房地產在2018年迎來關鍵性改變，也讓每一個置身行業的人感到處在了一個異常敏感的階段。
8月2日，朱中一、巴曙松、陳淮等在2018博鰲房地產論壇上對身處全球化的房地產進行討論。
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不必為房地產前景擔心
中國房地產業協會原副會長、民政部養老服務業專家委員會委員朱中一
我國的房地產業起碼還有十年左右的發展期，主要原因是城鎮化還在持續推進。我國2017年常住人口的城鎮化率為58.52%，戶籍人口城鎮化率為43.35%。按照《國家人口發展規劃（2016-2030年）》，我國常住人口城鎮化率在2030年左右達到70%，2030年前後我國人口也將達到14.5億的峰值，預計2016年-2030年農村向城鎮累計轉移人口2億人。再加上二胎政策的放開，單人家庭、單親家庭以及“丁克家庭”比例的提高，新市民的剛性需求和原居民改善性需求會持續釋放。
此外隨著城市的更新改造、新經濟業態的發展和人民日益增長的對美好生活的需求，也需要房地產業在產業園區地產、物流配速中心、文旅地產、老年住區等方面進行拓展，提供相應的配套和服務。
未來十幾年，房地產的發展空間仍然很大。
就今年來看，上半年房地產開發投資、土地購置面積、商品房銷售面積、商品房銷售額分別同比增長了9.8%、7.2%、3.3%、13.2%，即使下半年增長減緩，全年的這些指標也會接近或超過去年。行業的集中度也將進一步提高。
對房企面臨的成本上漲，融資偏緊等問題有以下三點建議：
（一）依靠高負債和金融高槓杆換來的企業高增長是難以持續的。要處理好規模擴張、工期進度、提高效益與防範風險的關係，把加強管理、夯實基礎、提高質量、提高資金運營效率、降低負債放在更重要的位置，努力實現由規模速度型向質量效益型的轉變；
（二）把握風險控制，拓寬融資渠道，提高企業的融資能力、投資能力和資本運營能力。探索房地產資產證券化（ABS）、房地產投資信託基金（REITS）和商業地產抵押貸款支持證券（CMBS）；鼓勵企業通過兼併重組對土地、資金等進行資產重構；通過合夥人制度、企業聯合開發經營等實現利益共享、風險共擔。
（三）企業在順境時不要忘了政策紅利，困難時也要扛起必須的責任。
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什麼樣的調控政策長效的？
香港交易所董事總經理、首席中國經濟學家，中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松
現在供求大致平衡，進入一個平穩發展階段，肯定要給這個市場一個穩定的預期，很重要的指標就是在千人購房量，通常市場容易刺激大家去跟風買房，政策收緊就立刻門可羅雀，當下應該用更常態化的預期看待這個市場。
一個有趣的現象是當前一輪城市人才政策變成了影響房價的一個政策目標。 人口政策、人才政策出臺後就帶動了這個城市日均的房地產成交的活躍。
庫存在走低，去化在縮短，這是現實的特徵。居民的總體的槓桿有所改善，但是局部市場還比較高。因此從下半年的政策來看，去庫存的政策、棚改的貨幣化的政策可能會慢慢減弱，資金面可能會有改善，但是目前看還是強調控制性的進入房地產市場。
以深圳為代表，開始禁止企業購房來彌補這些漏洞，人才引進政策說不定慢慢的就會逐步跟住房資質脫鉤。居民端的房貸政策目前看還是保持在相對緊縮的態勢。雖然有一些放鬆，但是目前的放鬆主要表現在資產管理新規實施過程中有一些局部的微調，一線市場的走勢和房貸成本的相關性非常明顯，因為房價已經足夠高，大家基本上對這個價格和可獲得性很敏感，放鬆和不放鬆影響非常直接。
總體來看，就全國趨勢而言，部分二線城市，還會繼續享受城市化加速的相關的紅利。三四線城市的棚改貨幣化，使其支撐作用在慢慢的減弱，規模、銷售的佔比降低。
下一步的政策邏輯，目前來看，當前一系列的調控手段還是抑制需求。力度大的抑制性的措施能在短期內很快的見效，但它沒有解決需求還在的問題。抑制需求能把短期的市場降溫，但是供給的缺口，原來是全國性的缺口，現在變成局部的缺口，如何彌補，值得思考。
當前，市場把很多期望寄託在擴大政策性住房的規模，換言之，市場認為房地產市場前一階段香港模式借鑑的比較多，現在更多開始討論新加坡、德國的房地產市場。
北京的存量房市場上有15種甚至更多的房地產產權性質的房屋，這些政策性的住房主要不是滿足市場上個性化的購房需求，但是它有可能擠壓市場化房源的供應、土地的供應，地方政府的調控和中央政府在政策取向上有時候著重點不一樣，地方政府面臨著財政、稅收和當地的經濟發展的壓力，所以它往往想一些措施，我們看到的人才引進措施，很大程度上變成了一個購房者的引進措施，變成了一個調控政策的地方的微調。
我們看到不同的城市，例如天津、成都、杭州、濟南和西安等，人才政策推出之後，購房需求的上升和房價的上漲。隨著這些密集的政策出臺，市場消化的期限越來越短，從而使得作用有所減弱，這也是我相信為什麼政治局開始把更大的篇幅放到要構建長效機制的原因。
什麼樣的調控政策才是長效的呢？短期看抑制需求見效了、降溫了，但是往往也就減少了二手房的供給。原本出於抑制需求，結果把供給打擊了，供求缺口就留下來了。因此2017年部分城市的住宅新開工面積降幅，人口流入城市受到的打擊和供給量下降更為明顯。。
因此，這個長效機制需要解決這個潛在問題。從歷史來看，嚴厲抑制供給的調控往往有一個反彈，我問過很多專業人士，這一輪的調控什麼時候能夠停止？大家覺得要等到政策性房地產的供給已經能夠在市場上佔到相應比例時候，這算不算一個可行的方案尤待討論。
長效機制要討論穩增長，同時還要考慮保民生、防風險這幾者的平衡關係。其往往可能不是一攬子的最終政策的出臺，很可能不斷地在這幾個目標之間，在不同的環境下做微調的過程，不同時期偏重的角度、偏重點會不一樣。
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需要一個冷靜期
中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮
中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮
坦率說，其實房價不漲是最容易做到的，相對於股市不跌，匯率不貶，就業不減，外資不跑來說，房價不漲是最容易做到的。因為只有房價不漲是可以憑行政權力可以辦到，其他不行。
現在各級政府包括一二線城市還是三四線城市都會制定自己本城市房價不漲的相應措施，最多停止交易了，賣貴了不讓你交易。
但是這裡有很多新矛盾出來，比如說新房貴了不讓你賣，誰讓你當初地拿得貴呢？要不然你就要承受資金壓力。二手房房價不漲是不太可能的，因為歷來二手房分為民意價格和實際價格，你說房價不漲，但是成交價恐怕有比較明顯的背離。
我們更多的運用這點時間說說房價不漲的預期下，房地產業是個什麼樣的週期和行業的發展趨勢，這是命題作文。
我個人看，目前的政策格局恐怕大家不要去討論什麼時候能放鬆，我看至少三年之內是基本格局，實際我們2018年上半年和2017年已經是房價不允許漲的措施了，為什麼又出一個遏制房價不上漲？
因為不漲，買房的人增多，這一百多個人裡買十套房，誰買？搖號，為什麼搖號？因為買的人太多，買到就是賺到，現在房價不漲，買到也不賺到，簡單說是希望有這樣一個預期改變。
另外，2018年後一段時間，應對國際競爭新格局，恐怕在貨幣政策和財政政策，特別是貨幣政策中有一定程度的結構性調整是不可避免的，為了防止貨幣過度流入房地產業，先給開發商一個政策性警告，房價不漲。
但影響最小甚至很難產生影響的就是中國的城市化、城鎮化，不管特朗普加稅也好，減稅也好，影響21世紀上半期，全世界人類經濟發展、社會進程的一大事件，是不會因為貿易戰或者中美之間的關係變化而有所改變的基本趨勢。
我們需要明白中國的城市化和城鎮化是什麼含義，就是人口向城市的集中，但是中國的城市化意味著全世界人口最多的經濟體，正在從農耕文明手工勞動，自給自足轉向機器生產、轉向工業文明，城市文明。
它意味著生產系統的物質基礎。
地鐵、產業、公共建築，中國的城鎮化意味著中國和全世界全人類的分工將會重新規劃。一個有意思的現象是雖然貿易戰，中國和各個國家貿易發生了很大變化，但是汽車企業包括特斯拉、德國的奔馳都在努力的還想在中國擴展業務，因為全世界產能的增量主體市場只有中國，而中國汽車增量就來自於城鎮化，房地產也自然相隨其中，我們充滿信心，樂觀其中。
在未來一個短中期過程中，房價不漲未必是壞事。 從2003年以來大家才開始關注房地產泡沫與否，每年房地產主題都說我們面臨困境，永遠是一種危機意識。真的危機會來的，十幾年來，這個行業沒有很好的調整過，也許我們需要一個冷靜期，這個冷靜期需要除了很多基礎性的制度建設要加強，土地制度、投融資制度，政府和市場關係，保障性建設、房地產稅等制度之外，還有很多。
還有大中小城市的結構調整，根本解決房價不漲的問題，是人口均衡的向大中小城市集中集聚，只要人口過度地向大城市聚居，房地產上漲就避免不了。所以我的核心意思是，房價不漲是可以通過行政手段，至少在表面形式上一定程度達到或者出現，這可能也是必要和不可避免的，因為大家買到就是賺到的預期，給市場造成了很大的擾亂程度。
此外，當前的格局也許有利於我們這個市場對過去的發展不平衡和不充分進行充分的調整，比如說大量的存量資源，這些年賣了這麼多房子，是不是充分得到發揮，把存量資源充分調度起來，重新優化配置，也許是必要的時間過程。
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