隨著中國對房地產市場調控趨嚴，內地信貸政策也在不斷收緊，大量房企尋求海外發債“解渴”。
中國國家發改委不足一月分兩次批覆了融創、萬科、華遠等10餘家房地產企業境外發行債券的備案登記。
Wind金融數據顯示，截至2018年5月22日，2018年以來內地房企已公告計劃發行的海外債券達61只，發行總額超過240億美元，比去年同期大幅度上升105%左右。
中國房地產企業緣何密集出海融資救急，境內融資又遇到了什麼困難？
- 內地發展趨難
中國政府近期密集出手調控穩定房地產市場，信貸政策收緊也讓房地產企業的融資越來越困難。尤其是近兩年來房企融資一直是從緊狀態，不斷有房企爆出債務違約風險，導致監管層對房企發債的審核更加謹慎。上交所信息顯示，房企合生創展2018年非公開發行公司債券遭到“中止”，這筆債券擬發行額度為31億元；而28日，碧桂園擬發行的一筆200億元額度的公募債，狀態也顯示為“中止”。讓市場緊張的還有最近頻繁爆發的債券違約事件。自2018年至今，已有21起債券市場違約事件，其中不到一月就有10起，頻繁的違約事件而引發外界擔憂和關注，加劇內地企業發債困難。
此外，中國政府出於降低槓桿率、促進經濟高質量轉型發展的考慮，各地債務風險化解的任務不斷加重，地方平臺融資也進一步收緊，加劇房地產企業，尤其是中小型房企的資金壓力。
- 海外發債救急
房地產企業近期緣何密集海外發債？上海易居房地產研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中新社國是直通車記者分析稱，一方面與目前海外發債政策趨於寬鬆有關，另一方面與內地融資機會收縮也有關係。 嚴躍進認為，內地房企頻繁海外發債說明，資金壓力開始增加，對海外融資成本不再過多計較，有救急的考慮。 中原地產首席分析師張大偉認為，在中國房企展開規模化競爭的關鍵時期，房企對資金需求更為迫切，加之信貸市場持續調控，海外發債成為房企短期融資渠道的主要選擇。 深圳華科金控集團是一家專注於幫助中國內地企業海外發債的跨國金融服務集團。董事長宋傑接受國是直通車記者採訪時表示，除了內地信貸收緊的原因，海外發債兩大優勢也吸引著中國房企。
一是限制條件少。企業內地發債，往往對於其公司組織形式、發行人資產及經營情況等有相對嚴格的規定；而海外發債則更為寬鬆，企業只需滿足基本財務要求、完成信息披露即可。
二是海外發債時間短、效率高。宋傑表示，內地發債有關部門審批時間一般至少要3個月才能完成，海外8周左右就可以；而公司海外發債的流程也較為簡便，能夠有效提高資金募集效率。這一點，對於急需用錢的中國房企顯得尤為關鍵。
Wind金融數據顯示，2018年下半年，中國房地產海外融資債券到期規模在564.75億元人民幣的水平，2019年到期規模增長到1436.95億元人民幣。 可以預見，2018年是中國房企美元債集中兌付的一年。中原地產首席分析師張大偉認為，隨著房企大量還錢的日子逼近，房企急需海外發債“借新還舊”，未來海外發債需求將持續提高。
- 海外發債有風險
中國房企，應該將發債週期編排好，發行過多債券會增加自身負債率，如果不量力而行，債務到期整體償付能力將受到挑戰，甚至出現違約，造成嚴重後果。
“無論何種發債路徑，都是債務，到期都要還。”宋傑表示，房企一味追求發債成功，而忽略了是否與自身盈利能力和消化能力是否匹配也是關鍵，對於房地產企業過去的高收益要趨於平穩過渡，隨之也應該相應優化債券種類，梳理存量，在結構化的非標產品上尋找為突破口為上策。
中國房企海外發債近期已經出現了監管層面的限制。中國國家發展改革委和財政部近日也聯合下發了《關於完善市場約束機制嚴格防範外債風險和地方債務風險的通知》，嚴禁企業以各種名義要求或接受地方政府及其所屬部門為其市場化融資行為提供擔保或承擔償債責任，切實做到“誰用誰借、誰借誰還、審慎決策、風險自擔”。
業內人士分析，《通知》主要是防止地方政府通過房地產企業進行海外發債，讓外債成為地方政府債務的風險源。
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