經濟觀察報 見習記者 陳博
夜色降臨，在深圳市南山區高新技術產業園附近，擁有23萬平方米“街區+Mall”的萬象天地燈火通明，人來人往。這裡是城市綜合體華潤城的主要商業配套，他們的前身是深圳市乃至廣東省最大城中村改造項目——大沖舊改。
大沖舊改被華潤置地（深圳）有限公司（以下簡稱“華潤置地”）譽為城市更新“教科書級的範本”。
截至目前，華潤置地華南大區已經落地以及在拓的城市更新項目超過90個，拓展土地面積超過1100萬平方米，其中落地項目超過20個。
“城市更新+土地整備+綜合整治+代建代理”的複合式開發方式也成為華潤置地城市更新的鮮明標記。
大沖舊改
早在1998年，大沖舊改就被提上日程，2002年，大沖村被列為深圳市舊改試點村之一，但隨後五年卻一直沒有實質性舉動。2007年3月，大沖村村委會旗下的大沖實業股份公司與華潤集團完成簽約，雙方初步確定合作意向。
大沖舊改位於深圳重要的城市主幹道深南大道附近，總佔地68.5萬平方米，清拆的舊物業達1569棟，原村民共931戶。
2008年，伴隨著南山區政府工作組的進駐，大沖舊改進展加速。華潤集團與大沖實業股份有限公司議定了物業補償按建築面積1：1，貨幣補償按1.1萬元/平方米的安置補償基本標準，雙方在2009年3月簽署集體物業拆遷安置補償協議，動遷工作邁出實質性的一步。2011年12月，大沖舊改全面進入開發建設階段。時隔3年，大沖村作為華潤集團的資產被華潤置地有限公司收購。
如今的華潤城，總建面約280萬平方米，其中回遷物業110多萬平方米，政府保障性住房5.36萬平方米。重建之後，除了建面約23萬平方米的萬象天地，華潤城還規劃了寫字樓群華潤置地大廈、五星級酒店、高端住宅——華潤城潤府和公寓。
萬象天地是華潤城城市更新模式的一大亮點，定位為漫步式城市創作空間，打造了10座獨棟旗艦店、近300個店鋪以及超過2000平方米的室內兒童樂園和國際美食餐飲街。整個項目共引進逾1000個品牌，超過30%的品牌是首次進入深圳。
據瞭解，超過27%的品牌是首次進入深圳。年報數據顯示，自去年9月底開業至2017年年末，萬象天地的租金收入約為7348.2萬港元，平均出租率達到96.2%。
在華潤城，華潤置地還注入了自己的產業IP。騰訊即通平臺智慧建築行業負責人董江德透露，目前正在跟華潤城合作一個項目，建設智慧華潤城。據華潤置地華南大區寫字樓市場部總經理、華潤置地產業地產執行組長曉曼介紹，智慧華潤城主要包括智慧商場、智慧社區、智慧辦公、智慧工地等。這是華潤置地基於現有場景設計下的智慧物聯，通過建築、設備、人之間的相互感知，探索一種新的商業模式。
另一個產業IP是耕雨農場，在華潤城商場屋頂，華潤置地規劃了一個屋頂農場，將農業作為一種場景體驗，打造“農業+商業”的融合。華潤置地還分別在社區、鄉野打造了農園計劃、田園計劃。
位於萬象天地附近，華潤置地正在打造南山科技金融城，將“科技”與“金融”深度鏈接，重點推進金融行業的落地與創新。
從各個業態來分析，住宅依然是華潤城盈利的主要部分。2014年10月，華潤城潤府一期首次開盤，均價約4.75萬元/平方米，一個月後加推，均價上漲到約5萬元/平方米。2016年9月，華潤城潤府二期開盤，當天整體均價8.4萬元/平方米。今年6月28日，華潤城潤府三期推售的741套89-191平方米住宅，通過公證搖號、公證選房方式售罄，備案均價為85524元/平方米。
華潤城是華潤置地城市更新業務的一個縮影。按照華潤置地高級副總裁、華南大區董事長孔小凱提供的數據，迄今為止，華南大區在城市更新領域，已經落地以及在拓的項目超過90個，拓展土地面積超過1100萬平方米。
複合型的城市更新方式
華潤置地華南大區副總經理、城市更新業務總負責人趙榮說，如果用阿拉伯數字來表達，華潤城是華潤置地城市更新業務的2.0版本。在他看來，拆除了近6萬平方米違法建築、打造出深圳萬象城的羅湖華潤中心是1.0版本，正在進行中的深圳湖貝舊改則是3.0版本。
從上述幾大項目的整體規劃和業態佈局來看，基本都有一個共同點——大體量、多元化與複合型。
經常有人詢問趙榮，華潤的城市更新到底有沒有一些特殊技巧？趙榮說，城市更新是一個實操性非常強的業務，華潤置地現在幾乎所有項目都已經運用複合型的城市更新辦法，大部分採用“城市更新+土地整備+綜合整治+代建代理”方式。
被華潤置地寄予厚望的商業是其城市更新領域的重點佈局業態。以2004年開業的深圳萬象城為例，年報數據顯示，開業十四年，截至2017年底，該項目評估值達101.98億港元，2017年租金收入約10.73億港元，同比上漲8.8%，平均出租率為99.5%。
孔小凱稱，如今華潤置地還在產業、人文藝術體育、科技金融、教育醫療等方面作出更多探索，通過多元化複合型的業務發展模式提升存量市場的運營能力。
2016年2月，華潤置地成立了華南大區的城市更新事業部，這被趙榮視為華潤置地城市更新兩大核心競爭力之一，他表示，整個團隊的實操能力較強。另一核心競爭力，趙榮說，作為央企，華潤置地不與民爭利，不挑戰政府上位規劃，用非常公開透明的方式跟村民宣講。
城市運營
7月18日，華潤置地首次公開發布華南大區“城市更新”、“城市運營”、“產業平臺”等業務數據。除了城市更新之外，城市運營也是華潤置地未來佈局的重心。
2008年，深圳灣體育中心作為第26屆世界大學生夏季運動會場館，正式立項並由華潤置地代建，取名為“春繭”。“春繭”是全國首個運營第一年後即實現盈利的體育場館。華潤置地提供的數據顯示，目前，“春繭”每年舉辦258場各類活動，承辦演出數量佔全深圳演出數量的2/3，人流量600萬人次/年。2015年，以“春繭”為起點，華潤集團與南山區政府簽訂了戰略合作協議，作為“後海運營商”，開啟對深圳後海中心區2.26平方公里的片區運營。
與城市更新實操模式相似，華潤置地的城市運營，也打破了單一模式，通過商務辦公、文體藝術、娛樂休閒、多維立體化慢行系統等城市功能，在高度集約的建築空間內實現複合型功能佈局。
華潤置地華南大區城市建設運營事業部前期策劃部總監廖慧介紹，華潤置地開啟規模性的城市代建代運營業務，並逐漸形成城市片區綜合運營、醫院醫療、學校教育、公園與公共空間、商業運營、文化體育、城市棚改、城中村整治八大業務模塊。
根據華潤置地提供的數據，在深圳，華潤置地城市建設運營已中標項目累計52個，總投資額約449億元。
華潤置地正將自己的定位轉向城市綜合投資開發運營商，華南大區是華潤置地轉型過程中的先鋒兵。孔小凱表示，地產行業已經逐步進入了開發與運營並舉的新階段，華潤置地將圍繞綜合開發、城市運營建設、城市更新、產業平臺以及創新業態幾類業務類型進行戰略佈局。
轉型的背後，是華潤置地在規模擴張上的相對謹慎。年報數據顯示，2017年，華潤置地開發物業簽約額為 1521億元，同比增長40.8%。投資物業租金收入約88億港元（合人民幣約71億元），同比增長21.1%。
在2017年年度業績會現場，華潤置地執行董事及董事會副主席唐勇宣佈，2018年的銷售目標是1830億元，同比增幅為20%。
相比其他排行前十的房企，這個目標偏低。但唐勇說，如果簡單的規模背後，沒有有質量的增長或高效的回報，那麼這個規模的可持續性也是要認真考慮的。
在7月18日的華潤置地華南大區2018品牌戰略發佈會上，孔小凱進一步解釋，我們相信未來的城市建設比拼的必將是多元領域綜合運營能力。不同於其他同行在規模上不斷高歌猛進，華潤置地始終在追求規模以及運營能力方面尋求平衡。
—END—
閱讀更多 經觀地產 的文章
