2018年1月30日清晨，一封來自原昆明紡織廠房屋徵收全體回遷安置戶的感謝信和一面錦旗被送到了位於昆明市盤龍區的俊發中心大樓裡。“住房解困，讓居者有其屋……”錦旗上的話語在寒冷冬日裡溫暖了在場所有人的心。
隨著我國城市化進程加快，城市更新正成為越來越多城市不可迴避的問題。簡單來說，城市更新是指將城市中已經不適應現代化城市社會生活的地區做必要、有計劃的改建。但是，由於該項目涉及拆遷、安置等多個環節，操作複雜且週期較長，大部分房企興趣不大。
針對這一問題，中國房地產50強企業俊發集團獨闢蹊徑，探索出“先安置、後搬遷、再拆遷”的開發模式，且深耕其中20年，既解決了城市發展用地問題，提升了土地價值，又實現了和諧拆遷。近日，俊發集團正式宣佈，將加速推動該模式在全國範圍內複製推廣。
城市更新不是一拆了之
在大多數人印象裡，“拆遷”就是城市更新的代名詞。實際上，這是個誤解。在俊發集團看來，城市更新絕不是簡單地一拆了之，其內涵包括歷史文化保護、自然生態環境修復、城市爛尾樓消化處理、清除安全隱患，解決拆遷農民工作難題，安置破產企業員工再就業等。這些也是俊發20年中不斷探索，努力踐行的一項事業。
伴隨俊發城市更新事業不斷髮展，如今越來越多的拆遷戶變成了業主，進而又成為集團員工。2007年8月份，昆明紡織廠破產。當地主管部門提出，開發商想進入可以，但必須解決3000名下崗職工居住問題。得知這一消息，躍躍欲試的房企們紛紛止步，俊發集團最終接手。他們優先啟動安置房建設，解決了下崗職工的居住問題，之後公開買受原昆紡破產資產，併成立俊興公司，解決了600餘位昆紡職工再就業問題。一套組合拳打下來，下崗職工居住、生活都有了著落，區域面貌發生了巨大變化，集團業務也順利拓展開來。
要開發更要保護，這是俊發集團城市更新的又一大理念。在環保理念尚未深入人心的日子裡，昆明環湖東路沿線西亮塘片區的天然溼地遭到嚴重破壞，生態環境日趨惡化，治理難度極高。俊發集團通過開發生態半島項目，共拆遷農戶1300多戶，建設溼地公園3200畝，並免費向市民開放。尤其值得一提的是，俊發還特意聘請原住民成為生態半島溼地日常維護的工作人員，在解決住房問題的基礎上又為他們提供了就業崗位。
在俊發集團戰略研究部副總經理李煒看來，城市更新工作必須遵循3個原則：第一，提升城市環境水平，強調宜居性；第二，創造更多就業崗位；第三，提高地區吸引力及資產價值。
數據顯示，20年來俊發集團共計開發了19個城市更新項目，拆遷面積達554萬平方米，新建面積達1885萬平方米，安置戶數達14045戶，目前還有8個項目待開發。
更新的不是建築而是模式
多年來，俊發集團不僅大力推進城市更新項目，還將其打造成為集團核心競爭力，這一不同尋常的選擇究竟基於哪些考慮？
“城市更新項目非常複雜，一頭扎進去肯定抓不住重點。但它也有自己的特點，各項目之間是有共性的。因此，要做好類似工作，需要一整套標準化業務流程，然後再根據實際情況作調整。”李煒告訴經濟日報記者，由於深耕城市更新項目多年，目前俊發已形成了理論化、標準化的工作體系。比如，如何實現包括徵地在內的一級項目標準化複製，又比如如何平衡經濟效益和社會效益等。
標準化是俊發城市更新項目快速推進的最大“利器”。20年來，俊發集團就徵地、拆遷、安置、補償等設計了18個步驟標準節點。同時，在項目改造之初，俊發就會為拆遷戶建設安置房，待他們喬遷之後再推進拆遷工作。在“先安置、後搬遷、再拆遷”模式下，俊發大大縮短了城市更新項目的開發週期，如昆明昆紡原址改造項目，從項目拆遷到首期開盤只經歷了11個月的時間。
“我們用原地回遷安置的辦法，解決了城市更新過程中最難解決的拆遷問題。”李煒說，僅做到原地回遷這一條還不夠，還要保障商業、學校、醫院、交通等配套服務不缺失，遇到大批拆遷戶失業問題，還要創造條件幫助他們再就業。
“更新的不是建築，而是發展模式。只有解決了發展模式問題，城市更新才能做下去。如果只是拆舊房蓋新房，任何企業恐怕都堅持不了20年。”李煒說。
數據顯示，多年來俊發集團城市更新項目的一次入戶調查同意率接近95%，遠遠高於同行60%至70%的平均水平。
在俊發模式中，還有一個標準值得注意，即城市更新後每畝土地創造的GDP要高於之前50倍以上。“舊城、舊村大多與土地低效利用相關聯，這種低效利用一定是低質量的發展。”李煒表示，俊發要做的就是在城市更新過程中引入新型產業，提高土地效益，形成協調發展的良性循環。
加速拓展全國四大區域
3月21日，2018中國房地產開發企業500強測評成果發佈會在北京舉行，俊發集團再次衝進全國品牌房企50強，榮登雲南房地產品牌價值榜首。這對於以城市更新為核心業務的俊發集團來說，是一個巨大的鼓舞，也堅定了其在全國範圍內複製開發模式的信心。
事實上，過去幾年間，俊發集團在昆明“三舊”改造中探索形成的獨特城市更新模式正在逐步受到各地的青睞，目前已成功複製到貴陽、上海兩地。2017年11月份，俊發籤約上海青浦區徐涇鎮530畝“城中村”改造項目，這也成為俊發模式邁向全國的關鍵一步。
“城市更新項目不僅能幫助破解區域發展瓶頸，還能解決很多歷史遺留問題，一舉多得。我們願意與更多開發商、投資商合作，將我們的經驗做法向更多企業開放，共同推進城市更新步伐提速。”俊發集團總裁張海民表示，未來俊發集團還將全面拓展大西南、長三角、大灣區、京津冀四大區域業務，為全國城市更新事業貢獻力量。
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