可能我真不是一個受人待見的人，用同行的話說總愛唱反調；人家歌頌著大西安蓬勃發展，我卻提醒大家需要警惕開發商；人家關注哪個樓盤又熱銷，哪個開發商又拿地了，而房叔始終惦記著前幾年的城改盤後續；
因為在我的理解裡，市場走上正規是好事，但並不代表此前的問題都妥善解決了，西安現在確實是大開發商主導市場，但遍地城改那些年無家可歸的人依舊還在外漂泊，那些晃眼的數字遠不如背後的辛酸來的真實。
優活城的事情雖然是五年前，但依舊停工交房遙遙無期的現實，卻把我們拉回了2013年。
優活城
房叔，有一個問題想諮詢一下你；我們是13年在朱宏路購買了優活城的業主，結果房子爛尾；我在14年6月起訴了 ，15年8月份判決下來了，承諾在當年12月31日給我退錢，結果一直拖著，中間要求法院執行了好久，但無法執行；
現在市場行情好了，房子雖然還是爛尾，但是房價翻了幾倍；我說那要房子， 他說必須按照現在的市價給開發商補差價，現在二環內的房子是13000左右，我當時買的是5700塊；讓退錢的話 ，說目前沒有錢，要房子必須同意開發商條件；
請問這種情況怎麼辦？
協議有效嗎
這應該不是在西安不是第一例了，隨著這兩年行情的看漲，很多停工的城改項目被陸續盤活，有的是小開發商和大開發商聯手開發，比如華遠辰悅（前身陽光北京城）、比如海亮德文郡（前身宏府龍翔長安）重新包裝上市，有的是業主和開發商聯手自救（比如易合坊、觀瀾天下），有的是銀行貸款（比如漢城湖畔，優活城）；
但爛尾樓復工是好事，復工之後要知道西安的房價已經不是幾年前了，要求業主補差價，退房的現象又開始往出冒；有的是直接起訴業主，要求法院認定自己當時五證不全賣房的行為違約，起訴合同無效，強制退房的；
有的是直接要求業主按照現在行情補差價，否則不給交房的，良心一點的還是按照原價算，但要求付完全款的；無論哪種方式都牽扯一個問題，五證不全時簽訂的協議有效嗎？
都說買房是你和開發商講道理，他和你耍流氓，你和他耍流氓的時候，他要和你講道理，最後還是要走到相互舉證的環節，就會牽扯到上面的問題，這個房叔特意也諮詢了律師朋友，得到的是如下的答覆：
樓盤五證不全，業主與開發商簽訂的購房合同屬於無效合同。因為開發商沒有開發資質以及樓盤的相關五證不齊全，這就屬於開發商出售樓盤主體上的缺陷，也就是說開發商在相關證件不齊全的情況下，根本就沒有售樓（預售）資格，從法律角度來說該開發商就沒有售房的行為能力，這時開發商與買受人所籤的商品房買賣合同就屬於無效合同。
對於無效合同，在法律上是自始無效的，因此購房者可以選擇解除合同，退掉房屋，要回自己的購房款。但是對於此類開發商主體資格欠缺的問題，購房人（買受人）若想退房就應當儘早行動。因為法律上規定主體能力的缺陷是一種效力待定，在效力待定期間內買受人主張合同無效，法院是支持的。若開發商在一定期限內補辦了相關證件，買受人與開發商之間的購房合同就會成為有效合同，而且自始有效。
意思就是開發商如果一直五證下不來，這個協議是法律上就是無效的，但如果開發商補全了五證，協議就是有效的，這也意味著如果開發商是五證已經有了，在要求業主退房或補差價，我們去告他還是有把握的，至於很多人說的告贏了執行不了的問題下面再說；
一般碰到這種要求補差價的事兒，業主就自然的陷入兩難，一來不走心買了個爛尾樓，好不容易盼來交房，結果補差價，並且還不是一點錢；
退房吧即便錢退了，按照現在的市場行情也虧的不行，大部分還是願意要房，5700塊和13000這幾乎是翻倍的；而作為開發商這邊也樂意退房，畢竟市場行情現在不一樣了，同樣的房子再拿去賣，利潤也是翻倍的，雙方的博弈就開始了。
要房還是錢
這個時候開發商是可以明目張膽的耍流氓要求補差價，而業主則面臨有錢無房的尷尬境地，大多數還是私下協調解決的：
來看一個去年宏府龍翔長安的例子，很類似；宏府龍翔長安就是現在的海亮德文郡，當時業主是15年年賣的期房，後來宏府資金斷裂房子建了一半，之後海亮接手就面臨同樣的問題，即先處理掉前期宏府已經售出的房子；
業主也很困惑畢竟如果退房現在的房價和以前的房價差太遠了,於是給市政府留言，當時的官方回覆是，長安區城改辦已積極協調企業,要求企業拿出切實可行的優惠措施,讓利於業主,儘早予以妥善處理。
核心其實亮點，一就是原價退房，第二就是如果不願意退，則以優惠的方式給房子，雖然還是要補差價但會優惠。其實這和優活城面臨的情況很像，而此後的解決方式則有兩種情況，一方面有關部門強勢干預，業主還是按照協議上原本價格，但要求儘快補完剩餘房源用於施工；
第二則是優惠補差價，當然不能按照市場行情去算，因為本就五證不全，價格也不備案公示，沒有參考，因為縱然周邊行情漲了，但別的小區品質是對應的，優活城高密度城改樓，這個13000的價格並不能被認可。
經過這一趟的折騰，業主會極為委屈，辛辛苦苦買了房又碰上爛尾，好不容易等到復工的希望，結果碰到開發商耍流氓，心已經被傷的夠透了；
頗具諷刺意味的是，當時好多年輕人都指著這個房子結婚哩！廣告上也寫著“安放青春，拯救愛情”，不成想，這房既安放不了青春，也拯救不了愛情，相反，卻成了一個心病。爛尾本身就是開發商的責任，憑什麼現在全讓業主承擔？
爛尾誰是過
坦率的講，時至今日再去討論爛尾誰的責任效果並不大；就如同現在人人搶房的時代一樣，五年前的西安，是一個城改遍地的時代，只不過如今的瘋狂是買的瘋，彼時是蓋的瘋狂罷了；回過頭來看現在，城改這件事本身都是極難撬動的事情；
當時的天地源、金地、保利、紫薇、中登，天朗，宏府，雅荷都還在城改泥潭深陷，這些都算響噹噹的開發商有些趁著市場升溫挺了過來，有的則再沒有消息，大開發商尚難以撬動，小開發商做城改更是火中取栗；
究其原因還是攤子鋪得太大，那個時候幾乎有點關係有點啟動資金，就搖身一變開發商，反正也沒有五證不全不能銷售一說，大家也都是邊銷售邊回款，這個亂象對應的背景則是近二百個城中村陸續改造，以及總體量超過5000萬平方米的西安城改房市場和上千億的投資；
而對應的監管政策則是從06年最早的“邊建設、邊辦手續、邊安置”的“三邊”思路轉變為 “政府主導、市場運作的城改思路”，大量的項目尤其是小開發商的城改盤在取得城改批覆未取得土地證的情況下，就開始銷售回款，這種情況持續了很久，既然上面也沒人管，到下次就成了默認的現場；
很多買房人的印象在2013年前也壓根沒有五證的概念，監管默認，開發商各自操作，業主不知情，所有行業參與者都覺得是很正常的事情，事情的變數在2013年爆發了；
央視焦點訪談曝光西安橄欖灣項目借城改詐騙的事件，預售政策被收緊，即沒有預售證銷售屬於違規，許多項目陷入了土地無法抵押貸款，預售渠道又被掐斷的雙重資金困局，這是城改房普遍停工爛尾的核心原因；
一批極為知名的爛尾樓就此誕生，西江月，易合坊，佳誠長安集，漢城湖畔，優活城，香繽國際城，漢城壹號，中環國際城，時豐中央公園，左岸駿景，安誠御花苑……
這是前世，再看今生，上述的項目有的市場回暖被盤活，有的則依舊停工中，其中易合坊業主迫於無奈出錢聯合施工方“自救”，前景未知，佳誠長安集趁著幸福林帶的熱度被盤活，問題解決；漢城湖畔經過多次倒逼，安置房勉強交房，一期5#-10#號樓陸續開工，業主迎來曙光；
西江月根據西安市城改辦消息，安置樓預計10月底將復工，配套開發商預計在2018年年底交房，也算有了進展。這都算幸運的；但更多的不幸依舊存在，時豐中央公園，漢城壹號這些曾經出名的王牌重點項目，工地依舊冷冷清清，優活城亦是如此，而業主多次投訴得到的最近回覆是：
最近回覆進展
經查，優活城系西安祥維實業有限公司開發的城改項目，該項目擬建四棟樓，１－３號樓為住宅，４號樓為四層獨立商業體。從２０１４年到現在，該項目一直處於停工狀態。
截止目前，該項目已取得：市城改辦下發的《關於進一步明確胡一村等二環內７２個村納入城中村改造計劃的通知》市城改發【２００８】１１３號，大興新區未央辦下發的《關於李上壕村城改綜合用地請示的批覆》西大興未辦發【２０１２】２號。
市房管局曾於２０１５年３月２５日、２０１５年９月１７日、２０１６年４月１３日多次在“優活城”項目營銷中心張貼《通告》，告知群眾該項目尚未取得《商品房預售許可證》，不要購買。
自２０１６年４月８日電視問政以來，市房管局安排專人對該項目定點監察，堅決制止無證預售行為的發生。為了杜絕違規銷售行為，市土地局於２０１７年４月２７日對該項目營銷中心進行封閉。
市房管局採取瞭如下措施：
１、市房管局已向該企業下發不得違規銷售的《通知》，要求該企業在取得《商品房預售許可證》之前，不得進行商品房預售或以認購等方式變相預售。
２、要求該企業書面承諾在取得商品房預售許可證之前不進行違規銷售。
３、對於該企業違規銷售行為，市房管局於２０１４年３月對其依法進行了處罰，罰款已於當年上繳國庫。
４、要求該企業加快辦理相關手續。同時，市房管局在２０１４年７月７日曾向市土地、市規劃、市建設及城改等主管部門去函，函告其依據職能加強監管。
５、針對反映該項目停工問題。按照市政發（２０１６）３２號文件的“屬地兜底”原則，應由大興新區未央管委會對該項目工程進展情況進行監管。目前，其管委會已介入此事，你可向該管委會了解相關情況。同時，市房管局工作人員與你進行了溝通，並做了解釋工作。
６、針對你反映的退房問題，由於該公司資金鍊斷裂，項目已爛尾，建議其通過司法途徑維護自身權益。
（優活城最新回覆，18年3月23日）
而開發商給業主的最新協議則是約定在4月30號以前復工，如果沒有復工每家賠償兩萬塊，按期復工則此協議自動作廢，這樣的答覆在過去的幾年出現了太多次；
業主也很糾結，希望開發商有答覆，但有了答覆又不敢相信，因為被放各自太多次，並且補差價這個事情還沒有一個定論，當業主心裡認定這是個流氓開發商的時候，其實已然不報希望，但無奈多年的等待和錢都在這裡，也是硬生生被綁定在一條船上。
當然能夠復工僅僅是開始，後續的證件問題，手續問題，以及能否保質保量的交房，這些都還為止，對於一個自身也深陷泥潭的小開發商，業主也看清了現狀，能交房就挺好的了，作為一直關注優活城的房叔，4月30號我們也會試探工地，去看看這次的承諾到底是不是最後一次。
房叔有話說
這篇文章從開始收集資料，聯繫業主陸陸續續拖了將近四天時間，倒不是自己懶惰，實則是不知從何下手，一邊是被折騰多年已希望渺茫的業主，一邊是無法去信任的開發商，曝光發聲的事情這幾年已然無數次，電視網絡報紙也是輪番上陣，但事情依舊沒有進展；
現在能做的可能僅僅是把這個沉寂已久的爛尾項目再次提出來單獨成文，讓大家記著在如今這個看似生平一片的活躍市場中，前些年因為監管Bug，市場亂象造成的餘毒尚未清除，房叔常說對於市場的警惕是對你辛苦血汗錢最低的尊重，同樣的話放在現場這個“發燒”的市場也並不過時，房子這真的是普通家庭的終身大事，依舊容不得一點波折；
夫以銅為鏡，可以正衣冠；以史為鏡，可以知興替，以人為鏡，可以明得失，記得過去的問題，過去的困境，才是今後買房生涯的最好驚醒，前面已經有太多人付出這樣的“代價”，希望以後不再發生，兩年後當西安大量項目交房的時候，還望不要再上演“農夫與蛇”的故事。
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