高價普宅扎堆入市。雲房數據預測，未來除太原、銀川外，其他城市的轉售回報率還將大幅下滑。
綜合整理自鳳凰網房產、和訊房產及網絡
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