在昨天冰山指數榜單上，青島房價環比漲幅排名繼續滑落。三月份還在領頭羊的位置上，但是現在的排名已經落在廣州之後，僅僅位於北京之前，列在20強的第18位。
青島的樓市怎麼了？
我覺得要弄明白這個問題，我覺得我們還要看另一個圖表，那就是樓市活躍度的統計：
從2017年的下半年開始，一二線城市就開始了樓市的密集調控，部分區域的樓市應聲而落。我們通過這張表也可以清晰看出來，青島樓市活躍度同樣有一個回落，當然這與春節有一定關係。但是與其他城市不同的是，我們的樓市在2018年的3月份有一個非常急速的拉昇，活躍度指數甚至超過了2017年年底。
出現這種現象，主要是兩大原因：
第一是盛會，開發商和房地產中介都是炒作高手，再加上各大自媒體的推波助瀾，青島人氣指數不斷躥升。西海岸和高新區部分開發商玩得越來越黑，監管部門開始著手規範市場，供應量又突然剎車。一手房滿足不了市場需求，二手房房東一開樓市這麼好，也都撤下了原本待售的房源。
供應量的大幅下滑，需求又那麼旺盛，是房價環比漲幅維持在高位的關鍵。
第二是地鐵11號線。雖然地鐵11號線是4下旬開通，但是開發商從3月份就開始最猛烈的一撥炒作。藍谷一線迅速被拉到2萬左右，受其帶動另一個不限購的膠州區房價也開始大幅上漲。
低價區域快速向主城區看齊，這是房價環比大漲的另一大主因。
第二季度，房價確實有點壓不住的感覺。所以政府出臺了“4·18”新政，這個政策對於樓市影響是非常厲害的。特別是本地人全款也不能買三套，這大大減少了炒房客的人數。但因為五六月份開盤數量太少，優質剛需就能消化，所以在實際人氣下降的同時，房價上還是繼續上漲。
房價在高位盤得久了，垃圾房的房價也上來了。市北、四方、李滄、城陽一些老破小的房價也跟著上來了，這就跟股市牛市後期，垃圾股跟著雞犬升天一個道理。
七月份，風向稍變，高新區功勞大大的。
搖號+限價，而且是多個盤連續大體量往外推。這影響的不僅僅是高新區一個區域的房價，對於西海岸、城陽、即墨、膠州影響都很大。高新區的區位在這，這個區位完全可以承載主城區的剛需外溢，未來的規劃和配套也都令人期待，是個理智的人都會比較一下。
所以，11號線後再無大利好的即墨漲不動了；城陽核心區域的房價都鎖在了2.1萬元/平方米上下；膠南新盤置業顧問態度和藹了，二手更名房也越來越多；膠州人氣雖然還很火爆，但是價格不漲的同時，毛坯交付或送車位的開發商越來越多了……
與高利潤率相比，高週轉才是王道。
城區方面，二手房價格還在高位，垃圾房的性價比幾乎到了歷史最低，願意花100萬在北仲、水清溝買個33平老破小的人幾乎不存在，漲價那就更是笑話了。
以上這些是房價環比漲幅下降的主要原因。
但是樓市因此就冷下來，房價因此就跌下來了嗎？
持這種觀點的人，不是外行，就是太樂觀了。
有人說高新區只有3000多的剛需了，我認為高新區的剛需絕不是這麼簡單的一道算術題。最近幾天，不斷有平度老家、朋友來打聽：
哎，就你做廣告那個盤，有路子不搖號給搞一套嗎？
路子當然沒有，但是沒有參加前期搖號的潛在購房者確確實實是有。魯商下一個搖號，你去看看售樓處實際看一下，可能就會改變你空想的出來的結論。珊瑚灣排號的人只有4000左右，那是因為新政對於棄號的規定，有一大部分看好羊毛灘、藍岸新城、海德公學的人根本不會參加這個盤的搖號，還有一部分人在觀望尋找最佳的入手時機，還有一部分人則根本不知道原來高新區精裝房與平度毛坯房房價差距這麼小。
高新區下半年還有大量加推，如果保持推盤政策不變，房價有點漲幅也是有限，那麼其它區域房價漲幅也不會太誇張。
如此一來，主城區二手房成交量將繼續在低位徘徊。我估計，大約在10月底，垃圾房和高價房可能開始微跌，會有不少撿漏房出現，但是這個微跌不會是大面積的，也不會幅度很大。
市場會不會因此調頭向下？我不這麼看。因為在限購區外，還有不少人等著進來呢。這半年中，如果其它二線城市繼續上漲，一直壓著價格的青島性價比會再次凸顯出現，很多人會走落戶買房這一步。
在未來的半年裡，購房者的增速和供應量的增速哪個更快？這難以估量。但是我至少可以看明白：
即使高新區下半年還有一萬套房子能供出來，即使高新區還有一大片土地未開發，在精裝房1.3萬元/平方米這個價位上，這都是風險相對最低的區域；即使主城區成交持續走低，餓死一大批中介，在土地供應日漸稀少時，二手房供應量沒有大幅增加的可能，自然也不會大幅降價；即使膠州開發區、即墨創智新區、西海岸中央活力區利好一個接著一個，剛需支撐都相對少，沒有這一支點，炒房越來越像是賭博。
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