近幾年來，房地產"去庫存"成為樓市的關鍵詞，我國的房地產庫存自2010年底以來，存貨水平一直處於異常過高並不斷上升的態勢，2014年底，房地產市場開始進入去庫存狀態，直到2016年，房地產去庫存被列入國家重點工作，我國房地產市場的去庫存速度迅速加快。
安信證券首席經濟學家高善文曾在公開場合表示，中國房地產存貨去化過程已經結束，很快將進入補庫存和存貨重建的過程，即將進入拐點。市場表現為，今年土地銷售收入創新高，越來越多城市加入限貸限購，房價開始上漲。
那麼，什麼是房地產的市場庫存？去庫存的背後隱藏了信號？從細分領域而言，寧波公寓市場的庫存情況如何？後市將如何發展？
囫圇吞棗導致的"消化不良"
從統計意義上而言，房地產庫存分為狹義和廣義。
狹義的庫存是指已竣工的待售現房，現行房地產開發統計中"商品房待售面積"的概念，不包括已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建築、房地產公司自用及週轉房等不可銷售或出租的房屋。
廣義的房地產庫存是指可售現期房庫存，是指現房庫存和期房庫存之和，即在狹義庫存的基礎上增加待售期房庫存。所謂待售期房庫存，是指尚未竣工但已經取得預售許可證的、可供銷售或出租的商品房屋建築面積。
在2010年到2015年間，我國的房地產行業正處於瘋狂發展階段，房價節節攀升，在"買漲不買跌"情緒的推波助瀾下，市場購買意願空前高漲，由此引發了房地產開放商瘋狂拿地蓋樓，最終導致市場無法消化，出現大面積房屋空置。
有統計數據顯示，2015年末待售商品房面積有7.2億平方米（狹義），住宅施工面積高達57.2億平方米，庫存總計64.4億平方米，住房空置率高達46%。
重拳出擊清理庫存，房價趨勢性上漲
大量空置住房所帶來的後果是非常嚴重的。
首先，造成大面積的資源浪費。在原本已經稀缺的土地上建起的許多"鬼城"、"空城"，是對土地資源的極大浪費。
其次，庫存越大，房地產金融風險越大。建房買材料等都需從銀行融資,而居民儲戶購房也需從銀行貸款,若不去庫存,那麼這部分滯留資金將無法收回,且大大縮水,從而引發房地產金融危機。
再次，庫存積壓，導致市場經濟流動性差。房地產行業是我國經濟發展的重要支柱，如果市面上有大量的庫存房源，沒有新鮮的經濟血液注入市場的經濟就會失去活力，開發商對於房地產的投資持續下降，將會直接影響經濟的發展。
在這樣的背景下，中央於2016年正式提出"不惜一切手段去庫存"，在此之後，我國的房地產市場存量出現了明顯下降。根據易居房地產研究院發佈全國100個城市新建商品住宅庫存數據。截至5月底，受監測的百城住宅庫存總量為42708萬平方米，環比減少1.6%，同比減少8.2%。綜合歷史數據，當前百城庫存規模已經跌回到2012年3月的水平。
不難看出，房地產市場的去庫存正在結束，房地產行業將迎來新的拐點期，在此後，房價還將繼續呈現趨勢性上漲。
寧波公寓市場發展平穩 價值窪地顯現
作為長三角地區的重要城市，在滬杭甬經濟圈的拉動下，寧波的房地產市場呈現出了新的發展機遇。其中，相較於價格飛漲的普通住宅而言，公寓市場的上漲幅度仍稍顯落後，也正是因為如此，其價值窪地的特性也隨之突顯。
根據相關統計，截至2017年底，寧波市六區公寓存量合計8085套，公寓可售面積合計60.5萬平方米。據克而瑞的統計數據顯示，2018年1月-5月，寧波酒店式公寓總供應量為1194套，總成交量為2050套，根據上年市場存量，寧波酒店式公寓的去化速度為18個月。也就是說，在未來的18個月內，寧波市場能夠消化掉現有的所有存量酒店式公寓。
2018年5月寧波當月商品住宅供應量數據圖（來源：克而瑞）
從房地產市場的去化率的角度而言，18個月的去化速度是十分良性的發展。同時也意味著，酒店式公寓的價格在未來一段時間將呈現快速增長態勢。
此外，從市場價格來看，根據調研，目前，寧波公寓市場的平均價格不到20000元/㎡左右，相比於普通住宅平均23000/㎡的價格而言，其價值窪地的屬性得到進一步顯現。
其中，就寧波中心城區老外灘而言，周邊普通商品房價格已經逼近40000/㎡，與此同時，越來越嚴厲的限購政策，遏制了"炒房"的勢頭，與此同時，相對低價的公寓成為投資者的首選，受到溢出效應的影響，這部分市場資金逐漸向公寓市場轉移，預計後市，公寓市場價格將出現一定程度上漲。
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