專家太多了！我只想從一個普通購房者的角度，談談買房這事兒。
先來看兩則消息：
今天杭州蕭山南部臥城蜀山地塊出讓，由旭輝競得，成交樓面價13473元/㎡。由於有代建配建內容，實際樓面價在14000元/㎡以上。這個價格比2017年5月禹州以20060元/㎡，自持2%拿下的區塊地王比，實際跌幅達到了30%以上。
早上購房群裡有人轉了條消息，說是某樓盤的銷售發朋友圈，“沒登記上的，沒搖到號的，有房沒房，先到先得”。什麼意思呢？就是說搖號完了，還有很多房子沒賣光，大家趕緊去選。
繼土拍涼涼之後，房子似乎也開始賣不動了。
就像歌詞裡唱的那樣：“沒有一點點防備，也沒有一絲顧慮，你就這樣出現在我的世界裡。”
預期突然轉冷的真相是什麼呢？
01
我們知道2016年-2017年，全國的強二線城市的房價（指的是真實二手房的房價，不是統計局出來的一手房數據）都有了大幅度的上漲。
譬如杭州，G20之後大部分區塊都有了翻倍的行情，少部分原來起價較低的區塊甚至有超過200%的漲幅。
這個行情放在全國其他強二線城市（就是天天搶人的那幾個，我就不點名了），其實也是一樣的。
本來正常的市場一般是下面這樣的一個週期：
小漲——大漲——橫盤滯漲——陰跌——大跌——橫盤止跌——小漲（開啟新一輪週期）
從杭州看到全國，大部分的強二線城市在2017年就應該進入大漲之後的橫盤滯漲階段。
限價政策的發行，把大漲中的一部分漲幅採取行政手段硬生生的截留了。使得二手房完成了大漲階段進入橫盤滯漲階段，而一手房卻沒有完成這個過程。
普通老百姓只要是購買到限價的一手房，就可以獲取大漲階段的一部分甚至全部漲幅。因此市場一直維持著熱銷度。
02
這個市場熱度給開發商造成一種錯覺，市場行情非常好。但他們忽略了這種熱情是建立在沒有完成之前漲幅的一手房基礎上的。
當然二手房市場中那些沒有完全搞清楚形勢的購買者可能也助長了市場的熱度，但這些人終究會明白過來，他們買在了高位。
很多開發商拖著不開盤，就是想賭會出限價，讓他們成功出貨，獲取高額的利潤。要知道這些開發商當初都是非常低的價格拿的地啊。
我們舉個杭州的具體例子：
譬如良渚之前的地價都是4000元-5000元左右，而邊上二手房的價格則已經爬上了3萬。如果不是限價，一手房肯定也是衝著3萬的價格去了。
不是低價拿的地就會賣低的價格，所以不是高價拿的地就一定得賣高的價格。
只要有機會，開發商低價拿的地也會賣很貴，譬如杭州崇賢區塊的西房和祥生兩個開發商，拿地價相差一倍以上，售價卻是在限價下幾乎相同。高價拿地的那家能有利潤空間，低價拿地的那家呢？
所以同理，開發商高價拿的地，今後賣不動，虧本也是要清盤的。所謂保本房價，只是為了漲幅的預期提供了一個參考數據而已。
很多開發商都在賭政府會放開限價。開玩笑，限價怎麼會放開？
限價是為了什麼？維穩！是有政治目的的。
不是為了不讓開發商賺錢，也不是為了讓老百姓賺錢。
賺到這個差價，只是我們剛好在限價政策下享受到了紅利而已。
一直到開發商認清了一個事實，掌握了限價的規則。於是大批量的出貨就開始了，反正都是這個價格賣，一次開和幾次開都一樣了，怎麼回籠資金快怎麼來唄。
於是全國幾個著名城市萬人搖號的壯觀場面也就出現了。
03
開發商私底下老是埋怨限價讓他們賣不高，想等著放開限價，賣個好價錢。可他們想過沒有？如果不是限價造成一二手差價，哪裡來那麼多人搶房子？
不相信我說的話？
回頭去看看最近開的樓盤，只要賣得不好的，一定是一二手沒有差價或者差價很小。
道理很簡單嘛，漲到頭了，要歇一歇了。
沒有一個樓市會在翻倍甚至三倍行情下，還能繼續翻倍的。北京、上海的房價也不是一口氣漲6倍漲起來的。
長期看好杭州等強二線城市是有邏輯的，但長期看好不意味著就是無腦看漲。
漲多的要歇一歇，夯實漲幅；漲少的會有機會補漲。
接下去的樓市會分化。
沒有差價的區塊，漲得過多的區塊和供應量充足的區塊會盤整甚至下跌，銷售去化會比較艱難。
而供應量不足甚至沒有的區塊、漲幅不大的區塊，可能還會溫和上揚，快速銷售。
04
有人說剛需總是要買房的。
這話沒錯。但是如果大家都知道房價接下去2年不會漲，或者接下去房價要跌，你看還有多少剛需？
這些剛需都是偽剛需好不？偽剛需都是彈性的好不？
租了那麼多年房子，如果知道房價要跌，就不能再租1-2年房子嘛？
急著結婚的，如果知道房價要跌20萬，會有人非要多花20萬馬上買房子坐等跌嗎？
除了孩子要讀書，真正一刻都不能等的人是很少很少的。
更何況，真正急著要買到房子的剛需，在一二手價格相同的情況下，更多的會選擇二手直接能入住的，尤其對於孩子要入學讀書的人來說。
誰會說要買個期房等兩年啊？
一切的一切關於剛需急著買房的說法都是建立在房價強烈看漲的基礎上。
那些在房價下跌後，說自己買房為了自住，跌也無所謂的，不過是鴕鳥心態，無奈的在現實中自我安慰罷了。如果再給他一次選擇的機會，他還會選擇急著入手嗎？
05
如果不是限價，樓市早就該冷下來了。
目前高價地入市後熱度下降是不爭的事實。
市場明顯的分化後我們可以發現什麼故事、什麼規劃、什麼預期都是空的。價格才是最實在的東西。是否存在差價基本上是區分熱銷和滯銷的唯一準則。
假如當初不限價，那些萬人搖基本就不會出現。當然房價可能也早已經大幅漲上去又大幅跌下來了。
大幅度的漲跌會影響市場的情緒，尤其是跌的時候造成的恐慌，可能讓房地產市場和P2P一樣，發生擠兌，從而引爆整個中國的金融市場。
因此，才出現了限價。限價是為了維穩。不讓漲的原因是怕漲下去又跌下來。與其漲上去跌下來，不如用政策卡住一點點的漲，或者一點點的跌。
06
跌還是漲，其實都不重要。很多外部因素可能會影響週期，造成周期中某些環節的變異。但整個週期一定是存在的。
我們要做的是：在對的時間做對的事情。
這一輪的快速上漲肯定已經結束了，夯實之前的漲幅需要的是時間。再要大漲那一定是下一個週期的事了。
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