“建面約40-162平米不限購不限貸公寓”、“華髮未來薈超配綜合體”，在位於武漢漢陽四新區域的華髮薈公館大樓上，這兩個下拉條幅十分醒目。自從2016年武漢發佈外地人購房需提供2年納稅社保證明的政策以後，不限購不限貸已經成為奢望，作為商業項目的華髮薈公館因此而成為外地人重點關注的樓盤，尤其在近兩年樓市十分活躍的四新地區。
然而，在此背後卻是7成首付和加價銷售。近日，記者走訪了華髮未來薈，據銷售人員表示，公寓產品十分搶手，目前剩餘房源僅為個位數。
記者曾聯繫華髮股份證券事務部併發送採訪提綱，但截至發稿之日未收到回覆。
售後返租
華髮未來薈項目由珠海華髮實業股份有限公司(華髮股份600325.SH)開發，薈公館是該項目的商業公寓產品。據瞭解，華髮未來薈總建築面積40萬平米，其住宅項目在2017年上半年第一次開盤，由於市場緊俏，至2017年10月全部賣完，均價約在1.5萬元/平米左右。
2月6日，華髮未來薈薈公館取得預售證，記者查詢武漢熱線房產網發現，薈公館的預售範圍為:辦公居住綜合樓，辦公建築面積2.09萬平米，辦公居住綜合樓、1#商業至7#商業樓商業建築面積2.34萬平米，另外還有辦公居住綜合樓公租房建築面積3261平米。
不過，直到3月10日華髮未來薈薈公館才開盤，其推出建築面積約21-162平米5.6米層高LOFT，以及建面約306-484平米毛坯花園SOHO，LOFT均價約15000-16000元/平米，SOHO均價約11000-12000元/平米。
銷售人員告訴記者，這個價格與周邊住宅相比是很有優勢的，周邊住宅均價在1.7萬元/平米左右，並且，公寓不限購不限貸，無論是否武漢戶口、名下有多少套房、多少房貸，都沒有限制，其實與住宅無異，這裡的購房者以居住偏多。
對外地購房者來說，這無疑具有很大的吸引力。不過，買這種房子需要付出一定的“代價”，購房需要7成首付，且貸款最多10年。
銷售人員給記者算了一筆賬，以11層121平米戶型計算，單價1.28萬，總房款155萬元，首付需要104.6萬元，貸款51萬元，分期十年，年利率6.86%，月供為5884元。
另外，記者還了解到，薈公館將22-28層的房源整體包租給希爾頓酒店，戶型為40-50平米不等，據其承諾，客戶購房後返租8年，每月每平米租金至少52元，基本可以覆蓋房貸。不過首付卻需要6.5成，貸款最多為10年。
身背1296億元債務
公開資料顯示，華髮股份成立於1992年，1994年取得國家一級房地產開發資質，長期在珠海開發房地產項目，2004年於上交所上市。
2017年，華髮股份在大本營珠海的毛利率明顯下滑。據年報顯示，其2017年房地產銷售毛利率為28.6%，同比減少4.69個百分點，其中珠海地區毛利率同比減少9.81個百分點，而其他區域均呈現上升趨勢。
近年來，華髮股份逐漸向大本營以外的地方拓展，實施“立足珠海，面向全國”的發展戰略，在珠海之外，已經進駐廣州、上海、重慶、武漢、成都等城市，呈現了由單一城市、單一區域向多個城市、多個區域方向發展。
從華髮股份在武漢的動作可看出其由城市中心豪宅逐漸向周邊區域擴展的開發軌跡。
2014年3月，華髮股份以4.97億元的價格在武漢四新拿下一宗地塊，也就是後來的華髮未來薈，這也是其在武漢拿下的第三宗地塊。華髮股份從2013年就已經開始佈局武漢市場，2013年11月，其拿下武漢王家墩中央商務區項目，2015年6月，華髮股份將武漢二七濱江商務區與青島路兩塊地收入囊中，在城市中心開發了高端豪宅項目華髮外灘首府和華髮中城薈。
這三個項目入市後，給華髮股份貢獻了相當可觀的銷售額。根據年報顯示，2017年華髮股份在武漢實現簽約銷售89.29 億元，佔總簽約銷售金額的28.79%，超過上海區域和大本營珠海，成為貢獻最大的城市。
不過，儘管武漢區域銷售勢頭迅猛，華髮股份2017年整體銷售額卻同比下降了。2017年華髮股份實現銷售額310億元，而2016年銷售額為357億元。
華髮股份方面表示，武漢地區已成為公司新的利潤貢獻點。據瞭解2017年底，華髮股份又集中在武漢斬獲7宗地塊，分別位於新洲、漢南、東西湖、黃陂，總成交價約52.62億元。
從土地總儲備來看，截至2017年底，華髮股份擁有的土地儲備建築面積為877.11萬平米。
而在頻繁拿地的同時，華髮股份的負債也逐漸增加。截至2017年底，華髮股份負債1157.67億元，負債率為82.88%，同比增長3.28%。其中短期借款90.36億元，同比增長208.61%，一年內到期的非流動負債104.59億元，比上期增加了23.34億元。
而2018年第一季度，華髮股份又新增138.51億元負債，截至2018年3月底，其總負債1296.18億元，負債率為84.68%。
此外，為開發項目，華髮股份持續為子公司擔保貸款，公告顯示，截至 2018年5月16日，公司及子公司對外擔保總額為550.73億元，佔其2017 年經審計淨資產的463.47%，其中為子公司提供的擔保總額為493.84億元。
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