一、上期回顧
上篇給大家介紹了非流動有形資產中的在建工程和工程物資項目，要關注在建工程的規模、減值準備的計提（影響利潤），還要留意此項目財務舞弊高發且十分隱蔽。本篇將為大家介紹投資性房地產。這個項目稍顯晦澀，需要多下些功夫。
二、非流動資產-投資性房地產
1、認識：
必須是為了賺租金、增值或兩樣都有的房地產（房產和地產），而且能單獨計量、出售（比如一棟寫字樓，部分自用、部分出租，出租的部分要看能不能單獨核算），才屬於投資性房地產。主要包括以下幾種：
a．已出租的建築物。這是最常見的一種，必須要有產權，而且是經營性出租。比如自有的一棟商用辦公樓，一直在出租，可以作投資性房地產。這裡要注意，如果董事會決議要出租，即使未出租也算投資性房地產。
b.已出租的土地使用權。必須是經營性的出租，如只計劃並未出租的不算。
c.持有已被增值後轉讓的土地使用權。國家認定為閒置土地的不算。不少企業拿地後準備升值，象徵性的建些圍牆、弄臺挖掘機挖坑，以防被認定閒置。
d.提醒，以下這些不算投資性房地產：（簡單點把abc之外的都排除就好了）
企業自營的酒店、飯店（固定資產）；房地產企業的商品房、準備開發用的土地使用權（存貨）；自用的辦公樓；經營租入後再轉租的房屋、土地使用權。
2、核算方法：
投資性房地產有兩種核算方法，一種叫成本模式，一種叫公允價值模式。
a.成本模式
類似於固定資產/無形資產，也要提折舊/攤銷，也可能發生減值，區別在於租金或者出售的收入都記到其他業務收入裡（賣固定資產是放在營業外收入裡）。也就是說，當公司利潤衰退嚴重時，可以賣房來增加收入，還可以增加扣非淨利潤。（簡單粗暴，一舉兩得）——這就是為什麼學習財報要弄懂報表上的項目，也提醒我們不能完全依賴財務指標。
下圖，華英農業對投資性房地產採用成本模式計量，其在2018年一季度出售了持有的部分投資性房地產，資產負債表顯示投資性房地產減少了1.5億，在"重要事項"一節給出了說明。
下圖，其合併利潤表中營業收入增加了4.2億，收入-成本增加了2200萬（出售土地使用權獲利1000多萬，參考公司單獨披露的出售土地使用權的公告和17年度附註披露的已提攤銷額）。
b.公允價值模式
這種模式下，是不需要提折舊和減值的；租金收入/出售款也是計入到其他業務收入、影響營業收入和扣非淨利潤。他有個特殊的地方在於，當房地產市值變化，比原賬面價值增加或減少時，差額部分要計入"公允價值變動損益"（這是個損益科目，是利潤表中的一項），影響利潤（但屬於非經常性損益）。
下圖為金隅集團2017財報附註披露的投資性房地產變動情況，公允價值變動損益為收益5.1億，直接影響利潤。（這種資產增值還要交所得稅的）
c.兩種模式，公司只可選一。確定後不可隨意變更，成本模式可以轉公允價值模式，公允價值模式不可轉成本模式。當房市處於牛市期，公允價值模式對於公司利潤是有粉飾作用的。
3、資產用途的轉換：
這裡的轉換，是指自用的建築物或土地使用權或房企的開發產品改為投資性房地產，或者做相反的轉換。
成本模式下，不產生收入和損益；
公允價值模式下，自用轉投資的，如果市價高於賬面價值，入到其他綜合收益（直至出售才能轉入損益；資產負債表在所有者權益下，利潤表在淨利潤下面）；如果市價低於賬面價值，計入公允價值變動損益，是計入利潤的。
公允價值模式下，投資轉自用的，市價跟賬面價值的差額計入到公允價值變動損益。
三、小結
本篇的內容對於初學的同學，可能有些難懂，只要記住影響損益的幾個要點就好了：
1、 租金是計入營業收入的（其他業務收入），也就影響扣非淨利潤；成本法下的折舊和攤銷計入其他業務支出。
2、 出售是計入營業收入的（其他業務收入），賬面價值計入其他業務成本。
3、 公允價值模式下，市價變化入到公允價值變動損益，進而影響損益。
4、 公允價值模式下，用途由投資轉自用，影響公允價值變動損益。
5、 公允價值模式下，用途由自用轉投資，市價低於賬面的部分影響公允價值變動損益，高於賬面的部分只在出售時才影響損益。
還是送一句話：只有把抱怨環境的心情，化為上進的力量，才是成功的保證。
閱讀更多 價值園 的文章
