在前面的評級文章裡，我們提到過，大興已經有13個限競房項目了，是全北京限競房最集中的區域，因此也是競爭最激烈的板塊。目前已經上市的大部分大興限競房項目位於瀛海和亦莊板塊，今天評級的金地悅風華則是位於黃村板塊。
金地·悅風華是限價房項目，由金地集團打造，也是北京首個風華系產品。項目位於大興區廣陽大街與春和路交口西南，佔地面積為29265平方米，限價為不超過均價55016元/平，住宅部分共7棟15層板樓，一梯兩戶設計，戶型面積為89㎡三室兩廳兩衛、130㎡三室兩廳兩衛、139㎡四室兩廳兩衛，總共690套房源。
金地悅風華宣傳最多的可能就是89平米的小三居戶型，搞出了2個衛生間的設計，而其他的限競房的小三居戶型都只有一個衛生間。這個設計見仁見智吧，因為多出一個衛生間是有代價的，代價就是臥室面積的減小，金地悅風華項目沒有任何贈送面積，所以臥室是實打實的減小了。因此所謂的小三居戶型王還是言過其實了，瀛海府的小三居才是戶型王。不過就我個人的感受，認為如果居住的人口超過2人，兩個衛生間還是很有必要的。
總的來說，這個項目亮點不是很突出，但是也沒什麼特別的短板，未來還是有一些改善可以期待的，比如19號線二期南延線，三甲醫院，板塊內的影視產業等等。在下面有詳細的介紹。
項目即將在8月份開盤。
金地悅風華評級：
地理位置 ★ ★ ★
區域規劃 ★ ★ ★
項目本身 ★ ★ ★
商業設施 ★ ★ ★
學區教育 ★ ★ ★
醫療配套 ★ ★ ★ ★
環境綠化 ★ ★ ★
房價指數 ★ ★ ★ ☆
綜合得分 ★ ★ ★ ☆
（注：每項滿分為五顆星★ ★ ★ ★ ★ ）
購買建議在文末。
下面是單項詳細評級。
地理位置 ★ ★ ★
金地悅風華位於大興區廣陽大街與春和路交口西南，處於京開高速與南五環的交匯處，交通比較便捷。與四環路、六環路和北京南中軸路延長線、京津塘高速公路、104國道組成了“三橫四縱”的公路交通網絡。另外，金地悅風華距離北京新機場高速也不遠，大約3-4公里的樣子。
項目距離地鐵4號線高米店北站步行大約2.2公里，這個距離比較尷尬，作為日常通勤其實是略有困難的。另外還有規劃中的地鐵19號線二期，將在距離項目800米左右的地方設立星光影視城西站，當然，這個規劃尚未最終確定，即使確定，距離最終建成還得好幾年。
總的來說，項目的交通條件尚可，距離地鐵4號線遠了點，軌道交通得期待未來的19號線二期。
區域規劃 ★ ★ ★
黃村板塊又稱大興新城，京開高速從中穿過，高速以西的區域在2010年南城大開發大建設時得到了長足發展，而高速以東的區域則遜色不少。東區直到近幾年國家新媒體產業基地、錦秋文化創意產業園、星光影視園等文化產業落地與之相臨的西紅門鎮，才逐漸發展起來。星光影視城是北京最大的影視節目錄制基地。而旁邊的華遠西紅世和天悅世界集都是投資類的商業樓，很難帶動區域發展。
黃村板塊近年似乎住宅供地很少，但我們仔細查了一下，才發現過去10年間黃村板塊的土地市場竟然出讓了17塊純商業/辦公用地，15塊居住混合公建用地，10塊公共服務設施用地和4塊教育配套用地，總計達近50塊。這些土地10年間被用作建設市政工程、蓋商業樓、辦學校、建公園和辦醫院。這自然和2010年以來北京分別實施了兩個階段的“城南行動計劃”，投入巨資促進北京南城發展的戰略密不可分。
總之，黃村的配套日漸完善，規劃發展的投入也不小，京開高速以西區域更加成熟完善，京開高速以東區域則不是黃村發展的重點，反而一定程度上，更加依賴於西紅門鎮的發展。
項目本身 ★ ★ ★
住宅部分共7棟15層板樓，一梯兩戶設計，戶型面積為89㎡三室兩廳兩衛、130㎡三室兩廳兩衛、139㎡四室兩廳兩衛，總共690套房源，項目容積率為2.3，車位配比1:1.2，綠化率是30%，物業是金地物業。需要注意的是，限價房鎖定5年。
金地悅風華22萬平米的規劃建築面積中，除6.7萬平米為商品住宅規劃建面，剩餘公建用途部分多被規劃為自持辦公樓，並沒有配建大型商業綜合體的計劃。6.7萬平米住宅，佔地面積僅不到3萬平米，因此這個小區比較小，社區不成規模，所有7棟樓都有臨街的小問題。
項目的所有戶型都是全明格局和南北通透，89平米三居，130平米三居和139平米的四居。89平米的小三居戶型圖如下圖，優點是兩個衛生間，缺點是臥室都偏小一點，沒有任何贈送。下面的樣板間就能看出來，還是略顯侷促的。89平米的小三居，如果不搞贈送，怎麼都很難讓人完全滿意，但是130和139平米的三居和四居戶型就相當完美了。都是大面寬眼鏡戶型，佈局合理，即實用又寬敞舒適。如果資金足夠，相對於89平米小三居，更建議購買130平米或者139平米的戶型。
另外，房子是簡單裝修交付，廚房衛生間有裝修，其他區域是乳膠漆白牆，水泥地面。
商業設施 ★ ★ ★
項目附近沒有形成商圈，但是好在距離其他的商圈不遠。距離薈聚購物中心駕車大約4公里，距離綠地繽紛城大約3公里。
學區教育 ★ ★ ★
在京開高速以東，現在有景山大興實驗分校，北師大附中，北京小學大興分校等學校資源。我們去距離項目比較近的景山小學看了下招生公告，發現項目旁邊的盛春坊小區在招生範圍之內，但目前小學只招6個班，因此未來金地悅風華的業主子女能否進景山小學，還有點懸。不過好在附近的學校資源不少，也都不是很差。
另外，項目將會配建一個面積3000㎡的9班制幼兒園。
醫療配套 ★ ★ ★ ★
依託於黃村的成熟配套和大規模投入，項目距離未來北京大學第一醫院南區僅1.5公里，距廣安門中醫院南區大約5公里，距規劃的北京兒童醫院大興分院大約5公里，未來的醫療資源還是很完備的。醫院不會常去，5公里之內有幾家好醫院就可以了。
環境綠化 ★ ★ ★
項目周邊環境目前很一般，好在北側靠近南五環有兩個小型的休閒綠地公園。其他的綠地公園都比較遠。至於小區本身的綠化，項目號稱有2萬平米的綠化，據銷售講金地將在小區綠化上下些功夫，每平米綠化成本高達800元。
房價指數 ★ ★ ★ ☆
金地悅風華是限競價房，銷售均價不得超過55016元/㎡。
與附近的商品房相比，限競價房在價格方面是有一定優勢的。
北邊幾公里處的天悅壹號，均價78000；
南側海珀雲翡，均價75000；
附近的中建國際港，密度較高，戶型不太好，均價46000。
如果與附近的次新二手房價格比較：
西斯萊公館，2013年次新樓盤，鏈家上的二手房均價是5.5萬/平米左右；
金地仰山，同樣是金地開發的2012年次新房，鏈家上的二手房均價也在5.5萬/平米左右。
總的來說，金地悅風華的價格相對周邊新盤有一定優勢，相對周邊次新二手房沒有溢價，價格能夠接受。
購房建議：
項目優點：戶型不錯，配套尚可，未來有一定發展空間。
項目缺點：現在距離地鐵較遠，周邊居住氛圍較差；限競價房5年限售。
如前面所介紹的，您可能已經看明白了，金地悅風華現在的配套比較一般，但是由於附近的規劃不少 - 地鐵，醫院，影視產業等等，未來的配套大概率會越來越好，因此這是一個需要等待成熟和看未來的樓盤，算是中規中矩的新盤吧。如果您在附近工作並且有耐心，金地悅風華也是個不錯的選擇。對於戶型的選擇，如果資金充足，相比於89平米的小三居，我們認為大戶型是更好的選擇。
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