來源丨米宅海外
作者丨巫不苦
>>>>殖民者的到來和印第安人被驅逐
西方國家大體上能夠分為兩類：移民國家和原住民國家。
顧名思義，原住民國家指的是歐洲；而移民國家幾乎都曾是英法西葡殖民體系內的自治領或殖民地：主要分佈在美洲和大洋洲。
現今，這些國家也是絕大部分中國人移民的目的地。其中，美國的殖民歷史較為悠久，可以追溯到“五月花”號的到來。
“五月花”號到達普利茅斯
十六世紀後期，英國社會危機四伏，“圈地運動”將大量小農戶驅逐出他們的土地，迫使他們背井離鄉，終日在城市街道上游蕩。隨著拉丁美洲的貴金屬流入西班牙，刺激了全歐洲的物價上漲，使得這些人的處境更加糟糕。為了提高城市治安水平，英國當局出臺了極為嚴苛的法律：在城市街頭的流浪者，將會被捕入獄；小偷小摸者，則直接處以絞刑。苛政猛於虎也！
另一方面，英國國內對於清教徒的打壓日益嚴重，許多教徒不得不遷往歐洲大陸的荷蘭謀生。
經濟上的貧困和政治宗教的雙重高壓，是開拓殖民運動的主要動機。北美也成為了英國本土“過剩”人口的避難所。
1620年9月，五月花號載著上百位清教徒和貧苦契約奴，在美國東北部的普利茅斯登陸，在馬薩諸塞州開拓了繼詹姆斯敦以後的第二個英國殖民地。
五月花號路線圖
然而，北美的土地早已有了主人，在哥倫布到達美洲之前，這裡至少生活著一億印第安人。
英國的定居者給居住在北美東部的土著居民帶來了歷史上最大的危機。
與西班牙人不同的是，英國殖民者不把自己稱為“征服者”。他們想要的是土地，而不是對既有原住民的主宰和控制。他們的興趣在於將印第安人趕走，取而代之，以及在印第安人的領土上安家落戶，而非迫使他們成為英王的臣民或是免費勞動力。
殖民政府的做法通常是，在軍事上打敗印第安人之後，用強迫的方式與對方簽訂土地轉讓協定。顯而易見，殖民者和原住民之間沒有“和平”可言。十七世紀見證了殖民者和印第安人之間連續不斷的戰爭，英國殖民者不斷地勝出，也深化了“必須長期與印第安人種族隔離”的想法。
早期移民與印第安人衝突
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南北農業模式差異塑造北美房地產稅體制
普利茅斯的殖民者到來不久，就收到了來自印第安人的一份“禮物”：包著幾隻箭頭的皮草。
日後，類似赤裸裸的威脅屢見不鮮。有過之而無不及的是，1622年印第安人突襲弗吉尼亞殖民地時，一舉消滅了四分之一的殖民者。此後，殖民政府組織了民兵和安保隊，來應對印第安人的騷擾和武力挑釁。
眾所周知，美國南北部的農業模式不同。南方以奴隸種植園為主，大規模的種植園有數百號黑奴，即使是規模較小的種植園內也蓄養著好幾十名黑奴。另一方面，許多種植園主是西印度群島大農場主的後代，財大氣粗，能夠僱傭得起私人持槍安保隊，對於印第安人的來犯，他們毫無顧忌。
而北方的農業模式以家庭農場為主 ，相比之下，規模微乎小哉。東北部新英格蘭地區的移民，要麼是受到排擠的清教徒，要麼就是貧苦的白人契約奴（為了獲得船票，為奴七年，隨後能夠免費得到新大陸的一片土地）。他們勢單力薄，根本無力僱傭私人安保，面對印第安人的騷擾，只得忍氣吞聲，聽天由命。
於是，新英格蘭居民就決定建造城寨，企圖通過聚居來保護自己的生命財產安全。在某種意義上，城寨承擔著現代居民社區的功能。既然有了社區，那麼就需要制度來規範居民的行為，
在這個過程中，美國近代的各種法律應運而生，當然也包括稅法。
美國各州自住型房屋財產徵稅比例
稅法中無外乎：人頭稅（poll tax）、商品稅（commodity tax）和財產稅（property tax）這三大類。
其中：
1.個人所得稅和公司稅，是人頭稅的主要組成部分；
2.消費稅，增值稅和海關稅等稅種構成了商品稅；
3.財產稅則包含了有形財產（房屋、土地和車船）和無形的金融資產。
事實上，人頭稅和商品稅相對容易衡量，徵收難度較低；而土地和房屋資產的價格每年都會有不小的浮動，估值的行政成本居高不下；同時，在1960年前，配置了金融資產的居民數量長期不足總人口的5%，收稅對象有限。不難看出，財產稅的徵收難度與前兩者有著雲壤之別。
>>>>沒有房地產稅，居民的基本安全也無法保證
即使房地產稅的徵收難如登天，地方政府也不惜苦心經營，費九牛二虎之力來完善這一稅種的徵收體制。
最早的時候，殖民議會立法授權給稅務機構權力，下派專業性的估稅員，到每家每戶進行調查。估稅員通常會繪製一幅詳細的地圖，地圖上所標的數字，是每戶人家對應的稅號，和家庭所對應的財產清單，通過這種方式來評估這戶人家每年應當繳納的房地產稅。
稅務是彈性的，例如有一位撫養著十一位子女的貧窮寡婦，因不滿高額的房地產稅，上訴殖民地議會。社區為此開設了一次聽證會，會上所有代表一致通過對寡婦免稅的提議，並且從社區財政收入中抽取出一部分，用作寡婦的撫卹金。
由此可見，除了少數幾次徵稅是為了備戰外，房地產稅必須要符合一個基本的原則，那便是，稅收和福利必須匹配。正是因為這個原因，地方政府才是房產稅的主要徵收者和使用者。
聯邦政府是全國性的政府，州政府所管轄的地域和人口體量也十分龐大，再高效的執政團體也能力有限，無法精確地知曉每個社區對福利的具體需求。為了不違反稅收匹配福利的基本原則，通常上級政府會充分授予地方政府對房地產稅徵收和使用的權利，以求提高政治效益和選民的支持率。
從結果上來看，房地產稅也的確是地方政府所徵收的主要稅種，佔地方稅收總額的80%以上。
社區會將收納到的房地產稅，用於警力開支，以維持社區穩定和針對印第安人的騷擾；其他部分會用來搞基礎設施，例如公路、學校、醫院或是其他居民福利。正常情況下，房產稅較高的地區，公立學校也是最好的（政府提供的教育服務），社區安全係數也非常高，正是因此，此地房屋也具有較高的功用價值 ，有巨大的升值潛力。
例如，在西雅圖柯克蘭中學社區內的一套房屋，其繳納的房產稅有5%用於圖書館，22%用於教育基金，另有32%用於公立學校的直接或間接撥款，這也就難怪這所學校能夠名列全美公立高中的前一百名了。房地產稅的合理使用和社區繁榮，互為因果。
實際上，稅收的本質就是強制公民購買的公共服務，包括安全，交通和城市中的各項配套設施。沒有稅收來源，政府便沒有財力來支持相關職能部門的運作 。居民的生命安全尚且無法保證，更遑論對私有產權制度保護，經濟繁榮也無從談起。
>>>>合理的房地產稅是政府調控的利器
根據法律規定，閒置和不在經營狀態的資產仍然需要繳稅，這刺激了資方積極參與生產和經營。
一般來說，美國只會對有形資產進行課稅；而歐洲學者主張，所有形式的資產都應當予以一定量的賦稅（顯然歐洲學者忽略了，實際操作中對無形資產徵稅的經濟成本）。
美國不同的州政府，對自住滿一定年限的房屋，有相應的稅收優惠，例如在出售時減免增值稅，部分地區對自用型住宅還有免稅額（比如馬薩諸塞為20%，印第安納為4%）；而投資性房屋則無法享受這樣的政策性優惠。換而言之
，成熟的房地產稅能夠抑制投機者炒房的行為，穩定地方樓市。美國有三十個州對退伍軍人的自用住宅提供了免稅額；同樣，政府對低收入家庭所繳納房產稅的額度有一定限制，一般不得超過家庭總收入的某一比例。可見，房地產稅制度同時也顧及到了特殊群體的需求，實現了社會財富再分配，影響了社會資源分佈，有利於實現社會的和諧和公平，極具暖老溫貧之意。
從美國推廣到全球來看，合理高效的房地產稅，益處自然不言而喻，這也是其政府能夠受到選民支持的原因之一。
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