首先了解一下地下室防水特點：
1. 潮溼或有潮氣，影響防水施工；
2. 跨度大，受各種外力因素影響，產生裂縫；
3. 產生滲漏後，維修難度大，維修費用極高；
4. 地下室全方位長期浸水。
從發現的地下室漏水案例來看，水均由地下室結構的混凝土薄弱部分漏滲出來，這說明二個方面的問題：
一是地下室結構的剛性自防水局部失效；
二是由防水材料構成的整體柔性防水層也已破壞。
↓四大直接原因造成各項工程嚴重滲漏水↓
竄水原因：柔性防水層局部破壞後地下水會穿過柔性防水層，進入結構層的外壁，在地下水壓力的作用下，水會在柔性防水層與結構混凝土外表面之間，劈開通道，當遇到結構混凝土的自防水失效部位時會穿透混凝土進入地下室產生漏滲。
結構混凝土剛性自防水局部失效的原因：
1）混凝土原材料難以嚴格控制造成混凝土性能缺失。
第一，天然開採的砂石或人工破碎的砂石，都很難滿足理想的級配要求，達不到理想抗滲的曲線；
第二，砂、石、水泥、水的級配難以均勻 、準確。灰砂比偏大，砂子數量少，水泥量大，混凝土收縮大而產生裂縫。反之砂子多，水泥少，水泥不能全部包裹砂子，拌合乾澀，缺乏粘結力，混凝土密實度不夠；
第三，砂、石含泥量往往過大，超過要求的2%；
第四，對摻加外加劑的認識不當，適量加入減水劑很有效果，但往往熱衷於膨脹劑。膨脹劑先期有效，後期裂縫增多。
2）結構混凝土的局部施工澆築質量缺陷造成通道。
一是由於混凝土結構不嚴密產生的通道，包括澆築中混凝土振搗不實或施工過程出現暫停、與舊混凝土接磋不是按施工縫作業，形成帶狀混凝土局部鬆散；
二是模板支設不嚴密產生縫隙漏漿形成的局部混凝土不密實；
三是通過地下室自防水砼的支撐鐵件或預埋件沒有嚴格實施防止漏水措施（不加焊止水環等）引起的預埋件與混凝土之間的裂縫；
四是地下室外圍結構施工縫處理不當，在施工縫處產生穿水通道；
五是當結構砼為大體積砼時，由於措施不當，水泥水化熱引起的砼過於驟烈的溫度升降變化造成砼裂縫。
3）由於地基沉降不均引起的結構局部缺陷。如沉降不均引起的底板的開裂或沉降不均產生的牆體受力改變產生的開裂，這些開裂形成穿水通道。
4）在地下水的浮力作用下產生的結構變形增大而開裂。在一些梁板式地下室結構中，底板混凝土承力小於由地面滲水飽和增大了地下水浮力，有時設計剛度不足使底板產生向上弓起變形，這些弓起變形達到一定值時，板就會產生微小的徑向裂縫，形成小的穿水通道。
5）地下室施工過程排水措施不當。地下水降水深度不足，結構混凝土成型的初期地下水過早地浸入結構混凝土造成局部結構自防水的失效。
6）混凝土自身性能缺點導致失去防水功能。
第一，混凝土中的鋼筋阻礙石子運動，影響密實；
第二，暴露在大自然中的混凝土，受到曝曬、冷凍、雪雨的影響，乾燥收縮急劇變化，造成混凝土裂縫；
第三，混凝土並不是永久不變的凝固物，它會徐變和碳化，大大降低了耐久性；
第四，混凝土本身就是多孔體材料，不可能不透水，滲入孔隙中的水，大氣中二氧化碳與混凝土中的氫氧化鈣反應，生成碳酸鈣等電解質溶液，在施工初期或在之後的時間裡，觸及電流時，鋼筋鏽蝕生鏽膨脹，混凝土龜裂、剝離。
柔性防水層局部破壞的原因：
1）使用防水層材料不當引起。防水層選用的材料指標達不到要求，施工厚度不足、工藝不當、二種以上防水材料複合使用不當相互影響各自防水效果等。
2）柔性防水層的薄弱環節在地下水作用下被切裂，形成整體柔性防水層的破壞水穿透防水層。地下室的底板各陽角線都是尖角，在結構沉降過程中，該部位很容易被切裂。
3）卷材寬度多為一米，靠熱熔或焊接成為整體，若卷材粘結施工存在問題，則防水性能必受影響，即便施工精細無誤，粘結劑自身壽命不長，一樣不能滿足耐久性要求。故單一的粘合是不夠的，應效仿國外既粘結又要密縫膠多道合縫技術。
4）柔性防水層依隨混凝土缺陷而穿孔破壞。這是由於下沉不均結構較大的開裂帶動了柔性防水層的破壞；其次是當外防內貼法施工的底板混凝土有較大的外空洞，此時人們不知也不能修補混凝土。產生防水層背附的損失，在水壓力作用下，局部防水層被擊穿。
5）立面外防外貼法柔性防水保護層的損壞或變形起到防水層的局部損壞。地下室牆通常的柔性防水層都是採用結構混凝土形成後進行外防外貼法施工的，它的優點是柔性防水層能較好地和結構混凝土結合，但是當前的做法多數只在防水層外部做磚砌保護層，當地下室出現較大的下沉時或進行回填施工中，有可能使防水層外的磚砌保護層產生變形斷裂或振動而局部破壞了防水層。
建築構造不當引起的漏水原因：
1）設備安裝需要穿過地下室結構的通道周圍的漏水。設備安裝穿過地下室結構時，都會做預埋套管，預埋套管均設止水環。套管與結構混凝土之間結合是緊密的，一般不會漏水，但防水層與套管的細部做法不當，使設備管與套管之間產生漏水通道，主要是柔性防水層與套管結合不合理，或設備管道與套管之間不嚴密產生穿水通道。
2）後澆帶施工縫和沉降縫的施工構造不當引起的漏水。建築的後澆帶施工縫和沉降縫的構造方法要依地下室大小、深度、平面形狀、地下水壓力及周圍土質而定，該部位的構造不當引起漏水的原因多是構造造型不當，用料不符，施工過程的質量控制不嚴引起的。
↓地下室堵漏措施↓
面層法：
適用於結構的大面積滲漏水治理。一般情況下，地下室大面積滲漏水治埋無法在迎水面進行，只能在背水面處理，故在施工前，應進行引排水，以防止新做的防水面層被有壓水沖壞。
面層法施工要點
選擇漏水量集中部位，開洞埋管使水從導管流出。根據漏水量大小，可於一處或多處埋管引水，找不到漏水點時，可在牆體下部埋管引水。
然後在不漏水部位按照材料使用要求，大面積塗抹聚合物水泥防水砂漿，需分層抹壓，順序為防水素漿--防水砂漿--防水素漿，最後撥管堵水。
對於混凝土輕微滲水，可用無機速凝止水材料塗抹在混凝土表面，戴橡皮手套反覆揉搓，直至不見水影為止。
對於有明顯滲漏水的孔洞和縫隙，按孔洞和裂縫滲漏水處理的方法，逐個進行止水處理。
對於地下室混凝土結構表面，出現水壓較小的不甚嚴重的慢滲漏水時（如冒汗、洇溼等）可於背水面塗刮聚合物水泥素漿，使表面形成一層不透水的覆蓋層，起到防滲作用。
具體作法為：將基層表面處理平整光滑，凹凸不平處用水泥砂漿填平、壓實抹光，同時除去基層表面灰塵、油汙等，以利防水層粘結牢固。
上述工作完成並檢查合格後，即可按使用說明塗刮選定的聚合物水泥素漿。
注漿法：
遇有地下室寬度大於0.2mm的靜止裂縫、貫穿性裂縫或施工縫位置滲漏水時，可採用注漿方法處理。
根據滲漏水情況在結構上佈置注漿孔，可布點成梅花形、三角形或一字形，然後進行注漿處理，以在結構內部形成防水帷幕。
此外，還可採用“面層封閉注漿”的方法，即先下管引水，然後用聚合物水泥防水砂漿大面積抹面，待砂漿強度達到要求後，從引水管注漿堵水。
注漿法施工說明
1）注漿施工應待結構基本穩定和混凝土達到設計強度後進行。
2）注漿施工所用原材料必須通過正規廠家購進，並在施工前進行材料的檢測試驗。
3）注漿孔需依照裂縫的分佈與嚴重情況安排，遵循“重則多布，輕則少布”的原則，同時考慮到沉降等因素，需擴大一定的注漿範圍，對裂縫兩端可能繼續損壞的部位也佈置一定的注漿孔。
4）注漿儘量達到灌滿裂縫。
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