大規模房地產私募基金正在悄悄加碼國內市場。
2月1日晚間，中糧地產發佈公告稱，全資子公司中糧深圳與上海傳斯擬各出資2500萬元，對合資公司（即佛山鵬悅）進行股權投資，持股比例均為50%，主要對世茂獲得的合共34萬平方米地塊進行開發。
從去年6月世茂房地產斬獲佛山地塊到11月引入中糧合作開發，再到如今3個月時間裡，該地塊的合作方由原來的中糧、世茂，變成了三家。
公開資料顯示，最新的參與者上海傳斯的有限合夥人（LP）為上海景榮投資管理有限公司，該公司即為景榮基金，主要的業務是面向房地產企業提供基於具體項目的人民幣投資。
房地產下半場來臨，在增量市場擴張放緩存量市場受到青睞的背景下，私募基金參與地產案例如過江之鯽，去年下半年以來，多個地產私募基金集中參與房地產項目的股權收購案例，包括去年11月寧波銀億房地產舟山項目出售以及萬達廣場的併購等。此外，一些開發商也在通過成立私募基金卡位金融通道。
私募股權基金潛入
公告顯示，為了推進地塊的順利開發，中糧深圳與上海傳斯將共同向佛山鵬悅按持股比例分批提供股東借款，用於目標地塊的開發建設及項目運營等。
此次入局協議的簽訂，將至少為佛山鵬悅帶來合計20億元的股東借款。公告透露，截至2017年12月31日，佛山鵬悅未經審計的資產總額為35.35億元，負債總額則為35.17億元，淨資產為0.18億元，淨利潤為-0.32億元。
一般來說，在接手類似項目後，私募基金通過改造運營或者出售獲得收益，“尤其是有一些項目位置不錯的，此前深陷的困境更多是資金流的問題，這樣的標的是私募基金偏好的，這類項目收益往往不錯”，一位業內人士告訴中國房地產報記者。
在2017年成功併購嘉寶集團後，國內領先的房地產私募基金“光大嘉寶”交出了亮眼的業績預告：預計2017年度實現歸屬母公司淨利潤5.3億,同比增長78.25%,超額完成年初計劃。入主嘉寶集團，“光大系”旗下最重要的房地產基金平臺藉此介入上海地產存量市場，這一舉動使集團在去年獲益頗豐。
對於資本市場來說，國內存量市場的蓬勃生長給予房地產基金運作空間。而與此同時，隨著政策進一步收緊地產行業的融資通道，開發商也主動接觸地產基金，試圖在傳統融資活動外進一步保證企業資金流的安全性。
去年11月，招商蛇口公告稱，與太盟投資集團（下稱：PAG）按1：4的出資比例在開曼群島聯合設立了地產基金，招商蛇口的孫公司利邦控股有限公司持有地產基金20%的權益，PAG通過子公司PREP持有地產基金80%的權益。
同時，地產基金在境外以協議轉讓形式收購招商蛇口持有的上海招商局大廈、上海招商局廣場及北京招商局大廈三項資產相關的股權，交易總對價約50億元。
按照招商蛇口的說法，地產基金模式是招商蛇口在地產金融和輕資產業務的首創和試點，未來，招商蛇口將複製該模式，並綜合運用地產私募基金、REITs等全生命週期的資本通道，促進商業辦公樓的去化。
此外，陽光城曾於去年公告，擬與福建省福能興業股權投資管理有限公司合作，就公司房地產領域的投資、開發及併購等需求，雙方設立規模為100億元的房地產產業投資基金。
嚴格監管之下的機會
在對未來一段時間地產私募基金看好的背景下，世邦魏理仕在其1月31日發佈的《房地產私募基金：掀起新一輪亞太資本配置浪潮》研究報告指出，隨著亞太區房地產投資吸引力回升，區域市場募資環境持續改善，預計到2020年，房地產私募基金將在亞太區房地產市場完成約530億美元規模的資本配置。中國有望吸收其中的140億美元從而成為最大的投資目的地。
去年下半年以來，地產私募加碼國內房地產已經露出苗頭。從投資項目賬面價值看，截至2017年6月末，私募基金所投項目企業賬面價值排名前五位的行業分別為房地產、資本品、其他金融、計算機運用和交通運輸。其中，投資於房地產的賬面價值為8465.56億元，佔比高達17.3%。
從原因來看，前述業內人士認為，房地產行業從增量開發進入到存量管理，人口結構和城鎮化進程趨於穩定，房地產行業或面臨兩大調整的疊加衝擊：經濟的週期性調整和更為嚴格的資本監管制度。而在統一監管和打破剛兌的大政策格局之下，中國的地產金融模式正迎來一個重要的分水嶺：影子銀行的落幕和地產大資管的崛起，這對於地產私募無疑是一個契機。
而世邦魏理仕分析認為，資產管理及提升，對驅動項目租金增長、釋放潛在價值起到關鍵作用，因此全面深入地瞭解租戶行為模式及需求，是各房地產基金制定有效投資策略的重要考量。
世邦魏理仕大中華區投資及資本市場部董事總經理李凌表示：“2018年中國大宗物業交易市場仍將保持活躍。從城市看，租賃市場基本面向好的一線城市次中心和新興區域將繼續成為交易熱點。”
不過機會之下同樣暗藏風險，根據1月份發佈的《私募投資基金備案須知》，2月12日之後對於底層資產帶借貸性質的資產及其收（受）益權產品均不予備案，首當其衝的便是底層資產涉及保理、小貸、收益權等的債權類地產融資產品。
對於正虎視眈眈的境外資金，據報道稱，中國正計劃加強對國內公司在海外創立的私募股權基金的監管，包括披露投資人身份，以降低金融風險，並密切關注新一波海外融資潮。發改委將擔任中國海外私募股權融資活動的監管機構。
消息人士表示，中國的私募股權投資公司和其它機構將被要求披露真實投資者，或為資本最終來源的“有限合夥人”的身份，越過許多投資者表面採用的殼公司，此外還要求披露有關基金經理的詳細信息。他們還指出，未來銀行和其他金融企業也將需要先獲得發改委的批准，才能成立海外基金。
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