限購、限貸、限價，首付六成甚至更高，面積大、總價高，別墅產品成為受樓市調控政策影響最大的住宅產品之一，成交量直線下滑，庫存量加大。與此同時，一種名為“商墅”的產品應運而生，商墅由商業物業改造而成，不受限購政策影響，因為其擁有居住功能、總價較低的特點，從而有不錯的市場接受度。
業內人士介紹，2017年之前東莞不少商住地商業部分佔比過大，同時東莞商業物業庫存量大而競爭激烈，而商業物業改造成商墅後，提高市場接受度，有利於開發商去庫存回籠資金。
商墅入市搶奪別墅市場
“商墅”產品與商業公寓產品同屬於商業、辦公物業，只不過“商墅”往往打造成大戶型平層或別墅，商業公寓則改造成小戶型公寓，兩者都屬於“商改住”產品。去年10月，東莞出臺政策禁止“商改住”，2017年3月21日之後拍下的地塊商業物業不能使用住宅套型設計。不過，在2017年之前拍出的商住地，特別是2016年的高價地當中，不少地塊商業面積佔比大，又不在政策影響範圍內，為了解決銷售問題，減少競爭壓力，開發商們紛紛將商業物業改造成大面積的“商墅”產品，以此來吸引高端豪宅客。
今年，樓盤多、競爭激烈的茶山樓市有兩個樓盤將推出商墅產品。一個是德盛尚峰公館，另外一個是2016年9月由魯能拍下的茶山高價地開發的項目魯能公館。記者瞭解到，這兩個樓盤都有望在今年下半年進入市場。
此外，位於松山湖片區，由碧桂園、華潤置地、萬科、保利、金地共同打造的松湖悅府也打出“創新商墅街區”的宣傳口號，將在商圈內推出98~143平方米的智能洋房和旗艦商墅，打造三個圍合院式的主題商墅街區，宣稱要顛覆東莞的商業常態。
市場調查：商墅戶型大銷售速度並不快
但是，作為一種大戶型產品，商墅的市場普及度和受歡迎程度遠沒有商業公寓好。
記者瞭解到，2016年底，位於城區的碧桂園曾經推出過23套建築面積為200~480平方米的定製式海派商墅，這種產品由商鋪改造而成，屬於商業屬性，但是經改造後具有居住的功能。不過，有業內人士透露，由於面積大、總價較高，同時受到當時限購政策剛剛出臺和市場環境十分冷淡影響，當時商墅的銷售速度緩慢。
萬科也是在東莞推出商墅較早的開發商之一。如大朗萬科中央公園曾推出過辦公、商業性質的155平方米大平層商墅，虎門萬科雲城也推出約211平方米的大平層商墅。與同類型的住宅洋房相比，商墅的優勢在於不限購、不限貸，對於沒有購房資格的深圳客吸引力較大，但是當面積過大，總價過高時，這種商墅產品的吸引力也會相應下降。
但是，由於目前東莞的商業物業庫存量過大，且寫字樓、商鋪的成交均價較低，因此，與寫字樓、商鋪等物業相比，擁有居住功能的商墅和商業公寓的溢價率更高，而居住功能的產品相比商業、辦公功能產品的市場接受度也更高一些，這也是開發商熱衷將商業物業改造成居住功能的商墅和公寓出售的主要原因。
不過，也有業內人士認為，商墅的面積較大，即使定價相對較低，總價仍然相對較高，入市門檻也比較高，對於購房者而言，吸引力相對較弱，適合的人群比較少，在整體市場上所佔的份額或許並不會很大。
提醒：商墅未來轉手費用較高
東莞中原發展中心總經理車德銳認為，商業物業改造成商墅，如果價格低一些，市場上還是可以接受的，而且還能夠消化一些商業指標，幫助商業物業去庫存。他認為，東莞商鋪等商業大部分積壓嚴重，開發商轉換思路打造商墅藉機出貨，或許將會成為商業物業一個新的走向。
商墅作為“商改住”產品，有著商業物業的優點和缺點。優勢是“不限購、不限貸”，但貸款年限較短，不能使用公積金貸款，但對於想在東莞購買別墅居住，但又沒有購房資格的購房者來說，是一個吸引力；同時，商墅相對住宅別墅定價相對較低，價格有優勢。不過，商墅作為商業物業產品，同樣不能落戶，即不能獲得學區房的資格，業主子女接受義務教育問題需要另外考慮；商業物業的使用年限是40年，比住宅別墅少了30年；同時，商業物業的稅費較高，持有成本高，未來轉手時費用也比較高；另外，一般而言，由於商墅是由商鋪或辦公物業改造，辦公、居住人群都有，居住環境比較複雜，購房前需要購房者對個盤進行實地瞭解和比較。
分析：別墅成交差，商墅借勢崛起
商墅受到關注，與別墅受到限購、限貸政策影響，別墅成交持續走低有關。東莞中原戰略研究中心統計數據顯示，在144平方米以上非普通住宅需首付六成持續影響下，疊加限價政策進一步升級，開發商入市積極性嚴重受挫，今年上半年別墅供應創四年同期新低，供應僅有14萬平方米，同比大幅下降47%，同樣成交持續低位，成交21萬平方米。
從限購、限價、限貸、限籤樓市調控情況來看，別墅是受到限制最為嚴重的住宅產品之一。
記者在踩盤時瞭解到，銀根收緊，貸款困難，不少別墅產品需要購房者一次性付款買房。一名別墅銷售人員告訴記者，去年別墅產品貸款還相對容易一些，但是今年別墅產品申請貸款十分困難，開發商為回籠資金，也只能要求購房者一次性付款。正因需要一次性付款，剩下的少數別墅銷售十分困難。
相對而言，商墅由於屬於商業物業，不受限購、限貸政策影響，首付五成就可以購買商墅；同時，為了吸引購房者，商墅定價相對住宅類的別墅產品總價要低。因此商墅也吸引了部分購房者的目光。
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