撰稿|渾水調研研究員 申不怵
房地產總是最牽動人心的，政策有任何風吹草動都能引發外界強烈關注。
最近兩天，蘇州房地產市場傳出中農工建四大行，將統一政策，針對提前還清房貸的客戶收取一定比例的違約金。
根據蘇房網的消息，這項政策已於8月1日起正式施行，客戶若在60個月（即5年）內提前還款，將被收取違約金，提前還款違約金=提前還款額×房貸月利率×6。
小強也向部分銀行業人士確認了上述消息，不過江蘇省內另一個熱門城市——南京還沒有相關消息，雖然目前僅限於蘇州，但無疑會對整個房地產市場產生影響，而銀行為何又要這樣調整呢？
對房奴們有哪些影響？
大多數購房者由於沒有足夠資金，因此在購房時會選擇先付一定比例的首付款，不足的部分通過向銀行申請貸款，此種購房方式稱之為“按揭”。
按揭這種方式一經出現，買房者和銀行之間就順理成章地發生了關係，購房者在申請按揭貸款時通常會和銀行就還款方式、期限等做相應的約定，而提前還款一般是構成違約的。
在約定期限到來之前，客戶可以和銀行進行協商提前還款，有的銀行甚至是不收違約金，有的銀行對期限則要求並沒有那麼長、通常是三年之後提前還款就不算違約。
此次蘇州本地四大銀行把時間做了延後，五年之內提前還款就要收取違約金。
按照公佈的違約公式，假如提前還款額為100萬元，考慮到目前各地銀行房貸利率在基準利率上普遍上浮，以上浮10%計算，房貸利率為5.39%，最終違約金將為2.695萬元。
在二手房交易過程中，根據購房年限的不同，會有不同的稅費，主要是個人所得稅、增值稅等，現在又加了個提前還款違約金，無論這筆錢是賣房者承擔、還是買房者承擔，都是一筆不小的成本，銀行等於在這個過程中又“薅了一把羊毛”，交易雙方的積極性勢必受到打擊。
銀行打的什麼算盤？
如果說銀行是中國房地產最大的金主，一定不會有人反對，除了買賣雙方，銀行在房地產市場扮演著舉足輕重的角色，而這次蘇州四大行調整還款政策背後又在打什麼算盤呢？我們認為有四種可能性。
第一，7月31日，中央政治局召開會議，提到“堅決遏制房價上漲”，由此看來房地產嚴控政策還將繼續，銀行通過設置違約金增加了二手房交易成本，無疑會在一定程度上抑制交易活躍度。
第二，個人在申請購房貸款時，就會與銀行就細節進行約定，銀行也會據此作出相應的資金安排，如果提前還款不僅會增加銀行工作量，而且會打亂資金頭寸調度。這其中一個很大的可能是，銀行目前拿房貸資產發行了大量住房抵押貸款支持證券（MBS），因此為保持標的資產規模穩定，不願意客戶大量提前還款。數據顯示，今年上半年個人住房抵押貸款支持證券出現爆發式增長，發行1965.42億元，同比增長402%，佔信貸ABS發行量的比重升至64.41%。
第三，蘇州二手房交易量可能出現大幅回升，引發了提前還款潮。二手房成交量數據目前還沒有權威統一來源，只有某些房地產網站發佈了一些數據，房天下數據顯示，最近三個月蘇州市區二手房交易量同比大幅增加，5月、6月、7月二手房交易量同比增長24.75%、17.89%、35.74%，整個上半年蘇州二手房成交量同比增長17.55%。
第四，實現經濟效益最大化。銀行經營最基本的就是一手拉存款、一手放貸款，不過在當前的經濟形勢下，其他行業效益並不好，企業貸款需要並沒有那麼旺盛，銀行就不得不考慮貸款收回來之後做什麼，總不能放在金庫裡睡大覺。
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