2018年上半年是很有意思的一段時期，地產市場既承繼了2017年的火爆，也經歷了央視帶來的意外，以及現在開始呈現的降溫。讓威海地產人既有打了雞血的一群人依然在搖旗吶喊，也有一批人趨於理性，不過更多的人還是比較迷茫。其實這些地產人無論是持有什麼觀點都有一個共同的特點就是對市場的判斷都是沒有太多依據支持或者思考問題的邏輯性存在問題，尤其是沒有精確全面的數據作為支持。
綜合我們威海房地產大數據平臺的數據、主要地產企業家、行業其他專家的觀點，對2018年房地產行業形勢的發展趨勢，我們梳理分析如下：
1、威海房地產轉型升級趨於完成
威海的房地產轉型升級趨於完成，意味著威海的房地產從“黃金時代”進入“白銀時代”。這一時期的地產特點和威海前十年的地產特徵截然不同。具體的幾個表現為：一是威海目前的房地產產品多元化，別墅、洋房、多層、小高層、高層都有供給，且有不同層次，價差區分比較明顯。價格基本反應了產品價值、企業價值、地段價值和城市資源價值；二是客群市場更加分明、中高端客群以本地為主，中低端客群以外地為主。需求目的更加細分，本地居住和投資、外地是度假、養老和投資；三是新開的盤基本上都在6個月內，完成銷售工作。開發主體完成規模的大小更替、業態新老更替，功能從單一走向多元、資源從個體走向整合。開發主體已經轉變為上市公司、國資地產公司和本地實力公司。
2、威海房地產本地客群購買力透支嚴重
威海居民因為對2017年房地產發展的恐慌引發的透支消費，已經對日常生活、企業效益和社會發展造成了影響。
威海居民市民卡公交使用頻次調查分析
數據來源：山東大學威海房地產大數據平臺整理
威海居民出行市民卡頻次的上升，表明威海居民消費支出的減少，這一數據直接反應了日常支出能力的降低。
威海高校事業單位工作人員銀行存款數據分析
數據來源：山東大學威海房地產大數據平臺整理
威海高校和事業單位工作人員銀行存款的大幅下降反應了居民財富的透支情況以及未來應付危機的能力，這種存款的不足將會導致居民消費信心不足，影響社會整體發展，也側面反應了威海本地居民在3-5年之內無能力購買住宅這種大宗商品。
數據來源：山東大學威海房地產大數據平臺整理
2017年威海居民消費價格指數分析
數據來源：威海統計局2017年統計年鑑
威海居民餐飲和出遊次數反應了在社交和休閒娛樂方面的支出情況，威海本地居民減少了這兩項支出，表明2017年的消費結構發生了重大改變，居住支出已經影響了居民的生活質量。
3、威海房地產外地客群需求強勁
山東省外部市場房價對威海依然有利好趨勢。根據山東大學威海市場管理研究中心的研究發現威海的房地產和青島、濟南有很高的相關關係，當青島房價與威海房價比為2.8，濟南房價與威海房價比為1.8時，這兩個城市的居民會來威海購房，且能形成規模化。目前這一條件已經具備：
威海與濟南、青島房價比分析表
數據來源：山東大學威海房地產大數據平臺整理
新增市場可持續較好，外部市場樂觀。2017-2018年4月，在套數分佈上，外地客群購房比例超過本地客群，其中小戶型外地客群佔比為67%，大戶型比例為28.1%。山東省成為威海外部市場最主要的省份，佔比超過50%，其中濟南、淄博和青島成為前三位，但青島增速最快；外部客群中，河北客群增長最快，購買區域主要集中在榮成和南海。
數據來源：山東大學威海房地產大數據平臺整理
山東省四縱四橫鐵路網，交通便利，將助力威海房地產外部市場。山東的四縱四橫交通網的建設，極大縮短了威海與周邊地區的距離，提升了威海房地產的競爭力和輻射範圍。
4、威海本地換房率高峰期已過，首改和中產改善客群大幅減少
威海人均房屋擁有量已經突破國際最高標準和房地產泡沫最高警戒標準。國際上房地產泡沫的最高標準為人均1套房，但是考慮中國房地產收入比較高，加上是三四線城市，一般認為人均在0.8套房為最高警戒線，威海目前人均已經超過1套房，行業處在高風險運行階段。
數據來源：山東大學威海房地產大數據平臺整理
以高區為例，以首改和中產改善的客群已於2018年2月出現大幅下滑，換房客群在未來18個月內不會有大幅增長。
數據來源：山東大學威海房地產大數據平臺整理
威海城鎮化已經接近高峰，對房地產行業的主要推力已經過去。根據城鎮化發展規律一般城鎮化水平在55%-60%區間對房地產拉動作用較大，城鎮化水平高的城市二手房和新房市場將走向成熟。
數據來源：威海統計局2017年統計年鑑
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