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起這個標題，還是費了一些功夫的，包含三個信息；誰在叫囂？西安無房嗎？幾月被打臉？這是要說的最核心的三個問題。今早發生了兩件事，和大家說下，一個業主希望房叔能寫文章提醒下大家房價瘋長背後是一地雞毛，大家要理性冷靜買房；
（城市錦上半夜開盤）
一方面是公開的信息不斷告訴我們西安房子特別多，大家彆著急；另一方面屢屢出現的開發商半夜開盤又讓大家焦慮不安，於是就成就了一個怪現象，西安這麼多房子，為什麼我卻買不到？
西安無房真相
西安缺房子嗎，這是留給所有人的第一個問題，答案是不缺，根據公開數據，2018年西安市城六區及長安區新建商品住宅共上市262個項目，225509套商品房，約2697萬㎡；
這其中萬科、融創、恆大、碧桂園、綠地、陽光城等推房量都很大，其中單單碧桂園今年就有七個項目，超1.7萬套房源，賬面上的數據在這擺著，西安怎麼就缺房了？
（四月滻灞上新樓盤一覽）
再看四月份的數據，單就滻灞一個區域，上新的就有20個盤。當然這僅僅是賬面上的數據，和我們去看西安平均工資一樣，只能是參考，真實的情況是當你拿著這個單子去售樓部問的時候，十有八九告訴你三個字，沒有房，原因無非因為冬季禁土令，施工進度達不到拿預售證的條件，因此沒房；
不怪開發商，都是房管局沒下證，怎麼看這都像甩鍋的說法，就像前幾日有業主去買北郊阿基米德的房子，質疑為什麼沒房，置業顧問就甩鍋說是房管局內部拿走了100套房子，業主當時還一肚子火，回頭想想，這邏輯也是沒誰了。
房子去哪了
姑且我們認可預售證下不來沒房的說法，那麼對於預售證已經下來，普通人卻買不到房子，又是為何呢？這不得不提最近市場的一個壞現象，最近的就發生在今天，城市錦上開盤，先是貼的通知說早上8點選房，等業主去了發現售樓部大門緊鎖，通知全體人員外出參加培訓；
而據業主反映，則是前一天晚上9點，開發商藉著培訓之名偷偷開盤，有業主聞訊趕來，被拒絕進入，這樣的示例絕不是這麼一家，甚至有業主無奈，現在買房都是佛繫了，全部隨緣。
而這件事在開發商內部則是很明顯的篩選客戶的行為，對於願意全款或者有關係的，提前鎖定房源，等開盤時候內部成交，就沒普通人什麼事兒了，按揭的客戶去諮詢，就說沒有房或者開盤時間未知，也不收你交的資料，只收關係戶資料，等開盤時候一對一銷售。
因為本就按照開售房源量收資料，也不存在什麼購買人數大於推售房源，很巧妙的規避了搖號政策，反正房子最終是賣出去了，開發商管你是剛需還是投機呢，這算是搖號細則出來前鑽空子的一個時機，只不過城市錦上是頂風作案被點出來的一個而已。
因此，房叔也建議大家，去諮詢買房的時候，都說自己是全款的，等選到房子以後再要求按揭，如果開發商拒絕，那我們就舉報。
一房難求真相
這就是賬面上的數字和實際買房現實的差距，一房難求（熱點區域，一線開發商）部分存在，但單個現象去代表整個西安，這個邏輯則是有問題的；
首先說一房難求有一個前置條件是熱點區域和一線項目，比如高新，本來就沒有多少住宅用地，全西安的人都盯著這看呢，一旦有一個推出來的幾百套房源，那必然難買，這是天然供求關係，漂亮媳婦大家都喜歡，這時候自然是八仙過海各顯神通的事兒。
第二個叫一線開發商，在銷售之前，都會進行大面積前期宣傳和蓄客戶，比如要推200套房子，按照以往至少要找400或600組客戶，一般都是2:1或3:1的比例，按照今年西安這市場，蓄客比例達到4:1，即4個業主搶一套房子的也不少，就像前陣子很火的金輝世界城開盤，最終520套房子，現場的業主有1500多人，大約也是3：1的概率；
蓄客這件事，對於一線開發商而言也很簡單，只要策略得當，也可以在短短一兩個月內積累幾千名客戶，恆大、萬科，融創，碧桂園這都是蓄客老手，不但品牌大，忽悠能力也超強。
剩下的辦法還包括要開盤了找本地媒體集中報道，軟文滿天飛，讓市場產生錯覺，覺得這真是一個好樓盤，這麼多人都排隊買；對於已經排號交資料的堅定信心，對於還在觀望的，儘快忽悠進場，進一步擴大排隊人數；
半夜開盤亂象
在一房難求的現狀下，開發商要怎麼做呢？篩選客戶！都知道現在銀行放款週期這麼長，如果都是按揭，開發商自己回款時間會很長，自然不樂意，但又沒法直說，於是誕生了第二個現象，半夜開盤，真給人的感覺是買房和做賊一樣；
半夜開盤存在的唯一合理解釋就是，開發商想把房子賣給自己想賣的人，這話聽起來繞口，邏輯卻很簡單，在開發商這裡，賣房的客戶也是分為三六九的，有關係的內部人第一類，這部分是各種人情進來了，支付能力又強，全款或高首付的是第二類，對於賣房而言能迅速回款；
按揭的剛需是第三類，市場不好的時候是重點巴結的對象，因為要靠剛需消化庫存呢，市場好的時候是需要隔離的對象，反正賣房的目的是最快速度收回來錢，管它是剛需還是投機呢？
但是總不能不予接待吧，萬一以後市場不好還要靠他們呢？那就採取一些辦法規避以下，比如說半夜開盤不予通知，比如說房子賣完了不接收資料；
明面說不能要求全款，最終還是通過手段收到了全款，搖號這件事給了剛需買到熱點房子的希望，但無奈的是搖號細則沒有出來，只是說搖號，在模稜兩可的政策下，自然上有政策下有對策了。
以逐利為目的的開發商縱然良心受到了譴責，罵聲一片，但錢收回來房子賣出去了，這就足夠了；靠良心約束，那是做夢，處罰不嚴，監管不緊，半夜開盤的城市錦上只是一個開始。
落戶的人誰買房
在這種鬥智鬥勇中，業主是很累的，一方面版半信下半年一定能買到房子，這麼多房源還沒面世呢，一方面又被半夜開盤這種事兒攪動的心神不寧；
這個時候冷不丁有人說一句，西安前三個月落戶了21萬人呢，現在落戶政策這麼寬鬆，這些人進來以後衣食住行都是問題，肯定會來搶著買房的，這邏輯有問題嗎？
我們再來看賬面上的數據和實際情況；
數據上，4月1日，西安市新發布統計數據，今年一季度落戶西安人數達24萬餘人，已接近去年全年25.7萬人的落戶數據，其中，博士以上392人，碩士研究生6689人，本科74960人，大專50233人，中專、技校17796人；人才引進9851人；
數字是非常好看的，並且西安還有著今年新增100萬人，2020年主城區人口達到1000萬的目標在。
這是賬面上的東西，但今年目標中的這100萬人都要買房嗎？這個落戶人口和要買房的業主直接畫上等號是無厘頭的，還未有人去做這樣詳細的購房調查，但1：1的平移對比本身就不對。西安目前的落戶政策以學歷為主，學歷是落戶門檻，但並不是買房門檻，買房可沒要求是本科還是研究生；
相比較這部分群體，還缺少一部分數據，那就是外來務工人員落戶買房的數據，大多數城市在爭搶人才的時候，外來普通工作者依然受到戶籍政策限制，而難以落戶。
他們有的舉家在一個城市工作10年、20年，擺個夜宵攤、或者長期租住打工在一個城市，卻難以在這個城市擁有戶口，西安不僅需要受過高等教育或者擁有特別技能的人，也需要普通的工作者和消費者。
政策面對的不應只是大學生、研究生，合理的做法應該是有工作交社保，就可以落戶。這會是西安以後落戶人口的大頭，也極有可能是買房的大頭。
並且這單單只是落戶到西安的人口數量，還沒有算流失的，上週的時候，房叔看到人民日報發的一篇文章叫“有地方搶人用力猛 不知搶到何用”，意思為僅有金錢、戶籍等優惠完全不足以支撐人才政策長遠走下去；
同樣西安也面臨這個問題，本就薄弱的基礎設施和教育資源，進入的這上百萬人的生活如何解決，包括買房的這個事情，這麼多人裡面有多少能是拿著全款，或者有開發商關係的人呢？
說白了大部分人還是付個首付月月還貸款的剛需，而現在這種半夜開盤，無視剛需的做法，能留得住這要落戶的100萬人嗎？單就這兩點現狀去對比，西安新增大量人口會攪動房價這個說法值得商榷。
高房價誰接盤
能不能買到房子，房價還要不要漲最終的來源還是大家對於西安房價的預期，大家相信現階段投資房子比上班強，相信炒房來錢快，那麼市場這股不良風氣就吹不乾淨；
先不說都忙著炒房還有沒有願意談論理想，單就現在搖號買房，半夜開盤，全款往裡走的這些現象就是在不斷推高大家對於西安房價的預期，這個所有人都看好房地產的預期，才是各個利益方最主要的，而當價格到了一個瓶頸，所有人都指望有接盤的人來為自己的投資行為買單時，誰接盤呢？
不就是沒有房子住的普通剛需麼，最終承受高價的只有這一撥人，而我們在買房中獲益的，開發商，賣地的有關部門，則都是獲利群體，現在的市場不就是往這個方向走麼，這真不是什麼好事情。
最後我們再來說剛需早點買這個老話，在現行的行情下，恐怕要加一個附加條件了。那就是不能盲目跟風的早點買，之前的西安和現在還不太一樣；
那會因為限購的緣故，政策是偏向剛需的，對於炒房的起碼還有社保落戶這個門檻擋著，市場的或熱度也遠不如現在，我們叫人選房，剛需本來的目的就是有一個自住的地方，儘早買房不僅可以規避市場風險，選擇範圍和價格也還能接受。
而現在的落戶門檻如此低，在搶人大潮中難免有投機者，縱然不多，但卻攪的剛需心裡不得安寧，房價這麼高，能接受的前提還不是因為可以按揭，真正說一下子拿出來幾百萬直接買房的，會是剛需？
再加上已經有房的本地人，看到房價這麼穩固，又是搖號又是搶房的，心裡也動盪了，二手房不願意賣了持幣觀望坐等更高價格，手裡有點錢的，也開始加入“炒房”的行列裡，大家一期在拉高對西安房價的預期。
而備受關注的西安全年23萬套的房源供應，對於剛需而言，只是有可能解決你能買到房的幾率，但並不代表是低價買到的概率 ，西安的均價從7500到11000，各種利益方（開發商，有關部門，已經買房的，外地人）都嚐到了甜頭，誰願意，誰能讓它降下去呢？
城市大發展通過房價不斷提高買房的成本，提高市場的預期，提高大家堅信買房來錢最快的想法，這如同不敢伸手戳破的氣球一樣，一旦漏氣了，裡面塞著的雞毛，我們滿地都能看得見。
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