俗話說，先有米，後有飯。沒有了米，巧婦都束手無策。
而對於房地產市場來說，地就是米，房子就是飯。這也是為什麼一有地塊出讓，開發商、媒體、購房者都齊刷刷關注的原因。
更重要的是，從土拍市場可以管窺出樓市未來走向，直接影響到你的買房和房子的升值。
如今2018年已經過半，天津土拍“上半程”也告一段落。對比去年，今年的土地市場又暴露出哪些新風向呢？
1
加量不加價 地價更便宜了
據365淘房統計，2018年1月1日至6月30日，天津成功賣出了47宗宅地（含商住綜合用地），比去年同期上漲47%；土地出讓總面積約343萬平米，比去年同期上漲47%；總成交金額超488億元，比去年同期上漲16%。
也就是說，同樣是上半年，今年的土地供應量比去年增加了近五成，但是價格方面的漲幅卻並不是很大。
一方面，收緊調控的當下，政府在有意增加土地供應，從供應端入手嚴格進行管控。
市國土資源和房屋管理局公佈的數據是，今年天津計劃供應850萬平米住宅用地（出讓800萬平米、劃撥50萬平米）。較2017年增加150萬平米，同比增長17.6%。
尤其是住房庫存緊張的地區，明確要求要加大、加快土地供應。
根據今年供地計劃披露，今年天津中心城區計劃供應28宗地塊，這對於缺糧的區域來說無疑是“甘露”。不過上半年僅成功賣出了9宗，遠遠沒有達標。
市國土房管部門表示，下半年，將繼續加快推進各區實施土地供應計劃，完成全年供地目標，切實增加住宅用地供應，確保商品住房充足的供應。
這也就意味著，剩下的19宗地塊將集中於下半年出讓，包括南開3宗、河西5宗、河東3宗、紅橋2宗、西青2宗、北辰1宗、東麗3宗，共計279萬平米。
看來，下半年的土地市場會更加熱鬧。
另一方面，為實現精準調控，天津已執行“三價聯控”，通過嚴格控制住宅用地出讓價格，以土地價格穩控新房價格，進而引導二手房價格保持平穩。
與以往限購、限購政策最大的不同是，“三價聯控”並非針對購房者，反而對於購房者來說，是一大利好。
它從土地供應價格入手，通過競棚改、競自持等方式，嚴防新地王出現，以實現控制房價的目的。
數據也證明，在政府嚴防死守下，今年成交的地塊，除了有點特殊的王頂堤故里地塊外，其他地塊均沒有打破歷史記錄。相比前兩年，地價確實便宜了 。
在上半年成交的47宗宅地中，成交樓面價過2萬的僅有3宗，即小產權轉正的王頂堤故里兩宗地塊和天保27億元拿下的天拖二期地塊，成交樓面價分別為33742、32007、26087元/平米。
絕大部分成交樓面價都在萬元以下，佔比高達66%；樓面價在1-2萬之間的有13宗，佔比約6%。
作為環城老大哥的西青區，今年上半年賣了8宗地，除了王頂堤故里地塊外，其他6宗樓面價均在萬元左右，相比之前地價有所回落。（目前在售的萬科翡翠大道僅樓面價就2萬多。）
北辰區的地價也沒有超過去年，更甚者，綠地大張莊地塊成交樓面價才2774元/平米。
再者，開發商拿地越來越理性了。
高溢價地塊大幅縮水。從今年成交地塊的情況來看，29宗地塊為底價成交，佔比約62%。
底價、近底價等字眼頻頻出現，而能達到最高限價的寥寥無幾。連市區今年推出的首宗地塊天拖二期地塊也是以這樣的結局草草收場。
同時，觸發“競自持”的情況減少了 。上半年僅有10宗宅地為競自持成交，最高自持佔比僅為30%。
不僅如此，上半年停牌、流拍的現象增多了，主要集中於遠郊。據統計，今年上半年已經12宗地塊停牌、4宗地塊流拍。
相比前兩年，高溢價地頻出，各大開發商爭相搶地，哪怕是熔斷、競自持也難擋那份火辣辣的熱情，如今的土拍明顯理性多了。
尤其是一些核心區高價地、新板塊、高比例配置地塊等，受冷遇的幾率變高了，開發商算盤打得更精了，拿地會更多考慮到迴流週期、資金壓力和運營成本。
2
環城挑大樑 5大板塊重點關注
從區域上來看，上半年土地市場延續了非核心區供地策略，環城和遠郊成為成交主力，成交宗數分別為19宗、17宗，其次是濱海，成交了10宗地塊，市區最少，以1宗墊底。
市內六區前年上半年賣出了6宗宅地，去年上半年賣了2宗，而今年僅成交了1宗，即南開天拖二期地塊，被天保以底價27億元斬獲，這也是天保首次在天津市區拿地。
環城是熱點，不僅承接了大量剛需剛改外溢人群，也是開發商的必爭之戰。比如龍洲道189號地塊10家房企參與競拍，龍洲道188號地塊12家房企參與，海教園13、14號地塊分別有15、16家房企參與競拍……
從成交數量上來看，西青8宗、北辰5宗、東麗3宗、津南（含海教園）3宗，重點關注西青津淶公路沿線以及北辰大運河、鐵東北路板塊，未來會有一波熱潮。
其次賣地最多的為遠郊，共計成交了17宗地塊，主要集中於靜海和寶坻，不過寶坻大多為還遷房地塊，靜海則可以多多關注，尤其是當下比較熱的團泊湖板塊。
濱海新區上半年一共成交了10宗地塊，塘沽灣、胡家園、生態城、漢沽都有地塊出讓，尤其是生態城挑起了供地的“大梁”，所以可以預見，生態城板塊的熱度還會延續。
3
大提速！12宗地已有動作
除了以上介紹的之外，今年新出讓的地塊還有一個特點——入市節奏很快。
據365淘房獲悉，今年上半年成交的這47宗地塊中，已經有12宗地塊有“動作”：
天房以總價29.5億摘得的龍洲道188號地塊外展已經開放，項目由金茂、招商、首創、仁恆等房企共同建造，定位高端，共25棟住宅、1450套房源，產品規劃為洋房+少量高層，戶均面積約110平米。
與之相鄰的龍洲道189號地塊規劃也已經出爐。項目共規劃了35棟住宅樓，其中別墅8棟，6層或7層到頂洋房13棟，18-32層到頂高層14棟，共計2169套房源。
海教園今年出讓的兩宗地塊案名已定，雅居樂海教園13號地案名為雅居樂御賓府，項目規劃為7層電梯洋房，容積率僅有1.5，目前城市外展廳已經開放。
景瑞海教園14號地案名為景瑞翰鄰，項目主打學院派定製洋房社區，目前項目月壇外展已經開放。
萬富通37.4億拿下的侯臺地塊案名定為萬科西華府，項目主推高層建築面積約89、109平米，洋房建築面積約125、150平米。售樓處預計7月底亮相。
“洗白”後的王頂堤故里兩地塊已經開盤，項目主推高層66平米、80平米和90平米戶型，均價38000元/平米。
景瑞、天地源於1月31日拿下的塘沽灣兩地塊也有動靜，景瑞塘沽灣地塊案名定為景瑞塘沽灣壹號，規劃洋房社區，項目主打90-130平米洋房產品，開盤時間還不確定。
天地源塘沽灣17號地規劃已出，整體共10棟住宅樓，為“高層+小高層+洋房”組合。
星河龍門東道地塊目前正在大肆“招兵買馬”，項目預計10月份開盤。
華遠鹹水沽地塊規劃已出，共31棟住宅、1868套房源。據悉該項目為華遠和景瑞合作開發。
綠地大張莊地塊規劃也已於6月1日出爐，項目為純洋房社區，規劃建有21棟8-11層到頂的洋房，共計984套房源，戶均面積約112平米。
今年地塊入市的節奏比去年快了很多。比如去年3月出讓的中糧高峰路地塊、華潤朝陽路地塊等今年剛有動作。
而2016年的那批地王更悲催，開盤吧就是“賠本賺吆喝”，不開吧也是有財務成本的。比如金地雙峰道地塊、正榮制本廠地塊、天津天成、天房大沽北路地塊等還挺著呢。
今年則不一樣，地塊的“行動力”明顯大提速，究其原因還是因為——地價便宜了。
地價便宜了，開發商就有了有利可圖的空間，不會像高價地一樣“熱衷”於與房管局博弈。相應的入市節奏也會加快，有些下半年或明年初就能開盤，慢的話明年年中也差不多會入市。
而一旦這些地塊入市，對已經開盤的高價地則會形成不小的衝擊，一方面會“分流”部分購房客群，另一方面，這些地塊的價格更有優勢。
不過，這對於買房人來說是好事，供應多了，選擇也多了 ，再加上“新房限價”這一利好，少了“一猶豫房價會上漲”的顧慮，可以慢慢挑、細細選。
據統計，下半年，天津市預計將有 1000萬平米以上新建商品住房陸續上市。
但需要注意的是，“海河英才”是樓市最大的不確定因素，如果落戶人多了且大批湧入樓市的話，會加劇買房人與買房人之間的競爭，到時候“限價”房也不是想買就能買到的了。
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