前言
《聞香識女人》裡面有句臺詞：“我走到人生的十字路口,毫無例外,我總是知道哪條路是正確的,但我從來不走。知道為什麼嗎?因為那條路太他媽難了。”
但我是屬於那種知道正確道路，又敢於選擇正確方向堅定果斷走下去的人。
目前仍在賣二手房的人，我想你們最大感受是：房子非常難賣。你即使一再降低價格，前來看房的人依然很少。
目前鄭州相當一部分二手房，類似股市裡的跌停板，處於無法打開的狀態。價再低，也無人問津。有零星看房者基本也是非誠心出價買房。你接著想談，對手卻是選擇退縮。
我早知道2017年是逃頂的最佳時機。
“小事靠聰明，大事靠感覺”。
2017年5月鄭州全面升級限購後，我預感鄭州主城區二手房將迎來出貨的絕佳時期。
從2017年5月開始掛出到2018年5月收到最後一筆尾款，我在金水區的二手房順利套現2000萬，今天簡單聊聊我的逃頂經驗。
對與錯交由眾人和時間評說。
當時我的感覺
那時我對鄭州房地產感覺如下：
1.2017年5月鄭州全面升級限購前，遠郊盤都量價齊上漲，主城區二手房價格必漲。我依稀記得2017年4月底開盤的鄭東碧桂園懟到16500/㎡，相比之下金水區更成熟便捷，二手房必漲。
2.二手房業主一般後知後覺，跟風上漲是必然，這是極簡社會心理學。
3.二手房漲勢之後，必跌！“房住不炒才是大方向”。在主城區二手房集中又無新盤拉動。“去莊化”的二手房市場是強弩之末，散兵遊勇的二手房業主無法對抗趨勢。
4.“夕陽無限好，只是近黃昏”。趁機撤離方為上策。“不賺最後一個銅板”，也是我遵守的原則。
5.二手房價上漲，但出租出售以上兩小區車位已經困難（我是一配二買的車位）。這讓我感到該片區客群質量已經不行。於是從2017年5月平均每月掛兩套的速度將6套房推向市場。實話說，當時還是有點擔心，一次掛牌量太大讓買家看花眼，所以英地天驕華庭和藍堡灣均是一對一搭配推出，自己的房源不相互踩踏。
6.建業凱旋廣場和正弘城開業，農科路和科源路根本無法滿足未來該區域居民的通勤需求。不買車位，不租車位者多，終將在商業開業後堵死道路。讓該區域徹底落難。
7.金水萬達文化酒店，建業凱旋廣場，正弘城將開業，地鐵二號線已通車，利好兌現完畢，已到出貨期。
出貨原則
賣房細節、過程不是本文重點，今天不多饒舌。我的出貨原則如下：
1.有一次性的不選60%的，30%付款者不見不談。
一次性付款可以每套便宜5%-8%，用價格逼著買家借錢。我追求的是資金到賬的速度，不是獲利比率（因為大部分已經翻四倍了，根本不計較10萬8萬的得失）。所以30%客戶我根本不談，不是我的菜，根本沒興趣。
2.聽中介描述完客戶再見面。
不是帶家人看兩次房的客戶不見，因為幾百萬買房不看兩次房的，基本是瞎見。我不想浪費任何時間和精力。即使見，我一般也先讓我的助理初聊一次，最後一錘定音時，我見最後一次。
3.不會房子挑毛病的客戶，我一般不深談。
“挑毛病的是真買家，不會挑毛病的代表沒誠心出價”。挑毛病一般是客戶看中了，無非是通過挑毛病壓價而已，這一點賣家要永遠非常瞭解。不挑毛病代表還沒看懂或根本不瞭解行情。
4.鄭東新區客戶不好伺候，地市和區域性置換是重點。
一般聽到買家是東區家長要在附近買房，不見。他們大多是臨時性需求，購買力強出價低。因為人家根本不想長期住在該區域，溢價肯定低。
地市客戶因親人附近居住或孩子上學，強剛性需求，不懂行情，容易被拿下。
金水CBD區域性需求，以小換大，或再買個給老人，也容易出高價。他們往往“金窩銀窩不如自己狗窩”，容易為理想的房子買單。
5.讓買家佔到便宜。
既然定位這是一門生意，千萬在賣房過程中要留有餘地，讓買家佔到便宜，方便順利拿錢。
一般我會額外送家電、傢俱，或者再多送一年物業費這個留個念想。有套房子客戶出500萬現金，我直接送了一個車位，雙方都開心愉悅完成交易。
6.樓王+高品質精裝是順利出手法寶。
實話說，我賣的房子都不算便宜，但當年我只選樓王位置，那些年樓王和非樓王每平方差200元，英地樓王和臨路房源之間也只差300-400元/平，我果斷地選擇樓王。如今人們對噪音抗性逐漸增大，所以樓王位置溢價進一步增加。
我每套房子都是精裝，在小區排前5應該問題不大。其中一套英地房源，當年開發商想徵用做樣板間，我不喜歡和國企打交道，於是沒同意。這也側面說明，我這些房子的裝修是極被認可的。
買二手房的很多業主著急住，如果再重裝，時間和資金成本都大，尤其裝修汙染，買家抗性很大，所以樓王和高品質精裝是二手房迅速出手利器。
那些“二手房精裝錢都白花了”的人請閉嘴。這理論在剛需盤裡有點用，但在改善盤裡我已在實踐中基本證明是個錯誤的腦殘觀點。
7.作為某銀行的高端客戶，我只選此銀行合作辦理賣房按揭。
所以4套全款，2套60%首付都很快完成，選擇銀行我不會聽中介的建議，他們在這方面能力遠不如我。
覆盤對錯
今天我們覆盤一下我逃頂的對與錯。
1.2018年上半年二手房住宅售出2.7萬套，比2017年上半年的3.29萬套，下跌20%左右。
2.鄭州市八區二手房與新房佔比是1:1.24,鄭州市場最好的時候，成交數據比曾是1:1，新房被限價，二手房吸引力在下降。這個趨勢短期不會改變。
3.主流二手房房價較2017年5-10月價格下降10%-18%，諸位賣家請查閱自己小區，今天懶得舉例論證。
4.2018年上半年市八區新房與二手房成交比例分析。
金水區佔比最大，也最好賣，其他區二手房更難賣。白沙雅居樂一朋友，賣二手房近3個月，用掉幾包一次性鞋套，尚無賣出。
5.保守估計鄭州存量房是300萬套，半年售出僅為0.9%。唉，這基本是一潭死水，循環不起來，賣二手房將越來越難。
6.存量房激增，或許大家天天喊的徵房產稅真得已經不遠了。羊毛越長越長，不剪也不行了。
7.二手房的紙面財富，需要適當兌現。
“花出去的錢才是你的錢”，否則實無用處，這是我個人的人生價值觀，各位可以吐槽。
8.我買藍堡灣一期時均價6400元/㎡，正弘李BOSS和王樸跟汪遠思籤協議的交易過程我非常清楚，所以我是當時第一批入手者；當時的英地是王BOSS帶帶著現在建業副總裁陳建做的，而非現在的高BOSS 帶隊。當年與省實驗中學還沒談成合作時，我已認識談判人，卡準時機，樓王均價7500元/㎡入手會大賺一筆。
與中介配合
中介是一項偉大的事業，但我借用《金瓶梅》詞話版第七回“薛嫂兒說娶孟玉樓，楊姑娘氣罵張四舅”中的一段話，比較能準確描述中介這個職業：
我做媒人實無能，全憑兩腿走殷勤。
唇槍慣把鰥男配，舌劍能調烈女心。
利市花紅頭上戴，喜宴並定袖中撐。
只有一件不堪處，半是成人半敗人。
我的原則如下：
1.一般不簽約獨家。現在中介主要在賣新房。如果簽約獨家的中介主賣新房，反而被困住手腳。
2.選中介品牌，不如選靠譜中介經濟人。我只選從業4年以上有豐富經驗的，太年輕的經濟人不打交道。
3.選定經濟人，我就把鑰匙或者密碼交給他，方便他帶人隨時看房。“疑人不用，用人不疑”。我從來不怕中介拿房間裡的東西。事實證明沒丟過一件。
4.自己獨立出價，不聽中介建議價。
一般中介建議價格低於成交價格，這是降低賣方心理預期，方便交易，如此而已。實際二手房出價要賣家瞭解市場及時準確出價。中介提供建議價格會稍微低一點。
5.如果報價出來，一個月看房少於10組果斷降價，市場已說明你報價過高，主動糾錯是不二選擇。降價幅度一般每次以10萬計，不在這個過程中囉嗦太多。
6.配合中介拿到中介該得的每一分錢，這是我做人的基本原則，嚴格遵守約定。
結語
至於套現2000萬投向何處，這實在不方便透露，敬請諒解。
未來不是已來，而是早來，好房子一套足矣。我們正處在過去家庭房產求數量時代向求質時代的轉折期。
時至今日，依然是房產置換的黃金期。近聞貨幣政策又會適當寬鬆，或許這已是最後的機遇期。
“急縮手，且抽頭，免使身心盡夜愁，兒孫自有兒孫福，莫與兒孫做遠憂”。
作者本人觀點不代表房東俱樂部觀點
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