現代生活小區，一棟棟高層或多層樓房的外牆面一般都整潔乾淨，不會專門塗上裝飾畫。但是，如果小區處於鬧市區，或者臨近商業人流集中地段，這個小區的外牆面就可能成為“商家必爭之地”，各種商家通過在此掛廣告以吸引消費者，獲得競爭優勢。如此，對於這筆可觀的廣告收益，到底屬於開發商還是小區業主，就成了爭議的焦點。
小區許多業主認為這部分的收益應當歸業主，由於涉及利益較大，開發商自然有了反對意見，於是拋出幾個似是而非的說法，如“雖然房子是業主的，但是外牆面是開發商保有的”，或者“你們業主還沒有入住，我們已經讓商家在這裡做廣告一年了，這廣告費怎麼可能是你們的呢”？
其實，開發商的說法根本站不住腳。因為在法律上，外牆面是房屋的組成部分，與房屋的專有部分不可分割。開發商出售專有部分的時候已經計算了外牆面的面積，不可能由開發商為業主支付單獨的成本，由此對外牆面保留所有權並享受收益。所以，開發商不可能保留小區外牆面的所有權，其產生的廣告收益應該歸業主共有。
我們來看看2013年浙江省紹興市中級人民法院一個判定小區外牆廣告收益歸業主共有的案例。
張先生是紹興市北辰廣場某棟房屋的業主，擁有該棟20套房屋。某公司在該建築物外牆面屋頂設立廣告牌基架並設置三面翻廣告牌，將其出租給其他公司。張先生認為設置廣告牌的行為侵害其對房屋對應外牆屋頂享有的完整合法權利，並以此為由將某公司訴至法院。
該案經過審理，法院認為，該廣告牌框架結構，位於北辰廣場某棟屋頂以上，應當屬於該樓業主共有部分。因此，業主有權對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。事實上，某公司未經業主同意設立上述設施，確實侵犯了上訴人對建築物共有部分所享有的權益。
據此，結合本案其他事實，法院認定小區外牆廣告收益應當歸業主共有。某公司也表示，同意將訟爭廣告位的出租受益扣除建造成本後，按比例分攤給全體業主。
【律師點評】
如果你是業主，發現你們小區的外牆面做了廣告，要清楚地認識到這些收益歸業主共有，並要求業主委員會對這部分收益給予充分的關注並收回；如果你是開發商，擅自將小區外牆面的廣告收益據為己有，恐怕要做好被業主追討的準備。
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