2018年上半年，市場調控政策層面可謂是熱鬧紛呈，決策層重申“房住不炒”的定位，各線城市調控政策持續高壓。與此同時，“搶人大戰”愈演愈烈，事實上鬆綁限購，還有租賃、購房等多項財政補貼。貨幣政策方面，穩健中性的主基調未變，但4月份央行定向降準，釋放增量資金約4000億元，之後又運用PSL、MLF等多種融資工具，對沖流動性緊縮風險。顯然，下半年，貨幣資金政策和房貸政策的變化才是市場走勢的關鍵。
2018年上半年總結
一、“房住不炒”調控主基調未變，”四限”升級與人才爭奪並行不悖
1、中央重申“房住不炒”，堅持調控目標不動搖、力度不鬆勁
上半年，中央政策層面可謂一波三折，兩會政府工作報告重申“房住不炒”的基本定位，並提出穩妥推進房地產稅立法，房地產稅具體落地時間、實施細則等內容引發市場廣泛熱議。
住建部約談12城，政策預期180度急轉彎。雖然調控政策內容了無新意，但局部鬆綁恐難成行，調控註定將貫穿更長的時間週期。
2、“四限”政策持續高壓，“限售”成本輪調控標配
上半年，四限政策依舊從緊執行，具體而言，限購城市再擴容，大連、瀋陽、太原等市相繼落地限購令，成都、青島、三亞等市更是升級限購，但政策力度相較溫和。
限貸政策未見實質性轉向，銀行信貸資金持續偏緊。僅限於昆明、太原和丹東個別城市上調首套房、二套房首付比例，房貸利率也有不同比例的上浮。
限價政策易緊難松，房價仍是監管紅線。二季度限價政策似有鬆動的跡象，前期被嚴格限制的高價盤集中入市銷售，新增供應量一度升至高位，企業普遍以政府預定價格出貨。
限售擴容至56城，已然成為調控 “標配”。上半年，限售城市進一步擴容，新增蘭州、長春、大連等多市，主要集中在二三線城市，並下沉至阜南、景洪這類縣級市。
3、多城下調人才落戶門檻，短期助推市場量價齊升的效果
短期而言，落戶人才隨即可以取得購房資格，在一定程度上突破“限購”。房地產市場顯著升溫，房價隨之出現一波快速上漲行情，意味著人才爭奪戰往往會助推房價上漲。
二、貨幣政策穩健中性，金融去槓桿與防風險並行，行業資金面承壓
1、貨幣政策穩健中性，個人房貸新增量和房貸餘額增速連續下滑17個月
2018年央行貨幣政策將繼續貫徹穩健中性的主基調，去槓桿、防風險、嚴監管將成政策實施常態。對於房地產市場而言，信貸資金監管必將愈加嚴苛，難免會拖累成交量價表現。
圖：2016年1月-2018年5月居民個人房貸新增量及房貸餘額同比增速
2、降準影響中性偏積極，宏觀政策轉向緊信用、松貨幣
在優化流動性結構的同時，銀行體系流動性總量基本沒有變化，穩健中性的貨幣政策取向保持不變。聯繫到央行靈活運用PSL、MLF等多種融資工具調節銀行間流動性，市場對於年內再次降準多有期待。
其對樓市供求關係明顯是利大於弊，縱觀歷次降準週期，之後房地產市場均出現了一波成交轉暖行情。
圖：2005年至今存款準備金率變化與商品房銷售面積增速變化相關性表現
3、首套、二套房貸利率上浮10%-20%，企業嚴控回款週期
受制於信貸資金中性偏緊，多省市商業銀行紛紛上調房貸利率，相較於基準利率，首套房大都上浮約10%，二套房上浮約20%。
不過，相較於房價上漲所創造的資產增值收益，當前市場對於房貸利率上調的感知並不強烈，購房成本略有上行影響程度著實有限。這也使得住戶部門新增短期以及中長期貸款佔比長期高位運行，顯示房地產市場仍是鉅額信貸資金的重要出口
圖：2015年1月-2018年5月住戶部門當月新增短期以及中長期貸款佔比
2018年下半年展望
三、短期“四限”精細化調控基調不變，資金面變量將是影響行業走勢的關鍵
1、市場調控政策不會實質鬆綁，本輪調控週期拉長，因城施策的精細化調整仍將持續
“房住不炒”已三令五申，我們預計短期內已在一二線和三四線城市實施的行政干預手段難以退出，調控註定將持續更長時間。不過，調控措施也不會超出現有框架，政策力度有望延續溫和走向。
2、個稅改革、不動產登記聯網等對短期市場影響有限，發力在落地後的預期
年內與行業密切相關的兩項稅制改革將會加速落地，其中個人所得稅的修改被寄予厚望，能快速提高購房者的支付能力，尤其對改善客群的作用顯著。另一項房地產稅則被看作抑制投機的利器，而剛剛宣佈的不動產登記全國聯網被看作是房地產稅加速落地的前奏。但我們認為，這二者“一正一反”的作用效果短期作用不大，其發力具體落地實施力度所能夠產生的中長期預期方面，實難對下半年市場慣性產生本質影響。
3、以金融去槓桿、防風險為綱，資金緊縮不會太過激進但唯恐效果累積量變引起質變
下半年，穩健中性的貨幣政策取向保持不變，信貸資金依舊偏緊，但也要避免出現無序的大規模債務違約，資金面也不會短期急劇收縮。
對開發企業而言，資金仍向大型房企傾斜，融資成本將高位運行，中小房企融資短板顯著，將感受到更為強烈的資金週轉壓力，或將竭力壓縮項目開發週期，使出各種營銷手段以搶業績、搶回款，恐將局部引發價格戰。
對個人購房者而言，居民個人負債率和槓桿率不再上升，三四線城市去庫存也接近尾聲，寬鬆房貸政策也勢必要逐漸退出，但也不會瞬間一蹴而就，而相對平穩緩和的節奏也會使得當前市場狀況慣性維持，但資金面的持續收縮一定會在未來某個時點引來市場走勢的轉折。
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