白領、金領的輕奢聚集地？超高投資回報率？公寓產品這潭水相當深！
自成都市出臺“史上最嚴限購令”以來，不限購的商業公寓在2017年上半年呈現“井噴”態勢。然而，4月21日，成都市規劃管理局、成都市城鄉房產管理局、成都市國土資源局、成都市城鄉建設委員會四單位聯合發出《關於進一步加強商業、辦公類建設項目管理的通知》對公寓市場進一步優化和調整，對剛剛火熱的公寓市場造成了一定的影響。
但隨後的搖號購房政策再次加大了住宅產品購買的難度，大幅增長的房價使得剛需一族的購房款難以支撐，公寓產品及二手公寓再度成為看似性價比超高的產品。
據中成房業提供的數據顯示，從今年2季度開始，成都主城區公寓產品成交情況及銷售均價都出現明顯上漲，並且這種勢頭在第3季度得到持續，3季度公寓成交面積約51.51萬㎡。其中，SOHO產品佔42.35萬㎡，LOFT產品佔9.16萬㎡，分別同比上漲26.64%和1.68%。
對於在這個階段選擇或準備入手商業公寓的購房者來說，相信不少是無奈之舉。
其中剛需客群與投資型客戶並存，剛需客群在經歷房價飛速增長、搖號買房後，已經近乎進入“談房色變”的過度敏感階段；而投資者在看到市場飛速增長之後，也按捺不住蠢蠢欲動的心理，伺機等待著在真正的“高點”來臨之前作出“明智”的投資；後悔2017年之前沒有投資地產的人們，更不想再度錯過機會。
1、投資回報篇
投資公寓不如餘額寶？真實情況並非危言聳聽
目前成都市各區域公寓類產品價格與品相參差不齊，出租價格也存在很大差距。判斷一個公寓產品最重要的條件便是區位地段。因此，我們選取高新區熱門商圈地段，某去年熱銷的公寓產品為例進行投資回報計算。
大源商圈核心區位選取37㎡公寓項目，售價62萬，我們選取同區位近似戶型租金較高的一套公寓，月租金為2000元。
我們簡單計算投資此公寓的年化收益率：
2000*12/620000*100%=3.87%
請看下圖：
（支付寶今日7日年化收益率均高於4%）
當然，僅僅是簡單的短期年化收益率的比較是較為片面的，因為房地產投資畢竟是長線投資，無論項目銷售人員還是購房者本身都會考慮到未來收益的增長。
諸如：今年房租2000元，過兩年也許就漲到3000元了？
這套房子今年62萬，過幾年我把它賣掉。照著現在漲價的趨勢，至少能賣80萬吧，甚至心理暗想，萬一能賣100萬呢，豈不是賺大了。房租只是抵掉我的月供而已，根本沒有在意啊。
2、交易成交篇
幾年後出售，你真的能大賺嗎？
62萬的公寓漲到75萬，真實能賺多少？
據近五年的數據來看，公寓產品的價格並未有太大的浮動，相比常規住宅產品的漲幅差之甚遠，限購之後的漲幅確實是比較快的，但仍然遠遠樓後常規住宅產品。目前國家政策大力調控房地產市場價格，不出意外的話穩定的小幅增長仍是今後中長期的大趨勢，持續火爆的樓市只會出現在個別熱門區域。
即便你所選購的公寓在接下來的幾年中，價格漲幅較快，那麼別忘了，商用公寓在交易時存在非常高的交易稅。
接下來，商用公寓的交易稅，瞭解一下。
商用公寓的交易需要更加昂貴的交易成本，這一點也許是你從未想到的。
公寓產品與住宅產品不同，在進行交易的時候成本是相當高的，通常在交易時有兩種算法，可以選擇其中較低的一種。
A：全額徵稅法
增值稅5.6% +土地增值稅5% +印花稅0.05%*2 +個人所得稅1% +契稅3%
合計14.7%
B：差額增稅法
增值稅（現額-原值）*5.6%+土地增值稅[現值-原值-原契稅-本次附加稅-本次單方印花稅-加計扣除項（如有）] ×30%+印花稅（現值×0.05%×2）+個人所得稅（現值-原值-原契稅-本次附加稅-本次土地增值稅-本次單方印花稅）×20%+契稅：現值×3%
如此繁瑣的公式在此您可以忽略掉，智庫君以上文中的62萬的公寓為例，若當您在出售時單價已經從現在的1.6萬/㎡漲至2萬/㎡，總價已經從62萬漲至約75萬，交易時所需成本如下：
A全額徵稅法：總價 * 14.7%=75*14.7%=11.025萬
B差額徵稅法（計算方法較為複雜，在此只給你結果）：
增值稅0.728萬+土地增值稅1.4475萬+印花稅1.075萬+個人所得稅1.9155萬+契稅3萬=8.166萬
即便選擇按照費用較低的差額增值稅法計算，這套62萬的公寓，在增值到75萬的價格時出售，需要交約8萬元的交易稅，所以實際上真實的利潤只有75萬-62萬-8萬=5萬
我相信從我們走進公寓售樓部瞭解項目的第一秒到最後完成購房的整個過程中，沒有人會提醒你關於商用公寓交易稅這件事。
所以，即便在公寓產品增值良好的情況下，除去高額的交易稅費，你賺的錢其實微乎其微。
3、剛需自住過渡轉投資篇
當然，說了這麼多，將目光投向公寓項目的購房者中，最無辜的還是剛需客群。
原本準備了30萬準備買一套小剛需的人們，一夜之間發現第八繞城外的房價都已經翻了一番，但剛需的需求依然存在。大家都很清楚一個事實，房價在短期內應該不會下降，只是漲多漲少的問題。
那麼按照這個思路，很明顯的結果是，今天我買不起房=短期內我都買不起，無奈又不願過租房漂泊的日子，丈母孃兇悍的眼神和女友溫柔的目光讓人進退兩難，此時該如何是好？
打開電腦，一遍一遍的刷著成都市各大地產信息平臺，你會發現有一種房子叫做公寓，雖然只有40年的產權，雖然要交50%的首付款，但面積小總價低啊！至少那也是套房子不是，哪怕只有一室一廳不到30㎡的使用面積，但這只是暫時的，畢竟錢是慢慢掙的。
對於廣闊天空，大有作為的年輕人來說，未來的機會還是很多的。何不先力所能力的買一套公寓過渡一下，今後再賣出去呢，想到這裡感覺世界一下子又充滿了希望。
然而，對於剛需購買公寓自住，確實是一個暫時性解決問題的方案，雖然公寓的貸款利率很高（商業貸款利率基礎上浮30%，接近6.37%），大多數採光很差，真的就像住酒店一樣，4梯20戶，6梯26戶的梯戶比，商用水電，不通燃氣等等影響人居住體驗感的元素在其中，但那也是個家不是。
但是，開發商會將公寓產品打造成白領、金領居住的天堂。輕奢、文藝是他們的代名詞，高端時尚是不可或缺的元素，在心裡上能給予購房者很大的安慰，於是乎，一咬牙一跺腳，還是買了吧。
在此，智庫君還是要良言相勸，如果不是急性剛需，在購買之前還需冷靜考慮。購買公寓產品雖然能夠成為在經濟能力有限的情況下解決住房問題的一個選擇，但剛需過渡轉投資的想法是比較危險的！
因為，幾年之後，當你想轉手出售的公寓的時候，你真的能順利及時的賣出去嗎？
智庫君這樣說絕對不是危言聳聽。
首先，成都市的公寓項目存量依然很大：
截止2017年4月末，大成都範圍內公寓類產品備案數據已經超過350萬平方米的存量，存量前三名的區域是新都區346350.05平方米、金牛區282393.16平方米以及龍泉驛區249135.84平方米。
可以看出，儘管過去的一年中市場火爆，但整個大成都範圍內，公寓產品存量十分巨大。那麼，在今後的市場變平穩之後，去庫存的壓力將更加嚴峻。於是，非常可能出現的情況是，幾年之後，當你準備將公寓出售的時候，你會發現雖然價格漲了但並不是那麼容易賣出去，由於巨大的庫存和公寓本身的產品屬性導致市場上在售的二手房產品過於擁擠，
於是很容易形成有價無市的情況。並且成都市響應國家號召正在大力推行長租公寓、人才公寓等新產品，為剛需客群提供更多的選擇和居住解決方案。當幾年後這類產品成熟面向市場之後，公寓產品因其自身特殊的產品屬性將變得更加尷尬，所以若不是急剛需的用戶，打算購買公寓產品之時可以稍作觀望，三思後行。
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