導讀：房價是大家最關心的投資議題。中國房價大體有三種走勢，第一種，房價腰斬了，但是地方上不許報道，壓著；第二種，房價橫盤不動，比如北京；第三種，搶房，比如南京。這是第一次我們經濟學家不敢講什麼中國房地產市場走勢如何，因為不同城市之間，甚至就是在大北京市場，北京城區，郊縣，以及環京市場完全是不同的情況。而本文要探討的一個大問題，就是地產投資的下一站，是選東京還是北京。
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下一站東京
現在我們回答這個問題，地產投資下一站，到底是東京，還是北京？
答案是，如果你在北京還沒有房，還有資格買房，買一個吧。如果你已經有了，而且還富裕不少可以再投資，可以考慮在東京再買一個。
為什麼？
第一，不只北京上海深圳房價這幾年在漲，全世界大城市房價都在漲，而且都在快速上漲，有產階級和無產階級的差距在不斷拉大。所以反過來，你不要以為我們一線城市房價高就有泡沫。香港最新的樓盤一平米30萬港元，倫敦更誇張，我們一線城市房租大概掏空了年輕人半個多月的工資，倫敦大概是3/4到80%。結論是，房子完全可以更貴，而且更貴也有人買得起。
第二，炒房還得去超大型城市。寧要大城市一張床，不要小縣城一間房，日本過去十年五年，房地產復甦的，從蕭條走出來的，就一個，就是東京。
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大城市夢
全世界大城市房價都在上漲，北京上海深圳並沒有多特殊。此外，從IMF對全球44個主要城市進行的跟蹤研究中可以得出結論：第一，大城市房價都在穩定上漲，除了金融危機時候短暫回落了一點，14年以來都在大幅快速上漲；第二，大城市漲幅都比全國平均情況要大；第三，越是發達國家，經濟越穩定，房價漲勢越穩定，而發展中國家房價比較容易波動。
有錢的人越來越有錢的，以上海為例，財富不在前0.5%的人，房價已經不是你真正能討論的話題了，反正討論了半天，你只能承認，能買得起的人還能再多買幾套，買不起的還是一套也買不起，而且跟著起步上車的門檻越來越高。我估計再過五年十年起碼一線城市中心城區的白領就和香港老百姓一樣平靜了，因為大部分人和房子這個遙不可及的夢想沒什麼關係了。
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東京參考
日本房地產方面，據日本不動產經濟研究所的統計顯示，首都圈1都3縣2017年度出售的新建住宅每戶均價為5921萬日元（約合人民幣345.48萬元）。較2016年度上漲6.9%。創下經濟泡沫期1990年度（6214萬日元，約合人民幣362.57萬元）以來的最高水平。時隔2年再次超過上年度的價格，連續5年突破5000萬日元大關。
此外，最近日本厚生勞動省公佈了一個大新聞！日本2017年新生人口數創歷史新低：94萬！這創下了日本1899年有統計數據以來的最低值！而今年日本死亡人數估算值為134.4萬人，這意味著日本今年人口將自然減少40.3萬人，這也是該指標首次超過40萬！按照這個速度，2053年日本人口將跌破1億，到2065年，日本人口將降至8808萬。並且屆時超過40%的人口都是老年人！
更有意思的數據是，日本國立社會保障與人口問題研究所的調查報告：日本18至34歲女性中，有39%沒有性經驗；日本18至34歲的男性中，有36%是“童子身”。調查報告還顯示：18歲至34歲的女性中，有一半人沒有男朋友；在35歲至39歲的年齡段中有26%的女性和28%的男性從未有過性經驗。
因為很多人根據中國人口統計說中國房價會暴跌，一線城市地產不值得投資，那日本老齡化以後怎麼樣了呢？這20年日本社會真正的變化有三個，未來也非常有可能會在中國上演。
第一，整個社會可能會逐漸進入“低慾望社會”。也就是說在一個奮鬥不再能改變命的社會里，本來應該作為奮鬥主力的年輕人群，開始對周圍的一切喪失興趣。此時，無論物價如何降低，消費無法得到刺激、銀行信貸利率一再調低、購房人數總數依然逐年下降，注意只是總數。
日本的年輕人對於買車、奢侈品之類的消費被嗤之以鼻；「宅」文化盛行，一日三餐因陋就簡。雖然隨著互聯網與物聯網時代的到來，新技術新產品層出不窮，但是，除了一部手機，其他商品再也調動不起年輕人購物的興趣。
看不到年輕人買汽車，看不到年輕人買房子，LV包包沒人碰，電視機銷量大跌。年輕人數量逐年減少，消費市場更加趨於飽和和低迷。有沒有車，有沒有房，對於許多日本的年輕人來說，是毫無意義的話題。東京這麼一大國際大都市，85%的年輕人結婚時租房子結婚，只有5%的年輕人買汽車，這種地域物質的低慾望，使得銀座街頭的奢侈品變得毫無價值。
低慾望社會，不只是反應在性問題上，也反映在社會的各個方面：譬如日本人沒有炒房的慾望、沒有炒股的慾望、沒有結婚的慾望、沒有購物的慾望，宅男宅女越來越多，談戀愛覺得麻煩，上超市覺得多餘，一部手機便框定了自己生活的所有。我們現在手機外賣這麼火，各種宅文化大行其道，也是說明我們的00後開始進入這個階段。
第二，低慾望的年輕人，在信息自由流通的社會，選擇去大城市，選擇寧可在大城市過得很辛苦，寧可被高房租剝削，也覺得比在小城市等死強。日本從2005年開始人口負增長時，小城市缺乏就業機會，大量年輕人湧入大城市，小城市房屋大量空置，而大城市一房難求。這個現象和中國也開始類似。大城市稍微放開人口政策，一夜之間哪怕你要求必須幾年內買房，也會有幾十萬上百人來落戶。
為什麼？因為小地方更加壟斷，更加貧富差距分化，說白了，你想被剝削都沒有機會。所以說，低慾望社會，是資本主義國家到一定階段的必然表現，因為資源和資本越來越掌握在少數人手裡，這些人通過聯姻、設置門檻都手段不斷鞏固自己地位，而大眾能夠得到的東西越來越少。於是，大家慢慢放棄奮鬥，並對周圍變得麻木不仁。唯一還有機會奮鬥一把，或者喘口氣的，大概就是超級大城市。
第三，年輕人普遍開始選擇在大城市奮鬥，選擇寧可被高房租掏空，也要做自己覺得感興趣的工作，甚至都不去考慮要不要生孩子，要不要男女朋友了，所以年輕人不再是什麼物價、消費能刺激的。中國現在要感激50後60後這代人還熱衷炒房，還有消費投資循環，房價再這麼搞下去，有一天可能你會發現00後根本不在乎了。一個老闆，一個公司，如果無聊，如果沒前景，如果讓員工覺得不爽，年輕人可能明天就撂挑子不幹了。因為年輕人很清楚，不是被這個老闆剝削，就是被哪個老闆剝削，你一年發100萬，他也買不起10平房子，他整個精神狀態就不一樣了。
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小結
本文的核心觀點是：
第一，千萬不要以為只有北京上海深圳房價這幾年在漲，全世界大城市房價都在漲，都在快速上漲，有產階級和無產階級的差距在不斷拉大，所以反過來，不要以為我們一線城市房價高就有泡沫，房價其實完全可以更貴，有錢人之多，是你想象不出來的，所以本屆政府調控其實是非常用心的。這時候，你要珍惜來之不易的機會。
第二，日本一場泡沫，接下來蕭條了二三十年，哪裡房價又復甦了？答案是東京！也就是說，炒房還得去超大型城市。我們會不會因此看明白中國地產投資的安全資產，你自己體會吧。
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