摘要：土地供應相比去年增加，溢價率也維持在較低水平
撰文|張銀銀
這世界變化太快。昨天還沉浸在加息的各種猜想當中，一覺醒來又被鋪天蓋地的中美貿易戰刷屏。
大國相殺的邏輯其實不會變，也就是小傷害一下，但槓桿遊戲也不得不佩服川普的執行力。選舉時說要乾的事情，如今一條一條地努力兌現，商人效率就是高！
今天槓桿遊戲還是想談談我們最關心的房子。某著名經濟學家也說過，短期決定房價的主要因素就是土地和貨幣政策。最近中指院發佈了2018年2月，全國300個大中城市的土地市場交易報告，情況似乎有些微妙的變化。
1、2月土地成交均比去年減少，地價水漲船高
先來看看總體的情況。如下圖：
圖1.2018年2月全國300個城市土地市場情況 圖片來源|中國指數研究院
2月正值春節，土地供應環比下滑可以理解。從上圖1可以看到，2月的土地供應整體來說是比去年上漲的，漲幅為14%。今年1月份的推出面積也比去年同期漲了38%，目前來看，土地供應在持續增加。這也符合預期，畢竟從去年開始，一些大中城市就已經開始說要積極響應房住不炒，增加土地供應，緩解房價壓力。
不過2月的成交面積卻比去年下滑了，在今年1月份的時候，成交面積還比去年增長了27%，估計也和假期因素有些關係。
土地出讓金上，比上個月降了31%，這和成交面積大幅減少有關，但2月的土地樓面均價的同比漲幅有些高，達到了37%，環比也漲了10%。
溢價率方面，受到調控影響持續走低到17%，今年1月這一數值為21%，下降了5個百分點。
具體到各線城市，這一分化就更為明顯。如下圖2：
圖2.2018年2月各線城市土地市場情況 圖片來源|中國指數研究院
上圖2可以看到，受調控影響最為厲害的一線城市土地溢價率最低，為7%，其次是二線城市為16%，最高的是三線城市達到30%。這一數據比1月份分化得更為明顯，彼時一、二、三線城市的溢價率分別為19%、20%、28%。二三線城市同比的溢價率均降幅較大。
有趣的是，儘管三線城市土地溢價率最高，但樓面均價的漲幅卻是最低的，為12%，成交面積和土地出讓金同比去年均有所下滑。三線城市的樓市在經過去年的瘋狂之後，開發商們也在用錢投票，企業拿地意願不足，樓面價和總金額均維持低位。
二線城市依舊保持平穩上漲的態勢，成為支撐全國土地出讓金的主力，樓面價和成交面積均有所提升，帶動出讓金總額增加。但環比持續呈下降的趨勢，可以預見，未來隨著重點二線城市逐步進入存量房市場，土地財政也將減少，屆時全國土地出讓金下滑恐怕難以避免。
一線城市儘管土地成交面積相比去年減少了32%，但土地出讓金卻漲了60%，樓面均價同比更是大漲148%，一線土地寸土寸金，已步入存量房時代，新增住房建設用地難以有效增加，這也導致地價水漲船高、樓面價飆升。
2、樓面價Top10城市，杭州大幅領跑開掛的節奏？
總的來說，2018年2月，全國土地市場成交量比去年同期有所降溫，土地出讓金和樓面價格均上漲。Top10的城市中，主要集中在長三角、環渤海和珠三角區域。表現最為搶眼的就屬蘇杭。
在土地出讓金方面，蘇州以285億元傲居榜首，杭州則拿下了當月住宅用地樓面成交價總冠，比位居第二的北京均價高出近1萬元每平米！如下圖3：
圖3.2018年2月住宅用地樓面成交價top10 數據來源|中國指數研究院 製圖|張銀銀
當然，這和地塊所在的地理位置也有很大的關係。不過蘇杭這幾年房價的上漲速度，也確實驚人。
尤其是杭州，這幾年勢頭不小，動輒要晉級新一線城市。槓桿遊戲也曾分析過這座城市的人口吸引力，數據表明，該市人力資源匯聚能力並沒有外界以為的那麼強。好在，杭州服務業（電子信息）等勢頭很旺。
蘇州也是，很多人只知道上有天堂下有蘇杭，蘇州園林之美，經濟總量位列前茅。其實，蘇州基本還算是我國第一大工業城市。其進出口總值排名也很靠前。
加上地處長三角核心區域，所以說這兩座城市房價漲起來，或許也是合情合理的。如今樓面價格都飆到這麼高，那麼房價就意味著……
3 、十大重點城市中，前2月上海南京住宅供地和成交均下滑
槓桿遊戲的主要讀者集中在較大的一些城市。我們再來具體看看10大重點城市2018年前兩個月的住宅用土地供應情況。
圖4.2018年1-2月十大重點城市住宅用地供應情況 圖片來源|中國指數研究院
可以看到，重慶前兩月的供應總量位列第一，武漢緊隨其後，其中北京、杭州、成都、重慶、天津、廣州、深圳的供應量都比去年同期有不同幅度的增長，其中北京漲幅最大為179%，也能看出政府調控樓市誠意。
杭州樓市去年漲幅較快，所以大幅供地也是必須。上海略有下降，南京降幅比較明顯，接下來的10個月要加把油了。現在主要二線城市都在積極搶人，土地供應若跟不上，影響到房價上，最終的結果就是大學生來承受。
當然，供應的土地未必都會成交。槓桿遊戲注意到，成交量最大的為武漢，側面也反映出武漢樓市的熱度尚未退卻。其次是重慶、北京。具體見下圖5：
圖5.2018年1-2月十大重點城市住宅用地成交情況 圖片來源|中國指數研究院
從圖5可以看到，上海和南京是僅有的兩座下滑的城市，其中南京下滑幅度最大，為70%。溢價率方面，10座城市的整體溢價率都不高，雖有半數城市溢價率比去年同期有所增長，但漲幅都比較小。其中南京和成都的溢價率大幅下滑。
圖6.2018年1-2月十大重點城市住宅用地溢價水平變化 圖片來源|中國指數研究院
綜上，2018年伊始，土地供應相比去年整體是增加的，溢價率也維持在較低水平，可見隨著調控的深入，重點城市的土地交易開始迴歸理性。但樓面價格是上漲的，反饋到今後的房價當中，樓市還跌得起嗎？
祝杆友們週末愉快！
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