進入到樓市下半年，尤其是最近，樓盤的開盤頻率明顯下降！這個時候對於有買房計劃的購房者來說，選擇真的是一件困難的事情。
最近網友問我的買房問題也開始增多，你比如說：
1、合肥的樓市到底是真火還是虛火？
2、像在合肥打工的外地人到底還有機會買房嗎？
3、在合肥到底該怎麼選擇房子？
網友更是吐槽，合肥的房子“貴的買不起，便宜的買不到”！首先我想說，剛需在合肥買房的壓力是確實存在的。但機會還是抓在有準備的人手裡！
1、限價VS預期價的矛盾
自調控以來，合肥近些年的房價上漲速度可以用龜速來形容，這要歸功於限價的影響。
對於買房人來說是好事嗎？肯定的說是好事！但市場上並非只有新房，還有二手房……
二手房的不限價導致新房和二手房之間出現了價差，而這個價差就是樓市的預期價。
而這個樓市預期的價格區間範圍應該在10%-15%，也就是說真實的新房均價應該整體提高10%-15%。
下圖是沒有限價的合肥二手房地圖，較為真實的反映了客戶預期房價，也可以說是客戶心中對這個區域的估計。
很明顯，新房和二手房的價差倒掛出現。對於主城區的房子，這個價差每平大約在1000-2000元，對於熱點板塊項目，價差甚至達到3000-5000元。
新房房價比客戶預期房價偏低很多，買新房坐著不動就能升值。誰不動心？這就是從2016年調控開始，合肥房地產市場限價和客戶預期價之間的矛盾。
2、能買房VS想買房的矛盾
合肥樓市真正的瘋狂是從2016年下半年開始，可以說是逢開必罄。
不僅是本地人，安徽其它地市甚至外省鄰近城市的人也紛紛來合肥買房，很快把市場上基本的存貨掃的乾乾淨淨。
從2016年10月開始執行的調控政策，實際上就兩句話：1、合肥本地家庭最多買兩套；2、非合肥籍一套也不允許買。
當然對於外地人，還是放開了三個口子：1、掛靠集體戶滿一年可買房；2、高精尖人才可直接買房落戶；3、開具個稅繳納證明或社保繳納證明滿一年可買房。
這個政策執行的相當嚴，於是本地人和外地人暫時老實了。然而，只是行動老實了，心還不老實，畢竟這麼大的價差放在這兒的。
這就是能買房的客戶（本地有資格，有錢）較多和想買房客戶（外地購房者）更多的矛盾。
3、購房需求將迎來爆發期
介紹完合肥房地產市場的矛盾之後，那麼下一個問題就是，在合肥限購的情況下能不能買到，特別是外地客戶能不能買到的問題。
首先，這一切都要先看政策。
限購期的今年估計是沒戲了，然而畢竟現在合肥拆遷量那麼巨大，今後2-3年提供巨量的供給是一個定論。
所以，銷售壓力很可能會出現在2019年到2020年，本地人購買力結束，必然引入外地購買力，限購解除也是一個關鍵點。
一旦解除，機會就來了。所以，對於一個想入合肥的外地人就要開始研究另一個問題，買哪裡，去哪買。保證限購接觸後，快速決策，果斷下手，在市場價格再次大漲之前完成購房。
接下來我們就來分析合肥目前哪些板塊值得買！
4、合肥37個購房板塊全攻略
首先，我將合肥需要了解的板塊分為三大類和若干小類。第一大類是絕大數購房者完全不用考慮的板塊。
第一大類：完全不必考慮的板塊
1城市CEO板塊
主要就是指兩個，第一市中心（環城公園東路、環城公園北路、環城公園西路和環城公園南路圍合區域），合肥環城河範圍之內。另外一個就是政務區天鵝湖板塊。
這兩個區域屬於真正的貨少客多，絕對不愁賣，另外價格已經被炒到了非常高的高點，甚至透支完了十年的溢價空間，也就是說一買一賣中間根本賺不到什麼錢。
2根本搶不到手的爆品項目板塊
板塊熱，限價低一買一賣賺錢是穩穩。然而，號頭費已經要上了天。
所以本地人可以看看，外地人就算了，那不是你的菜，如果你認為你上輩子拯救了宇宙，這輩子運氣好到爆棚，可以試試，其他外地人就算了。
包括：濱湖CBD+南七板塊+政務南板塊，如合肥雲谷，淮礦東方藍海，金隅南七里、融創城等。
3城市爛白菜板塊
其實說爛白菜有點嚴重了，只是生活配套差，環境一般而已！
和前兩類完全相反，這些屬於城市中發展較為落後的區域。
不過這些區域相比三縣不少區域又強不少，價格性價比較高，距離市區近。手頭緊張又想買市區的可以考慮下！
第二大類：限購解除，建議儘快上車區域
1發展潛力大，可以儘快上車
這類板塊往往地鐵已經開工，但是房價相對還比較低，有著充分的想象空間，不遠的將來地鐵開通之時，還有一個房價的快速拉昇期。
包括：高新柏堰湖板塊+七里塘板塊+翡翠湖板塊+職教城。
職教城板塊目前地鐵3號線正在修建，2019年底通車，屆時不少小區都已經交付，生活配套即將完善，而且區域有不少房企品質還是不錯的。
七里塘板塊目前正在修地鐵1號線的三期工程，隨著地鐵北延伸的建成，可以帶動七里塘板塊及以北地區更好的發展。
2軌道交通已經開通，房價性價比較高
比如金融後臺板塊，價格限到了1.6萬左右，但是一路之隔的濱湖CBD板塊已經達到了2萬左右，板塊性價比優勢一目瞭然。
另外這些板塊還包括：董鋪湖板塊+蜀西湖板塊+濱湖CBD。由於地鐵已經通車，區域的建設正處於初期，房價性價比較高。
3目前不限購板塊
原因就不說了，由於不限購，盯著他們的是全國人民至少是全安徽人民，狼多肉少還用解釋嗎？
包括：繁華西板塊+肥東政府板塊。風控考慮不建議本地有購房資格的參與。
第三大類；佔不到大便宜，掉不到大坑裡
1、主城非核心，即使限價，和其板塊水平相比，政府給的紅包不大，但是由於區位和配套，這個價格放在長期觀察也很合適，包括：四里河板塊+龍川路板塊+省府板塊+柏堰湖板塊。
2、屬於戰略預留地板塊，這些板塊的特點就是有地無政策，距離市中心交通不遠或者很方便，配套基本完成或正在完成，價格一般都相對便宜，一旦有了政策支持，馬上可以麻雀變鳳凰。
包括：廬陽北板塊+龍崗板塊+包河產業園板塊。
３、其他未涉及板塊，要麼沒房子了，要麼暫時還無法判斷。當然以上判斷，基於2018年初的調研。
5、合肥四縣一市購房建議
最後談一下合肥的郊縣板塊。
在環合肥區域，受到合肥市場影響的有多個縣級市場，未列入限售範圍的是：肥西縣+肥東縣+長豐縣+巢湖市+廬江縣。
在這裡首先要推薦的是肥西縣，因為它的規劃是目前三個縣當中最好的。而且距離市區也更加的便捷，配套也很不錯，剛需首先考慮的區域。
肥東和長豐這兩個區來說，肥東相對要好一些，最主要的原因是有多條地鐵通往肥東，而長豐目前規劃的地鐵還未有消息。
這裡巢湖和廬江就不推薦了，畢竟離合肥還是有些距離的。
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