品質差、風險大、投資週期長是人們對回遷房的普遍認知，確實，無論上網搜還是去中介門店詢問，亦或詢問自己的親戚朋友，得到的答覆基本差不多，甚至能一口氣舉例各種買回遷房被騙的血淚新聞。還有些人雖然拿到了回遷房，但冬天沒暖氣，夏天電力跟不上，公共裝修部分接近毛坯，隔音幾乎沒有，住著鬧心，售賣價格還不如隔壁安置房高......
這不僅是新聞，而且在大部分地方也是事實，很多業主發現不菲的裝修在沒有本身房產品質的支撐下，還不如不花裝修錢。雖然在深圳幾乎不存在，但並不代表深圳的回遷房就可以隨便買買買。首先我們先分清楚，回遷房有哪幾類，哪一類是能夠確保不需要名額，又能做到非常安全的。
▲第一類，業主已經持有房產證，這種回遷房可以正常在交易所過戶轉名，接受相關部門的認可和監督，對於購房者來說和普通二手房交易一樣，非常安全。缺點是要麼價格高，要麼週期長。一般情況週期誰都不知道，如果週期能夠確定，那價格就已經飛起來了。
▲第二類，業主只有開發商的回遷協議，買賣的是回遷權，而非真正的房屋過戶。這類交易具體有兩種形式：一是直接和回遷業主簽訂協議，先付一部分房款給業主，約定在房產證出來後進行過戶，屆時付清剩餘房款。這種交易不能貸款，而且先付款比例很高，一般在總房款的七八成，資金風險大，而且業主也不能保證什麼時候一定能夠真正過戶，後續爭議隱患大，雖然有律師見證，但筆者依然不建議考慮。另一種是交易時直接通過開發商更名確權，一次性付給原業主所有房款，房產證上就直接是購買者的名字。這種交易很安全，但週期還是關鍵問題，週期合適價格合適的標的非常少，我們目前給大家尋找的投資標的就屬於這一類，首先非常安全。當然，我們會核查清楚以下幾個問題：
1、通過開發商發放的拆遷政策中對回遷房性質的說明或者去住房和城鄉建設委員會查詢確定回遷房的性質；
2、要求賣方提供回遷協議及其身份證明，並對回遷房的真實性進行核實（在村委、開發商以及測量部門三部門核實）；
3、明確該房是屬於危改回遷，還是屬於商品房回遷，不投資危房改造；
4、明確該回遷房所佔用土地是劃撥用地還是出讓用地，如果是劃撥用地在辦理回遷房的產權過戶手續時需由買受人補交土地出讓金；
5、會設置監管平臺，保障資金安全。
一切都好，是不是就解決問題了？當然還沒有，因為一個開始拆遷尤其是拆遷基本結束的地方又有人願意出售，出售總面積畢竟很少，所以就要抓緊溝通、抓緊購買，一旦購買的人多了，價格就會上漲，而如果找新的地方，同時符合潛力大、不需要名額、又安全、週期短、還有價差等幾個條件的，確實非常難得。
筆者最後想說，一百多萬在深圳連首付都不夠的情況下，卻能全款買到3-5年後的商品房，權益還能得到保障，還有租賃貨幣化補償，確實非常划算！如果有任何疑問，歡迎添加微信美房網深圳康老師mkkk986或文末留言，感謝您的關注。
作者/Wechat：mkshfx
來源：美房網深圳站（meifang-sz）
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