1000多年前，唐朝張角起義時曾說：蒼天已死，黃天當立，歲在甲子，天下大吉。
1000年後的今天，中國正處於甲子的前10年中。
上一個甲子還是在1984年，下一個新千年甲子則延伸到了2044年。
自從1984年以來，加上改革開放的重大舉措。全國上下掀起了經濟建設的大潮。
在製造業扛起前10年的時候，房地產則接棒走過了接下來的20年。
1998年房改至今，房地產已經整整在舞臺表演20年，也是滿紙荒唐言，一把辛酸淚。
中國樓市20年，就是一部回望中國經濟發展的歷史。
一
風起於青萍之末！
房價現在成了我們中國人的一塊心病，成了年輕人拼死累活不得不去爬的高山，房價吼一吼，整個社會都要抖三抖。
想要明白這個問題，就要追本溯源。
談到現在的房價，有一個東西肯定避不開，那就是發生在1994年的分稅制改革。
分稅制，允許地方政府自己想辦法發展經濟，只要把中央規定的稅收交齊即可。
同時，一部分政府部門的支出需要地方政府自己承擔。
在分稅制之前，我國大體實施的是中央集權稅收制，也就是稅收統一上繳中央，地方支出由中央撥錢。
分稅制的實施，是形成土地財政的必要條件。由於早期需要負擔自己的支出，導致很多地方政府入不敷出。
在實施分稅制的時候，很重要的一條，那就是土地稅收劃歸到了地方政府。
而依靠賣地，能得到大量的稅收，這就導致各地方政府大力發展土地財政，一缺錢就賣地，為了有更多的錢，不斷的抬高地價。
靠瘋狂的賣地以及漲價賣地，地方政府獲得了大量的收入，發展到後來甚至僅僅依靠土地財政就能收支平衡。
土地，是地方政府的命根子，是地方政府的根本。
分稅制之後，地方政府鉚足了勁兒為房地產源源不斷輸送燃料。
最直接的導火索，是在1998年住宅的商品化，從此房價開啟了一路上漲的狂奔。
1998年，住房商品化以後，房價就開始了上漲的一路狂奔。
作為經濟改革的重要內容，房改是指對福利分房制度進行變革，實現住房的商品化和社會化。
回顧中國改革開放30年的歷程，住房制度改革以及與此密切相關的房地產行業可謂一大看點，其影響和意義遠遠超出經濟範疇。
與其他各項改革一樣，住房制度改革也是在探索中不斷前進，在調整中逐步展開。
根據效果，我國住房制度改革大體上經歷了三個10年：
1978-1988年的探索試階；
1988-1998年全國逐步推開和深化階段；
1998年至今實行的住房分配貨幣化，建立住房保障制度階段。
前兩個階段，基本上沒用。在這種重資產的大背景下，一定要有資金和貨幣注入才能啟動這駕笨重的馬車，而一旦開動，狂奔的勢頭便不會戛然而止。
於是在1998年，樓市開始起飛。
二
海到無邊天作岸，山登絕頂我為峰。
自1998年至今，房地產價格一直是震盪溫和上漲的。
但在2008-2009年和2015-2016年這兩段時間，房價開始了毫無人性的瘋漲，一二線城市的房價直接翻了兩三倍。
在過去十幾年間，加入世貿組織以後，中國依靠上十億流動務工人口的血汗勞動，完成了資本的初步積累，成為了“世界工廠”。
世界工廠，顧名思義就是造的東西賣往全世界，是很明顯的出口導向型經濟。
08年時世界遭遇經濟危機，需求萎縮，導致產能過剩。也就是繼續原來規模生產，但是東西賣不出去，導致經濟下行。
當時國家為了刺激經濟，出臺了4萬億的貨幣計劃，但是資金進入實體領域只能空轉，因為沒有更多的需求。
在投機分子以及買辦資本的主導下，大量熱錢湧入樓市，直接推高了房價泡沫。
1998年開啟房改，但當年修訂的《土地管理法》規定：土地補償費和安置補助費的總和，不得超過前三年平均年產值的15倍，省級政府批准可以增到不超過30倍。
第63條又規定：農民集體所有土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。
這就基本把土地的口子給壟斷了。
極度缺錢的地方政府，在隨後的史上最宏大的城市化、開發區的進程中，走上了土地財政之路。
住宅用地換土地出讓金，工業用地換增值稅，城投平臺搞基建貸款，搞的越超前升的越快。
早期錢少事兒多，多數基層只能不講規矩了，少不得各種因為徵地拆遷而釀成的衝突和悲劇，與當年的計劃生育可以相提並論。
每一個人的家鄉都在淪陷。
只剩中心城市、省會和個別城市等能在治安、教育、衛生、醫療、發展機會方面還有可觀之處。
農村土地不準入市，資本和富豪不能下鄉、土地不能自由交易、轉變用途和獲得信貸。
結果是幾億農民過度依靠出售體力，勉強餬口，支付教育、醫療、進城門檻之外，沒有什麼消費能力，還有承擔信貸的憑藉。
所以“產能過剩”“環保難題”“資產泡沫”“順差過多”等等其實是偽問題，是產權和信貸侷限在城市的諸多後果而已。
另一個後果就是，競爭中勝出的居民，極難在鄉郊置辦莊園、別墅、參與學區，只能繼續打下一個關卡：海外購房、培育後代。
附帶結果是數以萬億計的財富成為別國公民的“海外”資產。
這種財稅和土地機制，近乎成為一個逐層向上、向海外抽取精英和財富的水泵矩陣，沒有反哺。
看懂的人最後發現了這個遊戲的通關秘籍，就是藉助槓桿提前在中心城市卡位。
而，京滬永遠漲背後的邏輯即是如此。
三
浪成於微瀾之間！
1998年，面對亞洲金融風暴衝擊，為擴大內需，國家啟動房地產市場改革。
房改主要目的是刺激住房消費需求，使其成為國民經濟的支柱產業。
1998-2001年間房地產以價格平穩趨勢得到全面發展。
此時北京房價均價5000元一平米。
1998年啟動住房市場後，房地產出現過熱苗頭，2002年後房地產宏觀調控全面展開，但控制房價過快上漲的目標未能實現。
2003 年國家確立房地產為支柱產業，同年全國房地產開發投資首次突破 1 萬億元，房地產行業出現投資和需求並存的過熱現象。
此時北京房價已到7000元每平米。
2005起中國房地產上漲壓力巨大，政府先後出臺調整土地供應、調節市場、信貸結構和開徵交易稅費等措施。
但這麼多政策之下，2007年頻現天價“地王”，穩房價的目標實現並不理想。
2008年，美國次貸危機及隨後的歐債危機迅速向全球蔓延，中國經濟也受到衝擊。
不僅如此，國際金融危機還打擊了投資者的信心，國際資本大量撤離。
2008年11月5日，國務院常務會議決定在未未2年內投資4萬億元刺激經濟。
調控後房價空前暴漲，2008年和2009年GDP增長率分別為9.6%和9.2%。保增長目的達到，大量資金流向房地產，房地產市場觸底復甦。
經過2008年的經濟危機和房地產刺激，北京房價扶搖直上，由2009年的1.5萬直衝2010年的2.5萬。
2010年4月，“史上最嚴厲的調控”在“兩會”之後拉開序幕；同時對“二次房改”的呼聲越來越大，要求加大保障房的建設。
在土地供應、市場結構、稅收和信貸調控基礎上，全面祭出限購措施。
2014年新政後，房市開始觸底回升。
值得注意的是，2015-2016年房地產市場出現明顯分化，在一二線房價暴漲的同時，三四線房價穩定並持續去庫存，體現了“總量放緩、區域分化”的新發展階段特徵。
此時，北京房價已經4萬。
2014-2016年，相關部門推出多項調控政策。截止2014年底，除北上廣深，大部分實行限購的城市取消了限購政策。
但在2016年2月，央行再度降準。
2016年7月政治局會議提出“抑制資產價格泡沫”。
2016年國慶前後，房地產調控政策密集出臺。
自2016年9月，熱點城市先後發佈新房市調控政策，七天內全國加入調控行列的城市達到19個。
2016年12月中央經濟工作會議首次提出“長效機制”：要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。
終於，北京房價最高均價定位在了7萬元每平米。
時至今日，限購仍在繼續，熱點城市的房價上漲仍在延續。
由一二線蔓延到三四線，再從三四線蔓延到縣城。
2017年，在河南的鄭州下轄縣級市出現了這樣的一個情況，一個面目清秀的小姑娘，為了排隊搖號，提前一天到了售樓部。
晚上帶了被子就睡在了售樓部門前，等待天亮的搖號。
等到早上，她就披著被子在寒風中排隊。
當記者看到她睡眼惺忪不修邊幅的面容時，心疼的問她為什麼要這麼拼？
她縷了一下臉頰的頭髮，迷茫的望著剛升起的太陽：不買房，錢留著能幹嗎？
在這個時代：她是幸運的，也是不幸的。
四
稀缺催生價值！
中國房地產市場是一個半市場化半行政化的市場，即是經濟維穩利器，又是攸關民生的關鍵，這種矛盾的組合猶如人格分裂，必然衍生出扭曲的價格與市場。
回顧過去的經驗，國內宏觀調控在預期管理上總是不盡如人意。
從2008年次貸危機後，經濟增長乏力，實行寬鬆政策，經濟不見起色，在配合以房地產寬鬆，最後房價快速上行。
而後又再重拳調控。再陷入緊縮，經濟停滯，再次啟動寬鬆，祭出房地產。
久而久之，人民群眾也熟悉了這個套路。
2006年-2009年、2009-2011年、2015- 2018年這幾次週期變化就很典型在循環著上述的套路。
人民群眾見過世面後，就不會見得風就是雨，開始抓到經濟調控的底線——不發生系統性風險，而與銀行綁在一起的房地產，就是這個大系統。
終於，這一次央媽和管理層高舉調控的鐵拳，衝進市場中，睜眼望去，發現對面站著汪洋大海般的人民群眾，抬頭45度角仰望天空，悲傷逆流成河。
但是，這一次調控要比以往堅決。
房住不炒的精神下，再苦也要咬牙堅持限價、限售、限購、限貸。
就像股市一樣，被調控的一手房變成了一級市場限制市盈率的IPO，與更加市場化的二級市場形成了價格倒掛，二手房價成了一手房價的錨。
這種人為的套利空間，簡直是天上掉餡餅。
充滿智慧的對手盤的人民群眾又豈能放過這種機會，就跟26年前不會放過打新股、深圳買新房一樣。
1992年8月7日，深圳市發佈新股認購抽籤表發售公告。
宣佈1992年發行國內公眾股5億股，發售抽籤表500萬張，中籤率為10%。
每張抽籤表可認購1000股，每張身份證可花100塊錢買一張抽籤表。
而在1991年，深圳的新股認購抽籤表首次發售，價格僅為1元一張。
全國各地的人帶著成千上萬張身份證紛至沓來，赴深的火車票也被翻炒數倍，排隊者前心貼後背緊緊擁抱在一起。
9日下午還下起了傾盆大雨，但是此時，就是九雷轟頂也難撼動人群半步。
到晚上，就宣佈500萬張新股認購抽籤表發行完畢。
10日，數千人因為排隊數日沒買到認股抽籤表，開始衝砸大街上的一些商店，燃燒了幾輛汽車，爆發了當時聞名全國的8.10事件。
當時排隊的人會不會想到？在26年後某個下午，自己仍在深圳街頭排隊爭取一個搖號資格，只是這次是購房的資格。
巧合的是，23號深圳也在下雨。
五
千淘萬漉雖辛苦，吹進黃沙始到金。
20年的風風雨雨，房地產市場湧現了很多的大佬。諸如王石、許家印、孫宏斌。
而今，我們說一個地產界的一股清流：河南建業胡葆森。
在中國房地產界，歷來有“三君子”之稱，所謂“北之萬通馮侖，中之建業胡葆森，南之萬科王石”。
那麼，老胡為何被稱為君子呢？
胡葆森曾說：人生本來就是長征，創業也是長征！
胡葆森出生於河南濮陽，是土生土長的河南人，青年時曾在“上山下鄉”的洪流中在農村經歷過艱苦的磨練。
1992年，站在人生的選擇路口，胡葆森選擇歸鄉，以“港商”的身份回到鄭州，成立建業房地產開發有限公司。
當時，河南房地產市場並不為市場看好，相比於沿海等地，被成為內地的“鹽鹼地”。
別人待不慣的鹽鹼地，恰恰是胡葆森引以為傲的故鄉。
20多載光陰過後，老胡滿腔熱血拋灑在中原這片熱土，孕育了一種具有時代人物情懷的生活場所和方式。
即使上市之後具備佈局全國的實力，老胡依然堅持只為河南人蓋房子。建業，走的再遠，也不會忘記最初想走的那條路......
對於企業來講：選擇容易，而堅守實難。
在房地產市場分化的白銀時代，有多少房企放棄了三、四線城市的擴張，重新回到一、二線大城市去避險，去追逐最後的高利潤。
對於25年堅守河南房地產市場的胡葆森來講，更希望看到的不是一、二線城市的金戈鐵馬，而是三、四線城市的桃李春風。
身為華夏中原腹地的河南，曾經擁有著千年的輝煌與榮耀，也曾經在改革開放的浪潮中錯失發展的機遇而黯淡失色。
而站在城鎮化新的起點上，依然懷揣著重振崛起的夢想。
2015年，建業發佈了新的戰略提出“構建大建業生態系統，佈局家居、文化旅遊、教育、體育等多元化產業，實現企業從房地產開發商到新生活服務商的整體轉型”，做中原城市化進程的推動者。
在建業的道路上，或許胡葆森想用實踐證明，向下走，向縣域前進。
九大新生活服務體系，定製業主幸福需求。
25年春去秋來，建業，一個擁有河南本土情懷的地產開發商，紮根中原，造福百姓。
在與人民網記者交流過程中，記者問道建業是否會離開河南本土向外尋求發展時。
胡葆森表示：建業不會走出去。
或許在多年之後，我國房地產企業發展史上有這樣一個堅持省域化發展的企業的傳說，他的掌門人曾經說過“此生不出河南”。
當然，河南建業也失去了黃金擴張時機。
王石已遠去，馮侖在研究一體化，只有恆大的許家印依靠足球在欣欣向榮，融創的孫宏斌早已是美利堅人，碧桂園在三西線開疆拓土，要給你一個五星期的家。
只剩中原的胡葆森，留下孤獨的背影，在其輕資產道路上不斷前行。
誰是誰非，誰對誰錯，全憑歷史去定奪。
在這個物質橫飛，物慾橫流的時代，一切以成敗論英雄，一切時勢都會造英雄。
六
寫在最後！
縱觀中國房改20年，無論是房價的接連上漲讓房子成為有房者心中的香餑餑，還是無房者的口誅筆伐，眾矢之的。
回過頭來發現，一切的生活按部就班，依然照舊，沿著既定軌道前行。
但瘋狂的投資者仍然會歇斯底里，心有不甘的發出狂人般的吶喊：房地產永遠漲。
中國樓市的投資者都很難有自己決定自己命運的時刻。
內有收入約束，外有五限威嚴，朝堂的一紙敕令，犧牲掉就是百萬、千萬甚至一整代人的心血。
他們最恐怖的事情就是：那輛時代的列車已經拉響汽笛，車輪開始緩緩滾動，自己卻連一個站票都沒買到，如果不瘋狂抓住一切機會奮力一躍，又能如何？
1992年8月，120萬人拿著370萬張身份證湧入深圳，瘋搶新股認購證。
1993年2月，瘋狂的炒家湧入海南炒房炒地，600多萬人口的海南省一度有2萬家地產公司。
2007年8月，追趕牛市的人群在券商營業部前排起了長隊，而在幾年之後，他們又把隊伍轉移到了售樓處和民政局前。
房住不炒，在他們面前，就是一個笑話。
圍觀的群眾，不會詰難這些發財或失意的賭徒，只會問：下次能否帶上我？
房地產這艘巨輪，已經行駛到了十字路口。而2018年房改的再次面世，就是要在這個緩慢前行的道路上，讓其強行轉彎。
加之以經濟增長不斷對重風險，通貨膨脹不斷抵消增幅。
你所要等的，就是下一個10年！
在房改之前，市場上有廉租房，經租房，保障房，經濟適用房，政策性住房，共有產權房，限價房，可售公房，使用權房，非成套住宅………
在房改之後，市場只有一種房產：商品房。
歷史的車輪滾滾前進。房改20年，當住宅用地逐漸被壓縮，保障性住房即將成為未來主流的時候。
中國再無商品房。
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