這是一朋友6月份的部分活動軌跡。
可以看出，朋友是這個城市的中高端社交男，我把這些地點在地圖中標註出來，大概就下面這個樣子。
這張圖給了我們一個結論：
鄭州中高端人士的活動範圍正在愈發集中在由隴海路、文化路、北三環和石武高鐵合圍的區域內。
這就是目前鄭州高級商務的所謂圈子，它近年來發展的軌跡是：略偏北東移。
【1】
繼續，這個圈子囊括了鄭州7成以上的商務區，7成以上的高端商務活動區，7成以上的高端商務宴請區，甚至囊括了7成以上的高端居住區，本文姑且簡稱“7成圈子”，其本質是：這個圈子是生活和工作結合最緊密的區域，7成圈子，即是生活和工作兼顧最緊密的圈子。大概用軟件量了一下，大概面積為72平方公里。這個圈子囊括了鄭州大量的高端商務配套資源：千璽、永和伯爵、艾美、希爾頓、喜來登等一大批高端商務酒店，龍湖金融島、CBD、會展中心、紫荊山、省人醫、省政府、東站、美凱龍等。
不玩虛的，我們來看看“7成圈子”對人的生活到底有什麼樣的影響，我列舉一些偏中高端的商務人士，這些人分別住在思念果嶺、大觀國際、帝湖花園，也就是鄭州的東南西北各個方向，我們分別來看一看他們的日常活動路線。
如下圖：
上圖：3個不同樓盤業主的日常路線。
從上圖可以很容易看出，黃色（大觀國際）的社交和生活可以用“隨心所欲”來形容，紫色（帝湖花園）的略好，而綠色（思念果嶺）的社交和生活簡直就是噩夢，以致於某位居住在思念果嶺從事自媒體行業的哥們晚上應酬從不喝酒，據說是代駕不去思念果嶺，有的去了，收費好幾百，因禍得福，這也成了他擋酒的有效手段。但這個哥們也常常抱怨說：
你看我，每天大量時間浪費在路上，院子再大，房子再大，有個屁用！我準備在CBD附近再買套房……商務人士，居住在商務圈內，其單日交通成本和時間成本就會很小，非商務圈居住的商務人士則單日交通和時間成本就會很大，日積月累，對生活影響極大。
所以，核心商務圈將成為未來置業的重要因素。
上圖：高端商務人士生活想象圖。
交通成本尚可用金錢來衡量，時間成本則不可估價，單日節省2小時，按日工作8小時計，其或工作提升25%，或生活增加25%。
【2】
樓八是說房地產的。
那麼目前這72平方公里商務圈有哪些項目可以入手呢？看下圖，這個區域內的項目已經嚴重稀缺：
從上圖中，可以清楚的看到這個“7成圈子”是以“未來路、金水路和中州大道“合圍的三角形片區為中心向外部擴張。除了售價4萬+北龍湖組團，以及已經拆遷尚未開發的城中村改造項目外，在售的項目實屬鳳毛麟角。
截止目前，區域內在售項目有：
1，綠都二環裡，公寓，尾盤。
2，清華城，城市綜合體，公寓在售。
二個在售公寓。
3，豫發豫園，住宅，內購中。
4，東潤泰和，住宅，尾盤，剩餘270㎡，單價3萬。
5，建業天築，住宅，尾盤，剩餘160㎡+，單價4萬。
6，融創金水府，住宅，主力戶型150㎡，單價2萬。
四個在售住宅。
通過梳理，可以看出，區域內要麼為公寓產品，要麼為住宅尾盤，截止目前僅有天築、金水府和泰和三個產品在售，其中天築和泰和也算是尾盤在售，金水府還不錯，是最靠近這個圈子核心的，當然也是最佔據資源優勢的。在這樣的情況下，也就是說整個高端商務生活圈內目前只有一個金水府+北龍湖組團在售。
可以預見未來商務區的地產模式將是“1+x”的模式，整個1就是整個北龍湖高端置業組團，而這個x就是圈子中的老城區範圍的零星項目，或城中村改造，或零星小地塊。目前的情況是“北龍湖+金水府”，未來的可能是“北龍湖+司家莊”，“北龍湖+常寨”，“北龍湖+東關虎屯”……
但有一點可以肯定的是這個X越來越少，直至消亡，未來，要擠進鄭州的核心商務生活圈只有2個途徑：入手北龍湖 & 購買二手房。
【3】
回到置業問題，逐一來看：
第一，建業天築。圈子內最具有商務住宅性質的是天築和金水府，這是鄭州為數不多的超高層高端商務住宅。其中天築的建標不必贅述，相當高，也對應著售價。金水府的也用外牆鋁板、120M高度等關鍵指標打造其主要特質。相對金水府和泰和，天築的區域商務性更加濃厚，目前項目售價為4萬+，總價600萬+，目前的總價等級已經和北龍湖看齊。
第二，融創金水府。未來路福元路東南，65畝，8棟樓，1棟13層，7棟43-48層，地下三層車庫，產品涵蓋建面約115-205㎡高層住宅，建面約59-113㎡公寓產品。新項目，重點介紹，項目是一個四周臨路的完整型正方形地塊，項目5月28日首開罄城，一批房源火熱售罄，目前再見不凡，二批房源傾城再啟，主力戶型為建面約113—155㎡左右的品質高層，2梯2戶設計，主要是建面約113㎡的三房和154㎡的四房。預計均價1.9萬左右/㎡，月底即將開盤。1.9萬的價格，是受市場備案價影響，較預期、和地段匹配的3萬/㎡的價格足足便宜了1萬/㎡，金水府定位城市商務高端產品，也是做大量的策劃工作，在外立面、用材、配套、門窗等方面配備上，已經遠遠超過了住宅產品的標準。
金水府立面採用現代建築風格，以鋁板、low-E玻璃、石材及真石漆，作為主要使用材料，屋頂的飄板造型採用金屬漆塗料，在區域內，現代感的外形是唯一的新貴之選。
第三，東潤泰和。目前在售尾盤，在售產品為270㎡大戶型，目前單價3萬，這個價格倒是不貴，但由於總價800萬起，客戶範圍就變得偏窄，同時受到北龍湖這個總價段競品的影響，項目仍需要尋找看對眼的客戶。
第四，豫發豫園。項目目前是內購階段，其最大的賣點就是位置，但由於周圍的融創中原大觀、泰山譽景等樓盤受備案價影響售價都不會太高，其內購價格如果沒有足夠的吸引力，仍需要客戶對其地段和產品有足夠的認可。
【4】
商務生活圈，這是一個讓人愛恨糾結的概念。
一直以來，我無數次尋道鄭州東南，想找一個地方平時、週末和假期去安安靜靜過幾天日子，當我找到後，卻發現事實遠沒有那麼美好，因為自己根本沒時間去，每天都被各種事纏身，以至於，每次看旅遊地產，
我都說：你別隻賣房子，你到是賣點時間給我，有一個殘酷的現實：當下80%的城市遠郊別墅處於荒蕪狀態。這個事很好理解，買別墅的人都是社會精英，買的時候，他天真的以為他會住，買了以後才發現真成了開發商推廣期的口號“藏品”了。心比天高，命比紙薄，有命掙沒命花，這是社會精英的居住現狀。與其這樣，那還不如在商務生活區買套房子，節省交通和時間成本，在家裡多躺一會沙發，而商務中的商務高端住宅只剩下東天築，西金水府了，二種價格，一種產品。
（全文完）
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