摘要：面對調控鬆動，是放任還是明確底線，考驗的不僅僅是智慧，更是中國經濟的未來
撰文|張銀銀
這幾天一些城市放鬆調控的新聞刷屏，各界都很關心。
有的是關心自己投資的房產，是不是這麼快就迎來大賺模式；還有的作為剛需，感覺自己又被調控的決心戲弄了，擔心更買得起買；也有的關心經濟和金融風險，調控要再次虎頭蛇尾，資產泡沫和金融風險豈不是繼續累積？
對了，還有不知道算好還是算壞的消息：時隔8個月，還堅持留在這一行的中介經紀人臉上開始有了些許笑意。通州二手房跌回“4萬元時代”，北京成交量止跌回暖。
近期，一些城市放鬆調控，到底意味著什麼？接下來調控放鬆將呈燎原之勢，房價再次開掛？就這些問題，槓桿遊戲今天做個分析。
1、部分城市放鬆調控，會不會大面積蔓延？
首先需要判斷的是，一些城市的調控是不是鬆動了，搞清楚這一點，才好說接下來調控放鬆會否蔓延、擴大化。
沒錯，肯定是放鬆的。但放鬆的時間節點倒不是這次蘭州開始。之前大家就注意到，以人才爭奪戰之名，成都、長沙、濟南、鄭州、武漢等城市放鬆了購房限制——有的已經好幾個月了。
一些城市不僅解構了嚴厲調控，甚至還給特定人群購房補貼。對此槓桿遊戲此前也寫過文章。對了，為什麼我覺得叫解構了調控，因為一個城市主要的剛需購房群體其實就是大學畢生，如果對這個群體解禁，嚴厲調控當然也就瓦解。
這些參與人才爭奪的強省會，都放鬆了調控，蘭州還有啥理由在那兒死磕？
在《放鬆調控的這幾座城市，背後隱藏著一個共同真相》（1月8日）一文中，槓桿遊戲分析了，蘭州無論財力、賣地還是城市發展層次，在省會中都不靠前。而要發展，哪都需要錢，更不敢把地產往死里弄！
這幾個月的幾次大會，雖然每次定調樓市“不是用來炒的”，但有一點，這些放鬆調控的城市都沒亂來——中央要求差別化調控的調子。
是啊，開放的基本是剛需，差別化嘛。
既然數個城市在剛需這一點上已經鬆動，那麼接下來，可以預料，如果中央不要求加碼，更多城市調控放鬆基本是大概率事件。
從地方到開發商，到各個工業門類、環節，以及就業，都離不開房地產輸血，不放鬆不行啊。這就是土地財政、深刻影響我國經濟的現實。
何況，別人都放鬆，你不放鬆就是傻。大家都會試探。
2、放鬆調控是否意味著房價再次啟動大漲模式？
放鬆不怕，怕的是沒有底線，終結調控！更多城市放鬆後，本輪調控等於結束，房價再次啟動？
首先要判斷的是，調控是否結束。在槓桿遊戲看來，目前來說，國內外經濟、金融形勢不允許調控立馬終止。也就是說，調控還是要繼續，只是一些嚴厲的政策退出，對剛需會更友好。
至於是否再次啟動大漲模式，是否又鼓勵了“炒房”，我是這麼看的，基本不會。除非我們經濟滑坡嚴重。
是否大漲，槓桿遊戲覺得最重要的是貨幣政策。房價現象，根本沒啥高深道理，就是錢多了，要找地方。自然，城市越大、經濟越發達、需求越多的城市，漲得越歡，炒得越厲害。
而目前，聯儲加息縮表繼續，歐洲經濟恢復不錯，歐央行貨幣政策迴歸正常有望，我們沒理由貨幣放水，也不敢輕易放水。
此外，2017年主要一二線城市的土地供應是不錯的。如果正常進度開發、開盤，2018、2019年的供應都是相對有保障的。
最後我才說調控政策對房價的影響。上述兩點，特別貨幣因素是綜合決策的反映，貨幣沒有大放水，政策也不會大鼓勵。
回憶過去多論調控放鬆、房價啟動，哪一次不是降息、降準，然後鼓勵大家入市、“去庫存”。
目前就業也還不錯，經濟沒到要救的地步。地產給點小陽光，應該也就可以。
綜上，貨幣沒空間，貨幣政策穩定中性，甚至略微偏緊，那麼大漲理由不成立。那些鼓勵入市炒房的，怎麼說當然也都有理由，前提是你得負擔得起暫時的資金成本。
未來肯定要漲，但不是當下，你就得拿錢扛。扛不住就沒法玩，畢竟投資和剛需不是一個邏輯。
3、又想資產泡沫安全，又想略微放鬆調控，還想建立長效機制，逐步減輕對土地財政的依賴，可行否？
這個答案很難回答。
道理大家都明白，泡沫不敢也不能刺穿，外匯壓力在那裡，土地財政不是說不玩就可以不玩，那麼多債務咋弄？
可長效機制也不是一天可以建立起來，能做的就是在房價暴漲的時候加碼調控，平穩一點時又放鬆一點調控。用時間爭取空間，同時換取更多時間。
以前我們曾決心搞更多保障房，特別是後期決定學新加坡，以公租房為主。後來庫存多了，於是棚改代替了那一輪“長效機制”的辦法，還加大貨幣化補償推廣。
結果就是大家看到的，又是降息、降準，又是鼓勵為國買房，憑什麼不漲？
當然，時間到底是被浪費，還是真的利用好了，誰也說不好。畢竟，每個階段有每個階段的困難。結果只有留給未來。
槓桿遊戲擔心的是，在“調控-放鬆-刺激-暴漲-調控”中循環往復。這樣的結果是每一輪看似都努力了，但最終敗下陣來，資產泡沫風險越來越高；每一輪看似都下了決心，但敵不過現實，最終炒房成為信仰，金融風險累積。
應該說，這一次的決心也是很大的。面對調控鬆動，是放任還是明確底線，考驗的不僅僅是智慧，更是中國經濟的未來。
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