現在是買學位房的好時機！
從住建委的數據中獲悉，今年上半年二手房（存量房）成交套數為52378套，與去年同期相比，下降了31.32%。
▲數據來源：廣州市住房和城鄉建設委員會
廣州鏈家的數據顯示，今年上半年，委託廣州鏈家出售的有效房源平均成交週期為91天，比2017年下半年增加18天。而上半年的有限客源平均成交週期為50天，比2017年下半年增加7天。
多項數據表明，受到多次調控影響，二手房市場熱度逐漸回落，迴歸理性。
再加上每年的6-8月為學位房淡季，業主需要急售，只能下降心理預期，因此市場上出現頗多降價的二手房源。
近日，房產君連踩多套帶越秀省一級學位的小三房，總價在200-300萬之間，為大家帶來新鮮的資訊。
共同特點：
1、建築時間90年代初期至中期，以塗料、石米、條形磚外牆為主
2、均為框架結構，貸款年限比混合結構長一些
3、房源幾乎都是樓梯樓，原業主較多改變房屋結構
4、大部分全新裝修，可以拎包入住
① 中星小學
百年老東山，省級名校扎堆。
中星小學，創辦於1991年，年輕但不平庸，經過9年的努力，以後來者居上之姿，創下了“三年一臺階，辦學九年上省級”記錄，是廣州一所“高起點、高品位、超常規”的小學。
中星小學的教育質量不錯，獲得許多家長們的認可。不過，該校學生較大機會派位到比較普通的恆福中學，這點相對可惜。
房產君走訪了附近中介瞭解到，目前帶中星小學學位、總價300萬左右三房單位，有4套放賣。
恆福西苑是鐵路局的房改房，為石米外牆、框架結構的小區。
有趣的是，由於地處小山坡，這裡4樓房子可以理解為常見房子的1樓，1-3樓的房子要往下走的。
目前，該小區有一套八樓（相當於5樓）74平米的南向三房在售，一梯四戶，售價310萬，單價4.2萬/平米。
這套房子是原裝的三房，最小的房間也有8-9平，陽臺很大，但該戶型為房出陽臺，客廳採光相對差一點。
▲還有一個同等面積的陽臺，可自行修建樓梯使用
從樓棟分佈上看，該房源不靠內環路和恆福路主幹道，但南向靠鐵路，偶然有火車經過。中介透露，業主賣心強烈，正急著準備賣一買一。
▲客廳
報價相同的，還有恆福東苑一套7樓74平米的北向三房，也是一梯四戶，售價310萬，單價4.2萬/平米。
雖然面積相等，但格局大不相同。客廳和兩個房間朝北，正對著內環路，噪音較大。而且這套房子沒有陽臺，實用性不如上一套房子。
▲這套房子橫樑較多
該房源所在小區——恆福東苑，為框架結構，也是鐵路局的房改房。感覺上，其塗料外牆比西苑新淨。
無獨有偶，該小區的1樓也是往下走的，2樓房子可以理解為1樓。房子所在的7樓，即是往上走6層。
想買更便宜一點也是有的，預算大約250萬可以買到。
另一套是位於淘金北路，有一套二樓單位，由兩房改建為三房，建築面積為50平，不過房間比較侷促。
與上面兩個小區不同，這套房子沒有小區，目前加裝一部3層的電梯。換句話說，2-3樓坐電梯可達，3樓以上需走幾層樓梯。
優點是，該盤更靠近小學，接送方便；周邊配套豐富，幾十米可到市場，生活氛圍濃厚。
房產君點評：
恆福路的商鋪以汽車配件店為主，周邊環境一般，對口學位房北向靠近馬路，南面靠近鐵路，且距離學校較遠。當然，優點還是有的，性價比高。
淘金北路一帶的房子相對靠近學校，配套更好，但價格比恆福路的要貴。
但無論是恆福路還是淘金北路的房子，都不太靠近地鐵，距離地鐵站約1-1.5公里。
② 登峰小學
登峰小學，創辦於1950年，坐落在麓湖湖畔，是廣東省一級學校。現有兩個校區，低年級就讀下塘校區，高年級就讀麓景校區。
相較於中星小學，登峰小學的熱度沒那麼高，該對口學位房還價空間較大，近地鐵站。
登峰小學的學位房有散盤，也有小區盤。
其中，大院管理的獅帶崗小區，靠近麓湖公園，周邊有肉菜市場、超市等，小區內部綠化不錯，雖然樓齡約有20餘年，仍比較受歡迎。
目前，最便宜的是一套41.5平米的兩房，送100平花園，框架結構，報價220萬，單價約5.3萬/平。
該房源雖位於一樓，但緊靠山體，私密性很高，不過房間面積不大。
另外，獅帶崗還有一套60平米的小三房，框架結構，報價240萬，單價約4萬/平。
中介稱，這套房子原本報價268萬，業主急著套現，目前的報價下降28萬了。
這套房子也是位於一樓，業主改變房屋結構並重新裝修，從兩房改建為三房，有兩個房間光線較暗。
還有比較可惜的是，客廳和主臥靠近樓棟出入處，私密性差。
若嫌上面的小區太舊，不妨看看下面這套房子。
下塘西路有一套64.5平米的二樓南向帶主套三房，條形磚外牆，一梯兩戶，售價268萬，單價4.15萬/平。
因為該盤為框架結構，所以原業主對房子作出部分改動。
陽臺變為飯廳，樓棟的天井位置加建了一個房間，且每個房間都能放下1.5米的大床，改建後房子的使用面積增加了不少。
但加建臥室和原次臥靠近天井位置，採光很差，白天需要開燈。
▲樓間距相對較窄
值得一提的是，該房源的位置不錯，位於新思維大廈旁，出門就有童心南公交車站，距小北路地鐵站約600米，交通方便。
不過，這房子雖是新淨，但是處於單體樓，沒有小區綠化。
▲房源外立面圖
房產君點評：
登峰小學屬於越秀區省一級小學中相對平庸的小學，不少人認為師資、硬件等方面不如中星小學。
相比第一站看的中星小學的學位房，登峰小學周邊配套更豐盛，周邊有麓湖公園，更靠近地鐵站，房源選擇多，價格相對低一些。
但其總價200-300萬學位房，多為單體樓，自身環境一般，因此老舊的獅帶崗社區就有了市場。要麼新淨但沒有小區，要麼環境好但樓齡長，買家做好心理準備。
③ 文德路小學
文德路小學創辦於1933年，創校至今教師論文、課程等獲獎無數，培養出一代又一代優秀人才，是廣東省第一批省級學校，也是越秀區第一梯隊小學之一。
房產君在這邊實探了一套壬葵坊的獨立屋，不過說是獨棟，但實則是真的“握手樓”。
此房源門口的小巷僅夠一個人進出，外立面風格與上圖的左面的房屋一致，為同一業主持有。
慶幸的是，該盤另一側房子只有1層，除了第1層採光較差外，其餘樓層採光還ok。
▲獨棟房源戶型
房子共有四層，其中，一樓為餐廳和開放式廚房，二樓為客廳，三樓有兩個次臥，四樓為主臥，每層都有一個廁所，但面積很小。
樓梯又窄又陡，走的時候需要加倍小心。若有長者入住，建議重建樓梯。
該盤的房產證面積為55平（只有一、二層面積有證，三四層是加蓋的），平均一層面積為27-28平，總價318萬，約5.8萬/平。
相對與文德學位其他樓梯房普遍6.5萬/平的均價，這個房子的價格算是便宜。
這套房子還有一個賣點，配套好，距離公園前地鐵較約400米，距離新大新百貨約200米，但距離文德路小學相對較遠。
④ 朝天路小學
朝天小學，前身是建於1864年的廣州同文館，由李鴻章上書主辦，距今已有152年曆史。
家長們普遍認為，朝小學校雖然不大，但底蘊十足。該校對口的學位房靠近西門口和公園前商圈，交通便利，性價比較高。
老、舊，是中心城區學位房避不開的難題。
不過，朝小學位房勝在價格相對親民，單價5萬以內可以交易。
距離朝天路小學約100米，崔府街有一套5樓的54平的三房，南西北三面採光，報價為253萬。
這個戶型方正實用，採光較好，不過主朝向為北向。
中介說道，這套房子有15平的入戶花園和6樓天台，送全屋精裝修和傢俬。目前的報價比剛放盤時降了35萬，業主非常急賣。
另外，崔府街還有1套6樓的兩房單位，房產證36平，送天台花園，售價208萬。
小結
論教育資源，文德路小學、中星小學的教學質量略優於登峰小學、朝天小學。
但登峰小學、朝天小學的學位房價格較低，250萬即可買到三房，適合上車。
四所名校的學位房，各有所長，羅白青菜各有所愛，關鍵要看看自己的需求。目前，買房議價空間大，想入手朋友不妨多到市場看看，有很大機會能淘到筍盤。
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