隨著碧桂園晴川府開盤基本售罄，漢陽濱江乃至大漢陽地區在炎熱的7月徹底揚眉吐氣了一把，某熱門公眾號也終於把真實的落地單價寫在了碧桂園晴川府的後面，這是漢陽樓市值得紀念的時刻。論影響力，四新連續開100次盤秒光都趕不上晴川府這樣的地標盤開一次來的震撼，從這一刻起，漢陽正式有了叫板漢口、武昌的資本，從這一刻起，武漢三鎮才終於成鼎足之勢。
碧桂園晴川府已為武漢單價地王正名，也為接下來武漢幾個地王項目（都在漢陽濱江附近）上市開了好頭。下一個登場的就是平安楊泗港（新港長江城）項目。2016年11月22日，平安不動產關聯公司深圳新聯投資有限公司以110.65億元總價拿下P(2016)118號地塊，樓面地價為13588元/平米。對於這次土拍丞相想說以下幾點。
1.地價含金量十足
大家看看上表，平安楊泗港項目13588的土地單價在武漢市土地單價排行榜中可以躋身前8，最難得可貴的是110.65億直接拿下武漢名義總價地王（鍾家村的遠洋東方境世界觀總價150億，為武漢實際總價地王），在高總價映襯下其單價更具含金量。而且武漢歷史上從來沒有比楊泗港地塊拍賣要求的限制多和苛刻，要求裡其中一條就是110億現金必須2個星期內全部付清，中國就沒有3家開發商能夠承擔的起，更別提商業必須自持10年以上，吸引5家500強總部單位了。所以平安楊泗港項目的實際土地價值遠遠不止13588。
2017年12月5日當四新濱江地價都拍到15606的時候，位置更好的平安楊泗港地塊已在一旁偷笑，而原地主新港投估計想哭了。
2.開發陣容很強大
面對平安楊泗港地塊如此苛刻的土拍條件和高總價投入，武漢史上最血拼的土拍會開始了，多家大開發商組成聯合體競價，除了金融大鱷平安之外，越秀+中建三局聯合體、金茂招商聯合體，華潤、萬科、碧桂園，中海等均來一決雌雄。最後的結果也算皆大歡喜，平安拿地後索性拉這幾家競標單位拉入夥成立新港長江城項目公司，金茂、龍湖、中建越秀聯合體分別佔項目公司20%、10%、35%的股權，五大公司強強聯合，金融大鱷、全國前10強房企和本地豪強聯手，為這個項目平添了更多的期待。
龍湖地塊已命名龍湖春江彼岸，以住宅和商業開發為主。金茂地塊和中建越秀地塊分別命名濱江金茂府和越秀漢陽星匯雲錦，以高品質濱江住宅開發為主。加上已經開發的復地海上海，這四個盤佔據了新港長江城的半壁江山。
3.稀缺的超一線濱江資源
平安楊泗港項目可以說是武漢看江效果最好的位置，貨真價實的超一線濱江地段，濱江大道在這一帶向後方延伸（見上圖），讓濱江金茂府和越秀漢陽星匯雲錦徹底被環抱在長江親水區域，這裡可以說是不折不扣，也是武漢唯一的準江灘內樓盤，離江邊只有50米，看江效果無敵。
可能很多人好奇為啥平安楊泗港項目能佔據濱江大道以外寶地，其實很簡答，這裡叫楊泗港，以前是港口用地，武漢陽邏新港集裝箱二期碼頭啟用後，楊泗港集裝箱碼頭就搬遷過去了，留下濱江大道以外一大片親水寶地開發新港長江城，明白這點就能理解這多大開發商為這塊地皮搶破頭皮了，新二環內超一線濱江地段相當稀缺，不可複製。
由於篇幅有限，楊泗港項目的區位、配套、規劃方面丞相就不多做介紹了（其他公眾號的樓盤評測已經很多了），丞相只想跟大家分享一些大家最為關心的三個話題，一起交流探討下（請注意只是預測和探討，準不準您一笑了之）。
1. 開盤時間
平安楊泗港這個項目由於股權複雜，多家開發商合作運營，並由資方平安統一調度，所以龍湖，金茂，越秀三個盤都會統籌策劃。由於三個盤位置臨近，客戶群體重疊，為了避免內耗，開盤時間肯定會錯開。龍湖春江彼岸就是平安新港長江城一期，濱江金茂府就是二期，越秀漢陽星匯雲錦就是三期。你見過哪個項目一期二期三期同時賣的? 龍湖預計8月份首開，這個盤已經蓄客很長時間了，廣告鋪天蓋地，開盤時機早已成熟。金茂售樓部剛剛開放，今年開盤概率不大，也可能年底會放出2棟後排看江的安撫客戶，越秀則肯定是明年亮相了。
2.開盤價格
這是漢陽樓市下半年最大的懸念，牛市裡地王確實是王道，東湖金茂府，正榮紫闕臺也確實憑藉高地價批到了高備案價。但是平安新港長江城這個項目由於股權複雜需要平衡各家利益，這個價格就要好好琢磨了。
先說平安，新港長江城項目的主謀，作為金融大鱷，他們的業績就是利潤，他們追求的也是利潤，從他們聯合萬科以樓面地價6991.47元/平米拿下的萬科翡翠玖璽賣20000元/平米就可以看到平安的胃口，他們對三個盤都有指標要求，也要保證三個盤價格不衝突，至少要把金茂和龍湖的價格拉開差距，才能保證有人會買二線看江的龍湖。作為CEO,平安最近腦細胞要燒掉不少。
再說龍湖，首進武漢雄心勃勃，鋪天蓋地的廣告宣發都是成本必然會轉嫁房價。丞相去過2次龍湖春江彼岸的售樓部，銷售2次都喊賣3W，當然這個價格絕對不會發生，但也可以看出龍湖對價格的期望值非同一般。
至於越秀和金茂都屬於武漢樓市的老油條，去看看越秀金融國際和東湖金茂府好了，不但備案價奇高，選裝的東西一樣不少。再考慮越秀和金茂佔據著超一線濱江絕佳地段，他們對價格的期望值只怕不輸碧桂園晴川府。
也別忘了中建，和越秀組成聯合體的同時，也負責整個大項目的施工重任，中建是武漢市的嫡系部隊，他們必然會幫兄弟開發商一把，爭取到一個不錯的備案價，這也是在幫自己。
所以在各家利益訴求面前，第一個出來的龍湖春江彼岸備案價尤其關鍵，它直接決定後面金茂、越秀的開盤價格，一旦龍湖備案價被限死，金茂越秀就再無多少撲騰的空間，可謂一家定終身。所以即將迎來首開的龍湖不是一個人在戰鬥，五家企業都要群策群力才行。
綜上所述，個人預測龍湖春江彼岸備案價在1.8到2.2之間，落地價格在2.3到2.7之間，選裝的內容不會很多，這樣才會為看江效果更好，定位更高端的越秀和金茂騰出價格空間。至於越秀金茂，應該有底氣向二七濱江挑戰下。
3.購買難度
好不好買這個依然取決於價格，備案價低了就會像世茂錦繡長江，碧桂園晴川府那樣“低調”開盤，大家愛莫能買。備案價高了就像漢口一堆高價盤一樣隨到隨買。由於鍾家村大規模拆遷，不是每個拆遷戶都想安置四新，加上鍾家村遠洋，五里墩萬科開盤無期，漢陽區域大量的改善需求，漢陽區域大量追求圈層和第一住所的需求都會瞄向漢陽濱江，而前期開的170-330平的晴川府，260-490平的錦繡長江總價較高且不容易買到，更讓龍湖們成為眾矢之的。
龍湖春江彼岸首開3，5號樓，面積110-170平，面積和總價較為貼近市場，和五里墩萬科，鍾家村遠洋形成競爭，購房難度中等。
濱江金茂府同樣預計首開3，5號樓，位於第三排，都是142平，由於更靠近長江，稀缺為貴，購買難度大於龍湖。
越秀漢陽星匯雲錦目前消息還不多，據說採用頂級幕牆系統，考慮是平安項目收官之作，又有中建這個總部職工眾多的房企參與開發，預測購買難度大於金茂。
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